Precisa fazer uma venda curta? Veja como

Uma venda a descoberto em imóveis nem sempre é uma transação agradável, mas as vendas a descoberto já percorreram um longo caminho desde 2006, portanto, não venda o conceito a descoberto. Nossa economia atual não significa que as vendas a descoberto foram embora. Por exemplo, uma pessoa que comprou uma casa nova pode morrer no dia seguinte ao fechamento, e os custos de uma venda imediata podem colocar essa transação em posição de venda a descoberto.

Para aqueles que estiveram debaixo d’água por um tempo ou tiveram dificuldades para modificar o empréstimo, isso é outra história. Há muitas maneiras de perder uma casa, mas abrir mão da propriedade de uma maneira que destrua o crédito, envergonhe a família e tire a dignidade de um proprietário é uma das mais difíceis, e é isso que as execuções hipotecárias tendem a oferecer. Para os proprietários que não podem mais manter os pagamentos da hipoteca em dia, existem alternativas aos processos de falência ou execução hipotecária. Uma dessas opções é uma venda a descoberto.

Houve muitas vendas a descoberto de 2006 a 2012, mas não são tão comuns hoje. Nos últimos anos, mesmo os vendedores que não estão inadimplentes podem se qualificar para uma venda a descoberto, o que abriu muitas outras portas de venda a descoberto. As vendas a descoberto tendem a fornecer um processo de fechamento digno para os vendedores.

Coisas para estar atento

Quando os credores concordam em fazer uma venda a descoberto em imóveis, isso significa que o credor está aceitando menos do que o valor total devido. Nem todos os credores aceitarão vendas a descoberto ou pagamentos com desconto, especialmente se fizer mais sentido financeiro encerrar; além disso, nem todos os vendedores nem todas as propriedades se qualificam para vendas a descoberto.

Exceto por certas condições de acordo com o Mortgage Forgiveness Debt Relief Act de 2007, esteja ciente de que o IRS pode considerar o perdão de dívidas como receita, e não há garantia de que um credor que aceita uma venda a descoberto não buscará legalmente um mutuário pela diferença entre os valor devido e o valor pago. Em alguns estados, esse valor é conhecido como deficiência.

Um advogado pode determinar se o seu empréstimo se qualifica para uma decisão de deficiência ou reclamação. A maioria das vendas a descoberto na Califórnia não acarreta mais penalidades fiscais.

Pequenas etapas de venda a realizar

Embora todos os credores tenham requisitos variados e possam exigir que o mutuário envie uma ampla variedade de documentação, as etapas a seguir lhe darão uma boa idéia do que esperar.

• Ligue para o credor:  talvez seja necessário fazer meia dúzia de telefonemas antes de encontrar a pessoa responsável por lidar com as vendas a descoberto. Você vai querer falar com o departamento de “venda a descoberto de imóveis” ou “malhar” e tentar obter o nome do negociador. Seu corretor de imóveis também pode cuidar dessa etapa para você, em muitas circunstâncias.
• Envie uma carta de autorização:  Os credores normalmente não desejam divulgar nenhuma de suas informações pessoais sem autorização por escrito para fazê-lo. Se você estiver trabalhando com um corretor de imóveis, agente de fechamento de negócios, companhia de títulos ou advogado, receberá melhor cooperação se escrever uma carta ao credor dando-lhe permissão para falar com as partes interessadas específicas sobre o seu empréstimo. A carta deve incluir o seguinte:
  • Endereço da propriedade
  • Número de referência do empréstimo
  • Seu nome
  • A data e o período de tempo efetivo
  • O nome do seu agente e informações de contato
• Folha líquida preliminar:  Esta é uma declaração de fechamento estimada que mostra o preço de venda que você espera receber e todos os custos de venda, saldos de empréstimos não pagos e pagamentos pendentes devidos e taxas atrasadas, incluindo comissões imobiliárias. Seu agente de fechamento ou advogado deve ser capaz de preparar isso em seu nome. Se o resultado final mostrar dinheiro para o vendedor, uma boa notícia, você provavelmente não precisará de uma venda a descoberto.
• Carta de dificuldades:  quanto mais triste, melhor para sua carta de dificuldades. Esta declaração de fatos descreve como você entrou neste dilema financeiro e faz um apelo ao credor para aceitar menos do que o pagamento integral. Os credores não são desumanos e podem entender se você perdeu o emprego, foi hospitalizado ou se um caminhão atropelou toda a sua família, mas os credores não são particularmente compreensivos com situações que envolvam desonestidade ou comportamento criminoso.
• Prova de renda e ativos:  É melhor ser verdadeiro e honesto sobre sua situação financeira e divulgar os ativos. Os credores vão querer saber se você tem contas de poupança, contas do mercado monetário, ações ou títulos, instrumentos negociáveis, dinheiro ou outro imóvel ou qualquer coisa de valor tangível. Os credores não atuam no ramo de caridade e muitas vezes exigem a garantia de que o devedor não poderá pagar nenhuma das dívidas que perdoou. O banco também exigirá 30 dias de recibos da folha de pagamento.
• Cópias de extratos bancários:  se seus extratos bancários refletirem depósitos não contabilizados, grandes saques em dinheiro ou um número incomum de cheques, é provavelmente uma boa ideia explicar cada um desses itens ao credor. Além disso, o credor pode querer que você contabilize cada depósito para que possa determinar se os depósitos continuarão. Normalmente, os bancos exigem seus últimos 2 meses.
• Análise comparativa do mercado:  às vezes, os mercados diminuem e os valores das propriedades caem. Se isso for parte da razão pela qual você não pode vender sua casa pelo suficiente para pagar ao credor, esse fato deve ser comprovado para o credor por meio de uma análise comparativa de mercado (CMA). O seu agente imobiliário pode preparar um CMA para você, que mostrará os preços de casas semelhantes:
  • Ativo no mercado
  • Vendas pendentes
  • Vende nos últimos 6 meses.
• Contrato de compra e contrato de listagem:  Quando você chega a um acordo de venda com um comprador em potencial, o credor deseja uma cópia da oferta, junto com uma cópia de seu contrato de listagem. Esteja preparado para o credor renegociar taxas e se recusar a pagar por certos itens, como planos de proteção residencial ou inspeções contra cupins.

Agora, se tudo correr bem, o credor aprovará sua venda a descoberto. Como parte da negociação, você pode solicitar que o credor não relate o crédito adverso às agências de relatórios de crédito, mas perceba que o credor não tem obrigação de atender a essa solicitação. O status do relatório de crédito geralmente não é negociável.

Compra de um short sale

Se você está pensando em comprar uma venda a descoberto, pode haver desvantagens. Para sua proteção, você deve:

• Obtenha aconselhamento jurídico de um advogado imobiliário competente
• Chame um contador para discutir as ramificações do imposto sobre vendas a descoberto
  

Além disso, esteja ciente do fato de que as vendas a descoberto podem levar muito tempo. Atrasos no processo podem ser causados ​​por uma série de coisas, especialmente porque as vendas a descoberto costumam ter uma prioridade menor do que as vendas regulares de casas.

No momento em que este artigo foi escrito, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora-associada na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.