Mesmo que o vendedor de uma casa possa ter uma razão legítima e o direito de exigir um depósito em dinheiro sério do comprador no caso de um inadimplemento do comprador, o exercício desse direito pode não ser do interesse do vendedor.
Emoções e a transação
Vamos começar com os aspectos emocionais da transação. Normalmente falando, em qualquer transação imobiliária, não é o vendedor que se sente injustiçado durante o período de compra. Geralmente, é o comprador. O vendedor simplesmente espera que a transação seja concluída após o recebimento de uma grande quantia em dinheiro depositada em sua conta bancária. O comprador, por outro lado, suspeita de uma fraude e se pergunta se o vendedor está ocultando defeitos ocultos.
Geralmente é o comprador que sente que há mais em jogo, o que tende a acrescentar um elemento emocional intenso à transação que o vendedor não possui, até o momento em que o comprador não consegue fechar a venda.
As inseguranças subjacentes abrigadas pelo comprador – juntamente com a raiva latente do próprio comprador por não fechar – podem evoluir para uma situação explosiva, intensificada quando o vendedor se junta aos fogos de artifício alegando que agora o comprador deve ao vendedor o depósito em dinheiro sério.
O vendedor não pode realmente forçar o comprador a encerrar o depósito. Muitos contratos de compra, especialmente aqueles usados em estados como a Califórnia, contêm uma cláusula de indenização, que afirma que o vendedor só tem direito ao depósito em dinheiro sério até uma determinada porcentagem do preço de venda. Qualquer dinheiro em excesso no depósito geralmente é devolvido para o comprador.
Como um comprador pode obter o reembolso de um depósito de dinheiro ganho
Os compradores que estão cancelando a transação geralmente têm algum tipo de período de contingência no contrato que dá ao comprador o direito legal de cancelar o contrato. Pode ser uma contingência de empréstimo, uma contingência de avaliação ou uma contingência de inspeção. Pode ser dependente de o comprador vender outra casa que o comprador não consegue vender. Muitos contratos contêm contingências que permitem ao comprador cancelar sob certas circunstâncias.
Digamos que o comprador contrate um profissional para realizar uma inspeção residencial. Durante o período de inspeção residencial, o comprador descobre que o forno está inoperante e o inspetor residencial diz que o forno está além de sua vida útil. O comprador pode pedir ao vendedor para substituir o forno. O vendedor pode recusar e dizer ao comprador para cancelar o negócio. Nessa situação, o comprador pode ter o direito de receber o dinheiro sério de volta após o cancelamento.
Isso não significa que o vendedor desejará liberar o depósito. Se o depósito for mantido por terceiros, como uma empresa de título ou de custódia, todas as partes geralmente precisam concordar com sua disposição ou pelo menos concordar em cancelar. Se ambas as partes não forem razoáveis, a transação pode ser colocada em espera, dependendo das leis estaduais. Na Califórnia, um vendedor não pode reter injustificadamente um depósito em dinheiro sério reembolsável, ou o vendedor pode enfrentar uma multa.
Quando o depósito de dinheiro ganho está em risco
Levando a disposição do depósito em dinheiro sério um passo adiante, digamos que o comprador tenha esgotado todas as contingências e liberado todas as contingências. Poucos dias antes de fechar, talvez o comprador fique com medo e decida cancelar. O vendedor, que poderia ficar indignado com essa reviravolta nos acontecimentos, provavelmente teria o direito de esperar o recebimento do depósito em dinheiro do comprador, uma vez que o comprador deliberadamente e deliberadamente falhou em fechar o depósito.
E se o comprador se recusar a dar o depósito em dinheiro sério ao vendedor? O comprador pode dificultar a vida e se recusar a assinar qualquer tipo de cancelamento. O vendedor pode ser proibido de vender a propriedade a outro comprador enquanto o vendedor ainda estiver sob contrato com o comprador existente. O vendedor geralmente não pode ter dois contratos ao mesmo tempo, a menos que um contrato esteja condicionado ao cancelamento do outro.
Manter o contrato com um comprador obstinado pode amarrar as mãos do vendedor.
Sim, o vendedor provavelmente poderia abrir um processo no tribunal de pequenas causas e brigar com o comprador. Mas, mesmo com todos os fatos aparentemente do lado do vendedor, um juiz ainda poderia conceder o dinheiro ao comprador. A lei nem sempre é preto e branco. Quanto tempo e dinheiro seriam perdidos tentando obter o depósito em dinheiro sério? Se o vendedor não se importa quanto tempo leva para vender a casa e está disposto a investir tempo e dinheiro para lutar pelo depósito, então pode valer a pena tentar.
É por isso que um vendedor deve sempre obter aconselhamento jurídico antes de tomar uma decisão sobre o depósito em garantia. Um vendedor pode estar certo, mas mesmo assim perder.