Ligar para o agente da lista para ver uma casa pode apresentar uma variedade de problemas. O agente geralmente antecipa que você fará a oferta por meio dele, não de outro agente, pelo menos nos estados onde os agentes têm permissão para praticar esse tipo de agência dupla. O agente receberá o lado da listagem e o lado da compra da comissão quando isso acontecer. Isso às vezes é chamado de finalização dupla.
O problema da dupla agência
Um agente duplo é aquele que representa o vendedor e o comprador e que deveria – pelo menos em teoria – ter um dever fiduciário para com cada uma das partes. O dever fiduciário cobre seis áreas principais, de acordo com a National Association of Realtors:
- Lealdade
- Confidencialidade
- Divulgação
- Obediência
- Cuidado e diligência razoáveis
- Contabilidade
Um agente duplo é obrigado a fornecer “o máximo cuidado, integridade, honestidade e lealdade” tanto ao comprador quanto ao vendedor, e isso certamente pode ser um conflito de interesses se um agente de listagem que já tem um dever fiduciário para com o vendedor assumir uma oferta a esse vendedor em seu nome como comprador. Como o agente pode tentar obter simultaneamente o melhor preço possível e o dólar superior do vendedor?
A questão da causa de aquisição
A questão da causa de aquisição é o principal problema aqui. “Aquisição” se traduz em qual agente trouxe o comprador à mesa em uma transação bem-sucedida e esse agente recebe o lado comprador da comissão resultante. Podem surgir disputas sobre quem era realmente quando um corretor mostra uma casa para um comprador em potencial, que então se vira e faz a oferta com um corretor diferente.
Provar a causa da compra pode ser um processo longo e complicado, mas os agentes que a processam são normalmente os que primeiro mostraram a casa ao comprador.
Você pode se perguntar: “Não é esse o trabalho – mostrar suas listas?” Sim, um corretor é obrigado a mostrar as casas de seus clientes, mas normalmente eles as mostram a compradores em potencial e seus corretores.
Situações de múltiplas ofertas
Isso só agrava o problema quando há duas ofertas em uma casa. Quais serão aceitos? Será a sua oferta ou a outra oferta de outro agente?
Os agentes de listagem tendem a orquestrar a aceitação da oferta com seus vendedores. Suas chances de aceitação da oferta podem ser prejudicadas se o agente da lista for irritado com você e seu agente por “roubá-lo” porque o agente da lista mostrou a você a casa e o agente do comprador finalmente enviou sua oferta.
É preciso um agente do comprador de fala mansa e raciocínio rápido para resolver esse problema e obter a cooperação desse agente neste ponto.
Opções do comprador
Você tem o direito de escolher e consentir com o tipo de representação que deseja na maioria dos estados. Você pode trabalhar com:
- Um agente do vendedor, que lida com a lista e representa apenas o vendedor e não tem obrigações para com o comprador
- Um agente do comprador, que representaria apenas seus melhores interesses e não tem responsabilidade para com o vendedor
- Um agente duplo
- Um facilitador, que não representa ninguém, mas intervém apenas para fornecer aconselhamento logístico, por exemplo, como preparar um contrato de compra
Você pode ser obrigado a comprar a casa por meio de um corretor se assinar um contrato exclusivo para trabalhar com ele sob a capacidade de dupla agência.
A primeira coisa que um agente de listagem deve perguntar quando você liga para ver uma propriedade listada é se você está trabalhando com outro agente. Você pode responder de várias maneiras:
- “Não estamos trabalhando com um agente no momento, mas encontraremos um agente do comprador para nos representar quando estivermos prontos para fazer uma oferta.”
- “Sim, estamos trabalhando com um agente.”
- “Não, não temos um agente. Você consideraria nos representar?”
Os agentes fazem essa pergunta para estabelecer uma relação de agência, então qualquer outra resposta provavelmente o colocará em apuros. O agente da lista deve recuar se você disser que tem um agente.
O lado positivo
Não é um aspecto positivo para olhar para uma casa com o agente da lista. O agente pode lhe dizer mais sobre a propriedade do que revelaria a outro agente, intencionalmente ou por acidente. Eles podem até escorregar e dizer se o vendedor aceitará menos, embora isso seja contra a lei na maioria dos estados porque é uma violação do dever fiduciário.
Sua melhor aposta pode ser ser direto e informar ao corretor se você pretende trabalhar com ele, caso goste da propriedade. Não cometa o erro de induzir o agente, mesmo sem querer, porque ele pode voltar para te morder.