Podemos entender sua relutância em ser pré-aprovado por um banco desconhecido quando você já tem um empréstimo pré-aprovado. Não faz sentido para você. Mas isso é porque você não está do outro lado da transação. Muitos compradores cujos credores dizem que foram pré-aprovados não são pré-aprovados.
Como um banco pode emitir uma carta de pré-aprovação que é uma grande mentira? Muito facilmente; eles excluem certas informações na própria carta e fazem essas exceções contingências. Além disso, nem todas as cartas de pré-aprovação são cartas de pré-aprovação reais. Há uma diferença entre uma carta de pré-qualificação, conhecida como prequela, e uma carta de pré-aprovação.
As diferenças entre uma prequela e uma carta de pré-aprovação
Uma prequela, que normalmente é o tipo de carta de pré-aprovação que um corretor de hipotecas pode emitir, indica os seguintes tipos de documentação:
Carta de Pré-qualificação:
- O mutuário solicitou um empréstimo.
- O relatório de crédito foi verificado.
- Com base nas informações fornecidas, o mutuário está qualificado para comprar uma casa a um preço máximo predeterminado.
Carta de pré-aprovação:
- O mutuário preencheu um pedido de empréstimo.
- As contagens de crédito são puxadas e suficientes.
- O emprego foi verificado.
- Os mutuários enviaram documentação de apoio, como declarações de impostos e extratos bancários.
- O mutuário é pré-aprovado para comprar uma casa a um preço máximo predeterminado, enquanto se aguarda uma avaliação e política de título.
Você pode ver que uma verdadeira carta de pré-aprovação tem muito mais peso. Mas também está sujeito a subscrição final e não é uma garantia. É subjetivo e depende de mais documentação e escrutínio.
Por que um banco de short sale solicitaria uma pré-aprovação
O banco de venda a descoberto, antes de aprovar uma venda a descoberto, tem um longo processo pela frente. O banco contratará um agente de BPO para avaliar o valor do imóvel. Ele designará um negociador. Pode levar semanas ou meses para chegar a uma decisão sobre a venda a descoberto.
Aqui estão alguns fatos sobre vendas a descoberto a serem considerados:
- A venda a descoberto é um privilégio – não é direito de nenhuma das partes.
- O banco normalmente tem pouco incentivo para aprovar a venda a descoberto.
Não apenas o vendedor e a propriedade geralmente precisam ser qualificados para a venda a descoberto, mas o mutuário também precisa ser qualificado para comprar a casa. O banco que está processando o pedido de venda a descoberto quer uma prova definitiva de que o comprador é capaz e qualificado para fechar.
A verdade é que depois de trabalhar em uma venda a descoberto por semanas, talvez meses, é uma grande decepção e perda de tempo se o banco descobrir no final que os compradores não podem fechar. Quando se chega ao fim e à subscrição, às vezes o empréstimo de um comprador acaba. Algumas das coisas que fazem com que o comprador seja rejeitado poderiam ter sido corrigidas ou detectadas no início, mas não foram.
Isso porque não há regulamentação suficiente sobre a emissão de cartas de pré-aprovação e nem todo credor usa procedimentos padrão. Por exemplo, uma pontuação FICO de 720 é geralmente exigida como um mínimo para um empréstimo convencional. Mas os principais credores que fazem empréstimos convencionais geralmente preferem um FICO mínimo mais alto de 740 para conceder uma taxa de juros atraente ao mutuário.
Se um mutuário acredita que o credor oferecerá sua melhor taxa para um FICO de 720, há um potencial de conflito que pode fazer com que a transação seja cancelada ou o mutuário seja rejeitado. O banco de vendas a descoberto deseja apenas verificar as informações por si mesmo e fazer sua própria determinação se o comprador está totalmente qualificado.
É contra os regulamentos do RESPA um banco exigir que um mutuário obtenha um empréstimo desse banco. No entanto, é perfeitamente aceitável que um banco exija uma carta de pré-aprovação de seu próprio banco antes de aprovar o mutuário para a venda a descoberto ou permitir que o mutuário compre sua própria casa própria.
Às vezes, um banco permite que um mutuário envie um DU (desktop underwriting) no lugar de uma carta de pré-aprovação. Vale a pena perguntar.
No momento em que este artigo foi escrito, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é corretora-associada na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.