O mercado secundário de hipotecas permite que os bancos reembalem e vendam hipotecas como títulos para investidores institucionais. Esses investidores incluem grandes fundos de pensão, seguradoras, fundos de hedge e o governo federal. Por sua vez, os compradores dos produtos de investimento hipotecário do banco muitas vezes reembalam e vendem os títulos hipotecários a investidores menores.
Mercado Secundário e Bancos
Ao empacotar e vender hipotecas ou notas de casa que eles emitem, o banco pode remover esses itens de seus balanços. Além disso, o produto da venda das hipotecas a uma segunda parte dá aos bancos novos fundos para emprestar a mais tomadores. Antes de o mercado secundário ser estabelecido, apenas os bancos maiores tinham bolsos fundos para amarrar fundos durante a vida do empréstimo – normalmente de 15 a 30 anos. Como resultado, os potenciais compradores de casas tiveram dificuldade em encontrar credores hipotecários. Como havia menos concorrência, os credores podiam cobrar taxas de juros mais altas.
Fannie e Freddie e hipotecas secundárias
A Lei da Associação Nacional de Hipotecas Federais de 1968 tentou resolver esse problema privatizando a Fannie Mae e a Freddie Mac. Essas empresas patrocinadas pelo governo (GSE) foram encarregadas de criar acesso a hipotecas acessíveis. Para financiar esses esforços, Fannie e Freddie compram hipotecas bancárias e as revendem a outros investidores. Os empréstimos não são revendidos individualmente. Em vez disso, eles são agrupados em títulos lastreados em hipotecas (MBS). O valor do MBS é garantido – ou respaldado – pelo valor do pacote subjacente de hipotecas.
Conforme relatado por muitos meios de comunicação como o CNBC, a crise das hipotecas subprime de 2008-2009 viu as duas entidades possuindo ou garantindo 40% de todas as hipotecas dos EUA. Essa carteira chegou a quase US $ 5 trilhões, à beira do default.
Outras instituições financeiras, como Lehman Brothers e Bear Stearns, foram viradas por títulos lastreados em hipotecas e outros derivativos durante a crise financeira de 2008. Houve uma corrida para as saídas à medida que os bancos privados saíam em massa do mercado hipotecário. Como resultado, a Fannie e a Freddie tornaram-se responsáveis por quase 100% dos empréstimos imobiliários. Os dois GSEs basicamente mantinham o setor imobiliário unido. Esse grande risco de retenção foi como a Fannie Mae e a Freddie Mac foram implicadas na crise das hipotecas subprime.
Recuperação do Mercado Secundário
Em 2013, os bancos começaram a retornar ao mercado secundário. Em 2014, eles ainda mantinham 27% das hipotecas, em vez de vendê-las no mercado secundário. Houve três razões para isso:
A Fannie e a Freddie aumentaram as taxas de garantia de 0,2% do montante do empréstimo para 0,5%. Como resultado, muitos bancos descobriram que era mais barato manter os empréstimos mais seguros.- Os bancos fizeram mais empréstimos “jumbo”, que ultrapassaram os limites de empréstimo da Fannie e do Freddie. Essas dívidas não podem ser seguradas por eles. O percentual passou de 14% de todas as origens em 2013 para 19% em 2014.
- Os bancos fazem menos empréstimos. Eles os concederam apenas aos clientes mais dignos de crédito. O valor total em dólares das hipotecas residenciais caiu 2,7% entre 2012 e 2014. No mesmo período, seus ativos totais cresceram 7,6%.
Outros tipos de mercados secundários
Existem também mercados secundários em outros tipos de dívida, bem como ações. As financeiras agrupam e revendem empréstimos para automóveis, dívidas de cartão de crédito, dívidas de empréstimos estudantis e dívidas corporativas.
As ações são vendidas em dois mercados secundários muito famosos, a Bolsa de Valores de Nova York e a NASDAQ. O mercado primário de ações, chamado de oferta pública inicial, envolve uma empresa oferecendo pela primeira vez a propriedade parcial ao público por meio de ações.
O mais importante é o mercado secundário de letras, títulos e notas do Tesouro dos Estados Unidos. A demanda por títulos do Tesouro afeta todas as taxas de juros. As notas do Tesouro, apoiadas pelo governo dos Estados Unidos, são o investimento mais seguro do mundo – são usadas para cálculos onde é necessário um investimento sem risco. Eles também oferecem um baixo rendimento. Os investidores que desejam mais retorno e estão dispostos a assumir mais riscos comprarão outros títulos, como títulos municipais, corporativos, estrangeiros ou mesmo junk bonds. Quando a demanda por títulos do Tesouro é alta, os rendimentos das taxas de juros podem ser baixos para todas as dívidas.Quando a demanda por títulos do Tesouro é baixa, as taxas de juros devem aumentar para todas as dívidas no mercado secundário.
Existe uma relação direta entre as notas do Tesouro e as taxas de juros das hipotecas. Quando os rendimentos das notas do Tesouro aumentam, o mesmo ocorre com as taxas de juros das hipotecas de taxa fixa. Uma vez que os produtos financeiros de renda fixa competem pelo aviso do investidor de “retornos seguros”, todos eles precisam manter seus retornos iguais.
Crescimento da confiança
À medida que a confiança retorna no mercado hipotecário secundário, ela retorna para todos os mercados secundários. Ian Salisbury, da Marketwatch.com, menciona isso em seu artigo de 25 de agosto de 2012, “How an Obscure Bond Play Could Help Consumers”. Salisbury afirma que, em 2007, os títulos de automóveis e de cartão de crédito estavam em US $ 178 bilhões, mas despencaram para apenas US $ 65 bilhões em 2010 Em 2012, eles haviam se recuperado para US $ 100 bilhões, de acordo com a Standard & Poor’s Financial Services LLC.
Os grandes investidores agora estão mais dispostos a arriscar com empréstimos securitizados de bancos respeitáveis porque os rendimentos das notas do Tesouro estão em mínimos de 200 anos. Isso significa que a flexibilização quantitativa do Federal Reserve ajudou a restaurar o funcionamento dos mercados financeiros. Ao comprar títulos do Tesouro dos EUA, o Fed forçou os rendimentos a cair e fez outros investimentos parecerem melhores em comparação.
Os bancos agora têm um mercado para pacotes de empréstimos securitizados. Esse mercado pronto dá a eles mais dinheiro para fazer novos empréstimos.
Como o mercado secundário afeta você
O retorno do mercado secundário é especialmente útil para você se precisar de um empréstimo para comprar um carro, novos cartões de crédito ou um empréstimo comercial. Se você solicitou um empréstimo recentemente e foi recusado, agora é um bom momento para tentar novamente. Mas se sua pontuação de crédito for inferior a 720, você terá que reparar seu crédito.
Também é ótimo para o crescimento econômico. Os gastos do consumidor geram quase 70% da economia dos EUA, medida pelo produto interno bruto (PIB). Em 2007, muitos consumidores usaram dívidas de cartão de crédito para fazer compras. Após a crise financeira, eles reduziram as dívidas ou perderam o crédito de bancos em pânico, que lhes negaram acesso. Um retorno da securitização significa que os investidores e bancos são menos movidos pelo medo. A dívida do consumidor está aumentando, impulsionando o crescimento econômico.