As vendas a descoberto podem parecer a salvação para os proprietários de casas em dificuldades financeiras, mas podem depender do recebimento de uma isenção de responsabilidade pela obrigação da hipoteca como parte do processo. O banco pode reter o direito de cobrar o saldo da hipoteca em aberto sem tal liberação – do proprietário que estava desesperado o suficiente para pedir a aprovação da venda a descoberto em primeiro lugar.
Um credor geralmente concorda em fazer uma venda a descoberto porque é mais lucrativo do que executar a hipoteca. Pode ou não exigir que o vendedor tenha dificuldades financeiras, mas a casa certamente está debaixo d’água. E isso pode causar problemas sérios sem uma liberação.
Definição de venda curta
Os bancos concordam em liberar o empréstimo em troca de receber menos do que o valor devido em uma venda a descoberto, mas isso não isenta necessariamente o vendedor de qualquer obrigação de pagá-lo. Liberar o empréstimo da propriedade e liberar o vendedor são duas coisas bem diferentes.
O banco pode aceitar $ 75.000 se sua casa valer $ 75.000 e liberar o empréstimo de $ 200.000, permitindo o fechamento da transação. Mas você pode descobrir mais tarde que o banco está vindo atrás de você e exigindo que você pague a diferença de $ 125.000, caso não obtenha uma isenção de responsabilidade.
Liberação de responsabilidade vs. liberação da hipoteca
O termo “liberação” é complicado aqui. O credor está liberando a hipoteca da propriedade em questão, mas isso não significa necessariamente ou automaticamente que ele também o isenta de qualquer obrigação legal de pagar a diferença.
Ambos são lançamentos, mas são lançamentos de duas coisas diferentes. Um credor pode e freqüentemente irá liberar a hipoteca sem liberá-lo da responsabilidade por toda a dívida.
Nem toda carta de aprovação de venda a descoberto contém uma isenção de responsabilidade, e os advogados disseram que o credor pode reter todos os direitos disponíveis para buscar um julgamento por deficiência de acordo com a legislação federal e estadual se o assunto não for especificamente tratado.
Alguns estados, incluindo a Califórnia, aprovaram leis que proíbem julgamentos por deficiência após uma venda a descoberto. É importante saber quais são as regras de onde você mora.
Carta de aprovação de venda curta
A carta de aprovação de venda curta detalha exatamente o que o banco espera da transação:
- O preço de venda aceitável
- Comissões máximas permitidas
- Custos máximos de fechamento
- Receitas líquidas mínimas
- Data de fechamento
Nunca assine uma carta de aprovação de venda curta sem pedir a um advogado que a leia primeiro e lhe dê aconselhamento jurídico. Seu agente não está licenciado para fornecer aconselhamento jurídico. É contra a lei um agente imobiliário aconselhar você em questões jurídicas.
Tipos de verbosidade
Algumas dessas declarações isentam o vendedor, enquanto outras não oferecem qualquer tipo de isenção de responsabilidade. Mas alguma verborragia é relativamente comum.
Liberações de responsabilidade podem ser redigidas da seguinte forma:
- “Após o recebimento de $ X pelo banco, ele liberará a garantia e baixará a dívida restante como um saldo incobrável.”
- “O banco emite sua aprovação para vender a propriedade em questão, o que resultará em um pagamento curto da hipoteca e renunciará a quaisquer direitos de deficiência, se aplicável.”
- “Após o recebimento dos recursos, o banco irá liberar a garantia, e o saldo deficiente será reportado como saldo a cobrar para baixa.”
- “Após o recebimento do valor acordado, o banco renunciará ao saldo remanescente devido no empréstimo mencionado acima e liberará o mutuário de outras obrigações nele contidas, e renunciará a todos os direitos de prosseguir com julgamento ou deficiência.”
A falta de liberação pode aparecer mais ou menos assim:
- “O banco aprovou um pagamento com desconto. Nada nesta carta deve ser interpretado de forma a prejudicar, renunciar, modificar ou alterar qualquer um dos direitos ou recursos do banco na lei ou no patrimônio líquido na cobrança de todos os valores devidos.”
- “O mutuário deve assinar o reconhecimento em anexo de todos os termos especificados nesta aprovação e deve reconhecer que o banco retém todos os direitos de deficiência conforme fornecidos pela nota, contrato de fideicomisso e / ou contrato de garantia e leis locais e federais.”
- “O banco pode buscar uma decisão de insuficiência para a diferença no pagamento recebido e o saldo total devido, a menos que acordado de outra forma ou proibido por lei se as vendas a descoberto fecharem no empréstimo mencionado acima.”
E algumas declarações realmente não dizem nada sobre um lançamento, embora possa parecer que sim:
- “Após o recebimento desse pagamento, informaremos a dívida como ‘paga integralmente por menos do que o saldo total’ a todas as agências de crédito.”
- “O banco concorda em aceitar $ X em fundos certificados e informará o valor da dívida perdoada ao Serviço de Receita Federal.”
Opções de vendedor
Você pode ter que oferecer uma contribuição do vendedor para induzir o banco a fornecer uma isenção de responsabilidade.
Você pode ser designado a um negociador que não entende a política do banco. Você pode ter que escalar o arquivo para um supervisor para obter a liberação, se achar que o banco não tem o direito de prosseguir com uma sentença de infração contra você, mas o banco se recusa a liberá-lo.
Sua melhor aposta é pedir a um advogado para obter a isenção da responsabilidade para você ou, pelo menos, explicar seus direitos legais se a isenção da responsabilidade não puder ser obtida.
Finalmente, a falência pode ser uma opção se você perceber tarde demais que não foi exonerado da responsabilidade, ou se simplesmente não puder obter uma liberação e o credor o perseguir pela deficiência.
Uma deficiência é exonerável em caso de falência e esta pode ser a única solução, especialmente se a deficiência for significativa e se você tiver entrado na venda a descoberto devido a dificuldades financeiras.
No momento em que este artigo foi escrito, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora-associada na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.