O aumento das taxas de juros sobre os empréstimos hipotecários está desencorajando os compradores de residências, o que se traduziu em queda nas vendas, nos lucros e nos preços das ações da indústria de construção residencial, um importante motor do crescimento econômico. Mark Zandi, economista-chefe da Moody’s Analytics, disse o seguinte, conforme citado pela CNBC: “Cada aumento de ponto-base já está afetando o setor imobiliário. O aumento das taxas no ano passado agora está pesando cada vez mais sobre a habitação unifamiliar demanda, principalmente porque os preços das moradias subiram tanto. O preço acessível agora é um problema para muitos proprietários em potencial. ”
Várias ações da construção civil e de indústrias relacionadas estão em um mercado de baixa por conta própria, tendo despencado 20% ou mais em relação às altas de 52 semanas. Entre eles estão a Lennar Corp. (LEN), a DR Horton Inc. (DHI), a PulteGroup Inc. (PHM), a LGI Homes Inc. (LGIH), a Toll Brothers Inc. (TOL) e a fornecedora de madeira serrada Weyerhaeuser Co. (WY). A tabela abaixo mostra o quanto esses estoques caíram.
Estoque de moradias pode cair ainda mais
| Estoque | Declínio de 52 semanas de alta |
| DR Horton | (28,9%) |
| Lennar | (40,0%) |
| LGI Homes | (51,3%) |
| PulteGroup | (33,8%) |
| Toll Brothers | (40,5%) |
| Weyerhaeuser | (25,8%) |
Fonte: Yahoo Finance, no fechamento em 11 de outubro.
O que é importante para os investidores
A taxa média das hipotecas residenciais de taxa fixa de 30 anos, uma referência importante para os custos de financiamento dos compradores de casas, está agora acima de 5% pela primeira vez desde abril de 2011, por Bankrate.com. Isso representa um aumento de mais de 100 pontos-base (pb) em relação ao ano anterior e de mais de 150 pontos-base em relação a 2016, de acordo com dados do Mortgage News Daily (MND), citados em outra matéria da CNBC. Como disse Matthew Graham, CEO da MND, à CNBC: “5% é definitivamente um nível emocional, visto que assusta os compradores em potencial sobre como as taxas de juros podem continuar a subir.” (Para mais informações, consulte também: Por que as bolhas do mercado imobiliário estouram .)
Em um empréstimo de $ 300.000, um aumento de um ponto percentual, ou 100 pontos-base, na taxa de juros acrescenta $ 250 ao custo mensal. O custo adicional de financiamento desestimula os potenciais tomadores de empréstimos e faz com que os credores rejeitem mais requerentes, dada uma proporção mais alta entre o serviço da dívida e a receita, observa a CNBC. A tabela abaixo ilustra como as ações da construção civil têm ficado aquém do mercado em face do aumento das taxas de juros este ano.
Estoque de imóveis perdidos no rally de 2018
| ETF ou índice | Ganho YTD |
| SPDR S&P Homebuilders ETF (XHB) | (20,9%) |
| S&P Homebuilders Select Industry Index | (21,1%) |
| Índice S&P 500 (SPX) | 2,0% |
Fontes: Yahoo Finance, S&P Dow Jones Indices; até o fechamento de 11 de outubro.
Além de ações de construção residencial, o S&P Homebuilders Select Industry Index inclui produtos de construção, móveis domésticos, eletrodomésticos e ações de varejo de reforma. Vários ETFs, incluindo o SPDR na tabela acima, são projetados para rastrear esse índice e fornecer retornos totais semelhantes.
A recente fraqueza no mercado imobiliário inclui as vendas de casas existentes, bem como as de residências recém-construídas. As vendas de casas existentes diminuíram em uma base ano a ano (YOY) em 7 dos primeiros 8 meses de 2018, de acordo com a National Association of Realtors (NAR). O preço médio de venda de casas existentes, entretanto, aumentou cerca de 5% ao ano, de acordo com os dados NAR.
Susan Maklari, analista do Credit Suisse, disse à CNBC que a desaceleração nas vendas de casas é mais evidente na ponta mais cara do mercado. “Quando as taxas aumentam, as pessoas podem responder comprando casas que não são tão caras”, observou Ben Herzon, economista da Macroeconomic Advisers, em comentários à CNBC. No entanto, os dados do NAR sobre as vendas de casas existentes indicam que aquelas com valor de $ 1 milhão ou mais tiveram o maior aumento percentual nas vendas de um ano atrás, de 11,8%, enquanto as casas mais baratas, com valor inferior a $ 100.000, tiveram um aumento de 11,9% solta.
Maklari indicou que a força do mercado imobiliário varia regionalmente, e a distribuição regional das vendas por empresas de construção residencial reflete essa variação. As áreas do país que estão desfrutando de crescimento populacional e de empregos, como o Texas e outras partes do sul, estão produzindo vendas vigorosas. Estados de custo mais alto, como a Califórnia, por sua vez, estão experimentando desacelerações na população e no crescimento do emprego, levando ao declínio do crescimento das vendas, se não ao declínio absoluto das vendas.
Olhando para a Frente
“Existem outros fatores, além das taxas, que afetam a habitação – quão bem está a renda, se as pessoas têm empregos”, observou o economista Ben Herzon. Com o Federal Reserve sinalizando sua intenção de continuar aumentando as taxas de juros, aumentando assim as chances de que a expansão econômica estagnará e, eventualmente, se transformará em recessão, a fase difícil para os estoques de construção residencial deve continuar. O Morgan Stanley acredita que “o crescimento atingiu o pico para o ciclo” e que uma correção do mercado de ações está se tornando mais provável. (Para mais informações, consulte também: Mercado ‘exuberante’ enfrenta segunda reversão de 10% desde janeiro .)
Por outro lado, os especialistas citados pela CNBC têm perspectivas otimistas. Herzon disse que sua empresa está prevendo “uma melhoria contínua no mercado imobiliário, pelo menos nos próximos dois anos”. Ele indicou que os aumentos dos preços das casas diminuíram, mas não prevê uma desaceleração significativa no mercado imobiliário em geral. Enquanto isso, apesar de suas recentes quedas, a analista Susan Maklari, do Credit Suisse, superou as classificações da Lennar, PulteGroup e DR Horton, com base em previsões de vendas otimistas. No entanto, ela acrescentou que as ações de construção residencial estão passando por uma “compressão” de seus múltiplos de avaliação, mesmo quando as estimativas de lucros são revisadas para cima.