A maioria dos compradores de casas pode cancelar contratos assinados porque a maioria dos contratos contém contingências – eventos declarados que devem ocorrer com sucesso se a transação prosseguir para o fechamento. Os compradores são livres para cancelar até que essas contingências sejam liberadas ou removidas do contrato.
O contrato de compra deve especificar como cada contingência será satisfeita ou atendida e liberada ou removida.
As leis estaduais podem diferir um pouco em relação à liberação de contingências. Leia o seu contrato atentamente ou peça a um profissional que o faça para descobrir se há alguma variação em sua localização específica.
Tudo isso pode soar como um ótimo negócio para os compradores, mas os vendedores geralmente optam por uma oferta que contenha menos contingências quando várias ofertas estão na mesa.
Liberando a Contingência de Avaliação
Os contratos de compra dão aos compradores 17 dias para liberar uma contingência de avaliação na Califórnia, mas esta é a opção padrão se nada mais for selecionado. O prazo pode ser estendido ou reduzido pelos termos do contrato.
O vendedor pode cancelar o contrato se o comprador não tiver assinado uma liberação de contingências até o final deste período. O vendedor deve entregar ao comprador uma Solicitação de execução do comprador , o que normalmente dá ao comprador de 48 a 72 horas para agir.
Os compradores têm outras opções se a avaliação der baixa.
Liberando a contingência do empréstimo
Muitos contratos de compra dão aos compradores 21 dias para liberar uma contingência de empréstimo. Novamente, este é o padrão. O prazo pode ser reduzido ou pode ir até o fechamento do depósito se o contrato prevê um desvio.
O vendedor pode cancelar o contrato no final desse prazo se o comprador não tiver assinado uma liberação de contingências. Novamente, o vendedor normalmente deve entregar uma notificação para executar ou documento semelhante ao comprador, concedendo 48 a 72 horas para a execução.
O comprador pode rescindir o contrato literalmente no dia em que a transação deve ser fechada, caso o empréstimo tenha sido negado e a contingência do empréstimo permaneça em vigor até o fechamento do depósito.
Contingências para outras inspeções
Com exceção da tinta à base de chumbo, a maioria dos contratos dá aos compradores 17 dias para concluir todas as outras inspeções, incluindo uma inspeção residencial. Novamente, esse prazo pode ser reduzido ou estendido no contrato.
O vendedor pode cancelar o contrato no final desse prazo se o comprador não tiver assinado uma liberação de contingências e o vendedor tiver entregue a notificação.
Não é incomum que os compradores que estão comprando terras solicitem uma contingência para obter uma licença para o direito de construção. Outros compradores de casas podem fazer contratos condicionados à possibilidade de construir piscinas. Essas contingências devem conter um prazo ou ação para liberá-las.
A revisão final antes do fechamento não é considerada uma inspeção e, portanto, não é uma contingência.
Deficiências na inspeção residencial
Um comprador pode emitir uma “Solicitação de Reparo” ao vendedor se forem detectadas deficiências no relatório de inspeção residencial, como porão úmido, esquilos mortos no sótão, perda de integridade estrutural ou problemas de saúde e segurança.
Os vendedores não são obrigados a honrar esses pedidos. Eles podem se recusar a fazer os reparos. O comprador tem o direito de cancelar a transação, neste caso, ou de renegociar uma alternativa mutuamente aceitável ou simplesmente prosseguir com a transação.
Liberando uma contingência para vender
Às vezes, os compradores desejam comprar uma casa antes de vender a casa existente. Eles se oferecem para comprar a casa do vendedor, desde que possam vender sua própria propriedade dentro de um determinado período de tempo.
A maioria dos vendedores concordará em dar ao comprador um período de primeiro direito de recusa se e quando os vendedores receberem outra oferta, se eles aceitarem uma oferta condicionada à venda. Os compradores podem cancelar a transação ou remover a contingência de venda se os vendedores receberem outra oferta e emitir uma solicitação de execução.
Recusa em assinar uma autorização
Embora as leis estaduais possam ser diferentes, cabe ao vendedor na Califórnia exigir que o comprador cumpra seu dever, caso o comprador não assine uma liberação de contingências dentro do período de tempo especificado. As contingências permanecem e não expiram se o vendedor não exigir oficialmente o desempenho.
Nem todos os vendedores exigem desempenho, e muitos corretores imobiliários deixam de monitorar as contingências.
Após o lançamento
O comprador é obrigado a prosseguir com a compra após liberar todas as contingências em um contrato. Caso contrário, após assinar uma liberação de contingências, o vendedor tem o direito de exigir o depósito em dinheiro do comprador e pode ter direito a indenização por danos se o comprador decidir cancelar o contrato.
O vendedor e o comprador terão que resolver sua disputa por meio de arbitragem ou ajuizando uma ação se as partes não concordarem com a disposição do depósito em dinheiro sério neste caso. O método de resolução dependerá do texto do contrato e da lei estadual.
Consulte um advogado do ramo imobiliário para obter mais informações e conselhos se você for um comprador ou vendedor de uma casa que esteja lidando com contingências complicadas ou difíceis.
No momento em que este artigo foi escrito, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora-associada na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.