Propriedades hipotecadas podem oferecer economias significativas para os compradores de casas. Mas a economia não é tudo que essas propriedades oferecem. As execuções hipotecárias também podem ser opções inteligentes para os investidores – especialmente aqueles que procuram consertar propriedades e vendê-las com lucro.
É importante lembrar, porém, que as execuções hipotecárias apresentam desvantagens. Se você está pensando em comprar um, certifique-se de compreender toda a gama de riscos e recompensas antes de prosseguir.
O que acontece durante um encerramento?
Quando um proprietário deixa de pagar sua hipoteca conforme acordado, o credor confisca a propriedade e tenta vendê-la para recuperar suas perdas. O processo exato de execução hipotecária depende do estado em que a casa está localizada, mas, em alguns casos, os tribunais locais podem estar envolvidos.
A execução hipotecária geralmente começa de três a seis meses após o primeiro pagamento perdido pelo proprietário.
Razões para encerramento
Os proprietários caem em execução hipotecária por várias razões. Um dos mais comuns é a perda de emprego ou salário. De acordo com uma pesquisa com proprietários que enfrentam a execução hipotecária, 54% dos entrevistados atribuíram a execução hipotecária de suas casas a uma redução de renda ou desemprego.
Por exemplo, em agosto de 2020, 5.599 propriedades nos EUA iniciaram o processo de execução hipotecária, apenas quatro meses depois que o desemprego atingiu seu pico em abril, durante o auge da pandemia COVID-19. Embora esse número tenha aumentado 24% em relação a julho, ainda caiu 80% em relação a agosto de 2019. Isso pode ser devido às proteções implementadas para proprietários de casas que estavam com problemas financeiros durante a pandemia.
Outros motivos pelos quais os proprietários de imóveis não pagam suas hipotecas incluem doenças, obrigações ou dívidas financeiras excessivas e problemas conjugais. A maioria dos proprietários de imóveis em execução hipotecária também pode cair na categoria de renda baixa a moderada, o que pode tornar a perda de emprego ou a redução de renda muito mais preocupante.
Prós e contras de comprar uma execução hipotecária
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Menor preço
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Processo de fechamento mais rápido
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Oportunidade potencial de investimento
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Você não pode ver ou inspecionar a casa antes de comprar
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A propriedade pode precisar de vários reparos
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Mercado competitivo
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Você pode precisar de uma grande quantidade de dinheiro
Prós explicados
Menor preço
“A vantagem óbvia de comprar uma execução hipotecária é o preço”, disse o agente imobiliário Yawar Charlie ao The Balance por e-mail. “De modo geral, as execuções hipotecárias são propriedades que são oferecidas abaixo do valor de mercado.”
É verdade: as execuções hipotecárias podem oferecer grandes economias. A Balance recebeu informações do agregador de dados imobiliários ATTOM Data Solutions que mostraram que o preço médio de uma casa hipotecada nos últimos cinco anos variou de cerca de US $ 93.000 a US $ 166.000. Isso está bem abaixo da média nacional anual para cada um desses anos.
Processo de fechamento mais rápido
Michael Gevurtz, CEO da Bluebird Lending, disse ao The Balance em um e-mail que as execuções hipotecárias são transações tipicamente rápidas, levando cerca de 30 dias, em média, do início ao fim. Isso em comparação com 54 dias, o tempo médio para fechar em outubro de 2020, de acordo com Ellie Mae.
Lembre-se de que isso pode não ser verdade durante a pandemia, especialmente em estados onde os tribunais estão envolvidos no processo. Devido às paralisações no início do ano, muitos tribunais estão sobrecarregados, causando atrasos no processamento de execuções.
Oportunidade potencial de investimento
Comprar uma execução hipotecária e depois reabilitá-la pode permitir que você aumente o valor da casa e obtenha patrimônio líquido imediato. Se você é um investidor que deseja consertar e inverter a casa, isso pode significar um sólido retorno do seu investimento, especialmente com as atualizações certas.
Se você pretende morar na casa por um tempo, uma casa hipotecada também pode significar mais lucros quando você decidir vender mais tarde. Em 2019, os vendedores de imóveis obtiveram um lucro médio de 34% em seu investimento inicial.
Contras explicadas
Você não pode ver ou inspecionar a casa antes de comprar
A maioria das execuções hipotecárias é vendida “no estado em que se encontra”, o que significa que você obtém o que obtém. Talvez você não consiga visitar uma propriedade ou inspecioná-la profissionalmente antes de enviar seu lance, o que pode ser um obstáculo para alguns compradores.
“Normalmente, você não tem acesso ao interior de uma propriedade antes de comprá-la”, disse Gevurtz. “Eles só podem ser vistos através de um drive-by ou olhando dentro das janelas do andar térreo.”
A propriedade pode precisar de vários reparos
As execuções hipotecárias muitas vezes exigem trabalho sério, seja devido a longos períodos de vacância, a falta do proprietário anterior em manter a casa ou mesmo danos causados pelo último ocupante.
“A propriedade pode ter ficado em mau estado e o vendedor pode ter levado não apenas os eletrodomésticos, mas também os acessórios básicos de alguns dos sistemas”, disse Charlie. “Qualquer pessoa que comprar a casa terá que fazer esses reparos e ajustes por conta própria após o fechamento do depósito.”
Antes de comprar uma casa hipotecada, verifique se você tem dinheiro no seu orçamento para fazer os possíveis reparos necessários. Uma pesquisa de 2020 com investidores imobiliários da Auction.com descobriu que o orçamento de pelo menos 10% a 20% do preço de compra para reabilitação é a norma em uma venda de execução hipotecária.
Mercado competitivo
De acordo com Gevurtz, há muitas pessoas competindo por execuções hipotecárias, então pode ser difícil conseguir uma imediatamente. “É um mercado muito competitivo, o que significa que o estoque pode diminuir rapidamente”, disse ele.
Com muitos leilões online devido à pandemia, isso agora é mais verdadeiro do que nunca – dois terços dos investidores dizem que a disponibilidade de lances online / remotos aumenta seu interesse em uma propriedade.
Moratórias de execuções hipotecárias e esforços de alívio de hipotecas durante a pandemia COVID-19 também limitaram o número de propriedades hipotecadas que chegam ao mercado, aumentando ainda mais a concorrência.
Você pode precisar de uma grande quantidade de dinheiro
Custos de reabilitação de lado, você também pode precisar de uma boa quantia em dinheiro adiantado – especialmente se estiver comprando a execução hipotecária em um leilão. Em muitos casos, lances em dinheiro são exigidos nesses eventos. No entanto, se você não estiver fazendo um lance para uma casa hipotecada em um leilão e tiver um bom crédito, ainda poderá financiá-lo.
The Bottom Line
As execuções hipotecárias trazem alguns benefícios definitivos, incluindo uma grande economia potencial. Mas também existem alguns riscos a serem considerados. Se você decidir comprar um, considere os custos potenciais de reparo que ele pode vir e pesquise o que puder sobre a propriedade antes de prosseguir. Se você não puder fazer um tour ou inspecionar a casa, dirigir até lá e revisar os registros de propriedade pode ser uma boa opção.
Por último, certifique-se de que tem ao seu lado um agente imobiliário ou advogado imobiliário respeitável. Eles podem ajudar a orientar você durante o processo e garantir que você esteja protegido tanto quanto possível.