Antigamente, era uma prática bastante comum para o comprador de uma casa fazer uma oferta de uma casa antes de obter a aprovação do empréstimo, o que é conhecido como contingência de empréstimo. Muitos corretores de imóveis exigem prova de pré-aprovação da hipoteca antes de fazer uma oferta de uma casa – alguns podem nem mesmo trabalhar com você a menos que você o faça. Uma contingência de empréstimo hoje costuma ser um pouco complicada.
O motivo dos desafios envolve o tipo de contingências de empréstimo mais prevalentes. Por exemplo, em muitos lugares do país, o comprador de uma casa pode examinar vários tipos de contingências de empréstimo e incorporar uma ou mais dessas contingências à oferta de compra.
As contingências podem fazer parte da sua diligência devida e, se não forem realizadas por qualquer uma das partes, podem ser eventos de cancelamento de contrato. Como comprador, é importante compreender esses elementos da compra de uma casa e como eles funcionam. Os dois tipos gerais são contingências financeiras e contingências de avaliação.
Contingências Financeiras
Apenas os compradores de casas que estão obtendo financiamento tendem a condicionar o contrato de compra à obtenção de um empréstimo. Compradores de dinheiro não solicitam contingência de empréstimo porque não há empréstimo. O contrato pode depender da obtenção pelo comprador:
- Um empréstimo FHA, que tem seu próprio conjunto de requisitos
- Um empréstimo VA, que é garantido pela Administração do Veterano
- Um empréstimo convencional, que normalmente é vendido no mercado secundário
- Um empréstimo de uma cooperativa de crédito onde o mutuário é membro
- Financiamento privado, às vezes chamado de empréstimo de dinheiro duro
- A avaliação da casa
Dependendo do tipo de empréstimo, o credor pode exigir certas condições de propriedade ou reparos para fazer o empréstimo. Se os vendedores e compradores não chegarem a um acordo sobre os reparos ou as condições do credor, o comprador não receberá o empréstimo e a transação será anulada.
A obtenção de um empréstimo geralmente faz parte da diligência devida do comprador.
Geralmente, o comprador possui um determinado prazo no contrato de compra para obter o financiamento. Em alguns casos, o contrato pode dar ao comprador a escolha entre um certo número de dias antes que a contingência do empréstimo precise ser satisfeita ou manter a contingência do empréstimo até o fechamento.
Contingente ao Financiamento do Empréstimo
A maioria dos vendedores espera que o comprador precise obter financiamento. Os vendedores são normalmente razoáveis e permitirão que um certo período de tempo passe para que o comprador obtenha o financiamento e remova a contingência do empréstimo. No entanto, nem todo vendedor vai querer esperar até o dia do fechamento para saber se o comprador realmente pode fechar o depósito.
Não é totalmente justo para um vendedor que um comprador peça um período de fechamento de 30 dias sem um compromisso firme de fechamento. Por outro lado, se um vendedor remover uma contingência de empréstimo antes do fechamento, o comprador pode ficar muito nervoso.
Os longos períodos de fechamento deixam os vendedores nervosos, pois parece que um comprador pode não ter como comprar ou fazer uma oferta.
O comprador pode se perguntar o que aconteceria se o credor decidisse rejeitar o empréstimo por um motivo imprevisto. Ou, se o comprador tivesse removido a contingência do empréstimo, eles poderiam estar à mercê do vendedor e seu depósito em dinheiro sério poderia estar em risco. Poucos compradores estão dispostos a apostar na perda de seu depósito.
PRE-aprovado
Muitos compradores obtêm e apresentam uma carta de pré-aprovação antes de fazer uma oferta. É a carta de pré-aprovação na qual o vendedor às vezes confia como prova da qualidade de crédito do comprador e da capacidade de se qualificar para um empréstimo. No entanto, depois que o arquivo é empacotado para subscrição, outros problemas podem surgir e paralisar o processo.
As pré-aprovações simplesmente afirmam que um comprador basicamente tem a receita para sustentar o pagamento de uma hipoteca, sem considerar quaisquer outros fatores.
A pré-aprovação não é uma garantia de aprovação do empréstimo. São realizadas buscas de títulos, bem como verificações de crédito e renda. Julgamentos desconhecidos contra a propriedade podem aparecer nos registros públicos, ou um comprador pode ter uma falha no relatório de crédito que escapou das rachaduras.
Contingência de Avaliação
Não ignore o segundo tipo de contingência de empréstimo – a avaliação. A contingência de avaliação é freqüentemente separada da contingência de empréstimo. Uma contingência de avaliação significa que a casa deve avaliar pelo preço de compra.
Se a avaliação for menor do que o preço de compra, o comprador pode cancelar, desde que tenha uma contingência de avaliação no contrato de compra. Se o vendedor concordar em baixar o preço para atender à avaliação, espera-se que o comprador remova a contingência da avaliação.
Segunda Avaliação
Mas o que acontece se, no fechamento, o segurador decidir na décima primeira hora pedir uma segunda avaliação e essa segunda opinião de valor acabar sendo um valor inferior? Se o comprador liberou a contingência de avaliação, não há mais nenhuma contingência de avaliação.
Se a contingência do empréstimo ainda não foi liberada, o contrato de compra ainda pode depender da capacidade do comprador de obter o empréstimo.
Essas são questões que devem ser tratadas com seu corretor de imóveis antes de fazer uma oferta para comprar uma casa. Alguns compradores se sentem confortáveis em remover uma contingência de empréstimo quando um credor garante ao comprador que o arquivo está pronto para financiamento. No entanto, se o credor tiver dúvidas, pode não ser uma boa ideia remover a contingência do empréstimo. As contingências de empréstimos também falam com o vendedor.
Algumas reflexões finais
A desvantagem das contingências de empréstimo é que, se sua oferta estiver entre várias ofertas, os outros compradores podem estar dispostos a remover uma contingência de empréstimo ou encurtar o período. Nessa circunstância, se você insistir em manter a contingência do empréstimo intacta até o fechamento, sua oferta pode não ser aceita.
Se você se apegar às suas contingências, o vendedor pode pensar que você tem um problema que pode causar dificuldades no fechamento, ou acreditar que você seja muito difícil de fechar.
Em situações difíceis como essas, alguns compradores de casas podem pedir a seu credor para aprovar o processo por meio de subscrição antes de fazerem uma oferta de compra de uma casa. A aprovação da subscrição remove o medo da incerteza e fortalece a oferta.