O que é procuração?
A procuração ocorre quando um inquilino reconhece um novo proprietário do imóvel como seu novo senhorio. No caso de troca de propriedade comercial, uma cláusula de procuração em um contrato de subordinação, não perturbação e procuração (SNDA) exige que o inquilino reconheça um novo proprietário como seu senhorio e continue pagando o aluguel, independentemente de a propriedade mudar de mãos por meio uma venda normal ou um encerramento.
Como funciona a procuração
A procuração é mais comumente associada às leis de propriedade imobiliária e é projetada para reconhecer a relação entre as partes em uma transação. Por exemplo, a procuração pode ocorrer quando um inquilino aluga um apartamento apenas para que o proprietário mude durante o aluguel. O contrato de procuração não cria um novo conjunto de direitos para o proprietário, a menos que o inquilino o assine. O senhorio pode usar a recusa do inquilino em assinar como motivo para despejo.
Principais vantagens
- A procuração se aplica com mais frequência a transações imobiliárias.
- O advogado reconhece o relacionamento entre as partes em uma transação.
- A procuração pode ocorrer quando um inquilino aluga um apartamento e o prédio muda de mãos para um novo proprietário durante o curso do contrato
- O contrato de procuração só altera os direitos do novo proprietário se for assinado pelo inquilino.
A cláusula de um SNDA determina que, se a propriedade mudar, o novo proprietário substituirá o antigo proprietário no arrendamento e assumirá todos os direitos e responsabilidades do antigo proprietário. A cláusula também estipula que os inquilinos devem continuar a pagar o aluguel, independentemente de quem é o proprietário do imóvel.
Advocacia em locações comerciais
Os arrendamentos comerciais geralmente contêm um SNDA. Este é um contrato entre o inquilino e o locador que descreve os direitos específicos do locatário e do locador. O SNDA também pode fornecer informações sobre terceiros, como o credor do locador ou o comprador do imóvel. São três partes: a cláusula subordinada, a cláusula de não perturbação e a cláusula de procuração. A procuração em um contrato de locação comercial é semelhante. A cláusula de procuração em um SNDA obriga o inquilino a reconhecer o novo proprietário do imóvel como seu senhorio, independentemente de o novo proprietário ter adquirido o imóvel por meio de uma venda normal ou de uma execução hipotecária. A cláusula também exige que o locatário continue pagando aluguel ao novo locador pelo restante do prazo de locação.
Na cláusula de subordinação de um SNDA, o locatário concorda em permitir que seu interesse no imóvel fique subordinado aos interesses de um terceiro credor. O senhorio pode querer usar o imóvel comercial para garantir financiamento após celebrar um contrato de arrendamento com um inquilino. Portanto, a maioria dos credores exigiria que os inquilinos subordinassem seus interesses de arrendamento aos juros hipotecários do credor. A cláusula de subordinação dá ao terceiro credor a opção de rescindir o contrato de locação em caso de execução comercial. Uma cláusula ou acordo de não perturbação confere ao inquilino o direito de continuar ocupando as instalações alugadas, desde que não haja inadimplência. O inquilino pode arrendar as instalações mesmo depois de a propriedade ser vendida ou executada.