Quando o comprador de uma casa escolhe uma casa para comprar, o processo de transação pode ser demorado e um tanto complicado. A data de posse do comprador, em particular, costuma ser um ponto de confusão.
Parte disso tem a ver com quando o vendedor está desocupando, mas nem sempre. Freqüentemente, é uma das maiores dores de cabeça em muitas transações imobiliárias, geralmente surgindo no meio do processo quando as necessidades ou as circunstâncias podem mudar. Às vezes, infelizmente, a data de posse do comprador nunca foi claramente estabelecida em primeiro lugar. Nesse caso, o comprador e o vendedor podem desenvolver expectativas contraditórias sobre quando a posse mudará de mãos.
Data de Posse do Comprador no Fechamento
Lembre-se que o fechamento de um imóvel nem sempre coincide com o registro da escritura, pois em algumas partes do país os municípios estão semanas atrasados no registro das escrituras. Nessas situações, o fechamento ocorre quando o dinheiro muda de mãos, a escritura é sacada e todas as condições do contrato foram cumpridas. Em algumas cidades, os compradores não recebem as chaves até que a companhia de títulos confirme que a escritura foi registrada.
Datas habituais de posse do comprador
O costume local ditará como o comprador solicitará a posse, mas a posse é normalmente uma questão acordada na aceitação do contrato de compra. Não é incomum que um comprador receba as chaves no dia em que a transação é fechada. Em algumas partes do país, os compradores dão aos vendedores um ou dois dias após o fechamento para se mudar. Às vezes, os vendedores alugam de volta dos compradores.
Se você concordar com qualquer atraso na posse após o fechamento, certifique-se de que os termos de qualquer aluguel, pagamento de serviços públicos e outras questões sejam claramente explicitados por escrito. As questões relacionadas com a manutenção e o seguro são particularmente preocupantes, e você deve revisá-las com seu advogado.
Como as condições do mercado podem influenciar as datas de posse do comprador
As forças do mercado também podem afetar a maneira como as partes tratam as datas de posse. Por exemplo:
- Nos mercados do vendedor, os compradores geralmente dão aos vendedores vários dias para se mudarem. Isso é para obter uma vantagem caso o vendedor receba várias ofertas.
- Nos mercados de compradores, os compradores geralmente insistem na ocupação no fechamento e são conhecidos por se recusarem a fechar se a propriedade não estiver vazia no fechamento.
- Em mercados neutros, a posse normalmente muda de mãos após o fechamento.
Posse de comprador antecipado
Como regra geral, os especialistas em imóveis desaprovam dar aos compradores a posse antecipada porque muitas coisas podem dar errado no último minuto. O despejo não é fácil nem barato. Por isso, os profissionais aconselham que vendedores e compradores façam algum tipo de contrato de aluguel. em vez de transferir a posse antes que a venda seja concluída.
Em vez de especificar a posse em uma determinada data, é mais inteligente redigir contratos que concedam a posse em ou X dias após o fechamento.
O vendedor aluga-se retém a posse
Os compradores querem que os vendedores paguem uma quantia igual ao pagamento da hipoteca, mais seguro e impostos. Essa quantia costuma ser muito maior do que o pagamento da hipoteca original do vendedor, e eles podem não estar dispostos a pagar por ele.
Qualquer que seja o valor acordado, coloque-o por escrito e execute um contrato de locação para proteger todas as partes. O valor é negociável e não há razão real para que ele precise ser baseado no PITI do comprador. Pode-se argumentar que o valor do aluguel deve ser baseado nos valores médios de aluguel para a área.
Certifique-se de não concordar com um contrato de aluguel de aluguel de mais de 60 dias. Se você fizer isso, seu credor poderá considerar a casa uma propriedade de investimento e aumentar sua taxa de juros.
Atrasos de posse devido às condições de financiamento do empréstimo
Mesmo os planos mais bem elaborados às vezes dão errado. Seu contrato pode definir precisamente quando a ocupação é permitida, mas a transação pode não ser fechada no prazo. No momento em que os documentos do empréstimo são assinados e o credor os analisa, o subscritor pode solicitar que uma condição do empréstimo seja satisfeita antes do financiamento, e isso pode facilmente atrasar o fechamento.
Considere um exemplo. Uma vendedora recente de Carmichael, Califórnia, descobriu que não conseguia encontrar nenhuma mudança para trabalhar nas férias, o dia em que deveria deixar sua casa de 40 anos. Os compradores se recusaram a dar ao vendedor um dia extra para se mudar, alegando que o vendedor deveria ter feito os arranjos com bastante antecedência em relação ao dia da mudança. Relutantemente, e com uma despesa adicional, a vendedora mudou o dia da mudança para atender às demandas dos compradores.
No último minuto, porém, o credor pediu uma condição de empréstimo e se recusou a financiá-lo até que a condição fosse cumprida. Isso atrasou o fechamento em dois dias, mas os compradores ainda queriam as chaves da casa no dia originalmente programado para fechar. Eles não queriam entrar fisicamente; eles simplesmente queriam lavar o carpete. Se você fosse o vendedor que se mudou e deixou a casa vazia, você teria dado as chaves a esses compradores?
O vendedor, ao ser informado de que as chaves não devem ser entregues a um comprador até que a transação seja concluída, decidiu reter as chaves e atrasar a posse do comprador. Ela estava dentro de seus direitos e conhecia os riscos envolvidos.
The Bottom Line
É crucial que todas as partes em uma transação imobiliária comuniquem claramente sobre a data de posse antes de finalizarem o contrato de venda. Seu agente (e advogado, se necessário) pode ajudá-lo a navegar e as leis locais que podem impactar isso para que você possa ser informado quando negociar os detalhes. Comprar e vender uma casa é bastante complicado. Não deixe que os problemas de posse causem uma última dor de cabeça antes de fechar o negócio.