Propriedades comerciais para manter o taxista na baía

Publicado por Javier Ricardo


Se você já trocou cartões de beisebol com um amigo quando era criança, já está familiarizado com o princípio básico de uma “troca igual”.
Talvez seu amigo realmente amasse José Canseco e quisesse seu cartão de novato Canseco, mas você suspeitava que a carreira dele poderia acabar mal. Vocês dois concordaram em trocar Canseco por alguns de seus cartões em potencial. Você calculou o valor da sua carta e decidiu quais cartas dele você queria em troca, então fez uma troca. É uma aposta segura que o IRS não teve uma parte da ação.


Uma troca do mesmo tipo (também chamada de troca da seção 1031) permite que os investidores imobiliários façam algo semelhante, diferindo ganhos ou perdas de capital quando compram ou vendem uma propriedade.
 Essencialmente, uma troca do mesmo tipo permite que você troque propriedades de investimento com outro investidor e manter o cobrador de impostos fora do negócio até muito mais tarde, quando a propriedade for finalmente vendida em dinheiro. Obviamente, o processo não é tão fácil quanto trocar algumas cartas de beisebol, mas este artigo mostrará como isso é feito.

Por que você deve considerar uma troca A oportunidade de diferir as obrigações fiscais por meio de uma troca 1031 (nomeada de acordo com a Seção 1031 do Código da Receita Federal) incentiva os investidores a reequilibrar as carteiras imobiliárias e a fazer usos mais lucrativos do dinheiro que de outra forma pagariam em impostos. A capacidade de rebalanceamento é particularmente importante no mercado imobiliário porque, ao contrário de ações e títulos individuais, uma propriedade pode representar uma parte significativa do valor de uma carteira.


Devido à natureza concentrada de um investimento imobiliário, é importante que os gestores de portfólio tenham flexibilidade para reequilibrar suas carteiras e fazer apostas táticas em diferentes setores imobiliários ou regiões de investimento.
Uma troca 1031 incentiva esse reequilíbrio, permitindo que os investidores entrem e saiam de exposições imobiliárias por meio da troca de uma propriedade por outra sem o ônus de incorrer imediatamente em impostos sobre ganhos de capital. Ao usar continuamente as trocas 1031 ao adquirir e alienar propriedade, os investidores podem adiar o imposto sobre ganhos de capital até que seja hora de liquidar parte ou a totalidade da carteira, houver uma mudança favorável na lei fiscal ou eles acumularam perdas de capital suficientes para compensar a obrigação de ganho de capital. (Para mais informações sobre como fazer a Seção 1031 trabalhar para você, verifique
Transações imobiliárias inteligentes .)

Visão geral Para se qualificar para este tratamento fiscal, os investidores devem cumprir certos requisitos e limitações em relação aos tipos de propriedades que podem trocar, a localização das propriedades e o momento de certos eventos importantes.  A próxima seção fornecerá uma descrição detalhada de os vários requisitos, mas é importante observar primeiro que uma residência principal não se qualifica, portanto, infelizmente, você não poderá trocar seu condomínio suburbano por uma casa de praia em Malibu.  (Para mais informações sobre a venda de uma residência pessoal, leia Will A venda de sua casa deixa você com um choque fiscal? E é verdade que você pode vender sua casa e não pagar nenhum imposto sobre ganhos de capital? )


Coordenar os elementos necessários pode ser uma tarefa difícil.
Para ajudar a facilitar os negócios e documentação necessárias, os investidores são obrigados a usar uma câmara de compensação de terceiros chamado de “intermediário qualificado (QI)”, que lida com todos os fundos relacionados com a compra, venda e troca de propriedades.
 Como os fundos fazer não flui diretamente através das contas do contribuinte, e o contribuinte nunca tem controle de qualquer caixa produzida pela transação, o investidor efetivamente transferiu os ganhos de capital para as propriedades trocadas e pode diferir o imposto sobre ganhos de capital até a venda de ativos imobiliários por dinheiro.


A configuração e execução de uma troca 1031 e o tratamento fiscal correspondente da transação podem ser muito complexos.
A próxima seção fornecerá uma descrição breve e simplificada dos requisitos e etapas necessárias para executar uma troca 1031.

Requisitos de transação
Propriedades de qualificação
A troca só funciona para imóveis de investimento ou propriedades comerciais. Uma propriedade para investimento é aquela que é adquirida com o objetivo de arrendar e obter receita. A propriedade comercial pertence e é usada por uma empresa e é mantida no balanço patrimonial como um ativo. Todos os imóveis nos Estados Unidos, sejam eles melhorados ou não, geralmente são do mesmo tipo. Bens imóveis fora dos Estados Unidos são considerados bens “não semelhantes”. A  seção 1031 não se aplica a trocas de estoque, ações, títulos, notas, outros títulos ou bens pessoais de qualquer tipo.  (Para uma visão geral dos diferentes tipos de propriedade, confira nosso tutorial Explorando Investimentos Imobiliários e Investindo Em Imóveis.)

Ativos não qualificados e o boot Se a transação envolver ativos não qualificados (não da mesma espécie) propriedade ou dinheiro, o investidor deve reconhecer o ganho na venda e pagar os impostos de acordo. Assumindo que o valor de uma das propriedades permutadas é maior do que o valor da outra, os ativos não qualificáveis ​​usados ​​para equilibrar o valor entre as permutas são chamados de “boot” e ainda estão sujeitos aos impostos normais sobre ganhos de capital.

Timing
Embora as transações não precisem ser simultâneas, há restrições em certos elementos de tempo de transação. Por exemplo, para qualificar uma transação como uma troca 1031, um investidor deve identificar a propriedade a ser trocada antes do fechamento e identificar a propriedade de substituição dentro de 45 dias após o fechamento da venda do primeiro ativo. Além disso, a transação de aquisição do imóvel substituto deve ser executada no prazo de 180 dias após a efetivação da venda do primeiro negócio.Para a  maioria dos investidores, uma das tarefas mais difíceis é identificar os bens de reposição em até 45 dias após a venda do bem devolvido. No entanto, é importante que o façam porque essas restrições de tempo são muito rigorosas e o IRS não concede extensões.

Intermediário qualificado Devido à complexidade desses acordos e aos requisitos e restrições em torno da bolsa, os investidores que patrocinam a bolsa devem usar um intermediário qualificado para facilitar a negociação. O intermediário qualificado, definido como uma corporação que está no negócio em tempo integral de facilitar as trocas 1031, não fornece aconselhamento jurídico ou tributário. Não pode ser uma parte comercial, como uma firma de CPA, advogado ou agente imobiliário, que teve qualquer relacionamento com o sujeito passivo nos 24 meses anteriores à primeira transação de propriedade.  De preferência, o QI deve ser uma empresa de terceiros que não forneceu anteriormente nenhum desses serviços a nenhum participante da transação.


O QI executa vários serviços de facilitação e atua como uma ponte entre as partes envolvidas para ajudar a estruturar e executar a troca.
Suas funções incluem:

  • Preparar toda a documentação necessária e agir como uma câmara de compensação para garantir que todas as partes apropriadas recebam a documentação.
  • Garantir que os fundos sejam mantidos em uma conta bancária garantida e que todos os desembolsos sejam feitos para contas em garantia quando as transações forem concluídas.
  • Apresentar uma contabilidade completa das transações para os registros do contribuinte e fornecer um Formulário 1099 aos contribuintes e ao IRS documentando todos os impostos exigidos e quaisquer impostos sobre ganhos de capital pagos.


As regras estritas do IRS em relação a certos requisitos enfatizam o valor do intermediário qualificado e a importância de escolher um adequado.
Um dos principais serviços do QI é manter os participantes da transação no caminho certo e garantir que atendam aos requisitos necessários para que os contribuintes se qualifiquem para o tratamento fiscal preferencial de seus lucros imobiliários, por isso é importante que os investidores pesquisem e selecionem cuidadosamente o intermediário da transação. (Para leitura relacionada, verifique os
benefícios de usar um advogado imobiliário .)


A próxima seção cobrirá as trocas de propriedades múltiplas e a linha de tempo básica que os investidores devem seguir.

Trocas de propriedades múltiplas Em uma troca do mesmo tipo, um investidor não é obrigado a fazer uma troca de propriedades um por um. Várias propriedades podem ser usadas em ambos os lados da troca, desde que as seguintes regras sejam atendidas. Essas regras são comumente chamadas de regras de “três propriedades”, “95%” e “200%”.

  • A regra das três propriedades quaisquer três propriedades podem se qualificar, independentemente do valor de mercado.
  • A regra dos 95% Qualquer número de propriedades pode se qualificar, desde que o valor justo de mercado (FMV) das propriedades recebidas até o final do período de troca não seja superior a 95% do FMV cumulativo de todas as propriedades de substituição potenciais identificadas.
  • A regra dos 200% Qualquer número de propriedades pode ser trocado, desde que o FMV cumulativo das propriedades de substituição não seja maior que 200% do FMV combinado de todas as propriedades trocadas na data de transferência inicial.


Embora o IRS seja bastante flexível quanto ao número de ativos que permitirá a troca para auxiliar no diferimento do imposto sobre ganhos de capital, é muito rigoroso quanto ao momento para identificar essas propriedades e realizar a troca.

Plano de transação e cronograma Embora o plano de transação e cronograma para uma troca 1031 possam se tornar extremamente complexos, alguns itens seguem um formato básico e são semelhantes para a maioria das transações.

  1. Inicialmente, um investidor que deseja entrar em uma troca semelhante identifica a propriedade ou propriedades a serem vendidas – a “propriedade renunciada” – e então, com a ajuda do intermediário, vende-a a um terceiro. O intermediário recebe os fundos como vendedor e garante todos os fundos em depósito.
  2. Com os fundos em custódia, o investidor tem 45 dias para selecionar uma ou várias “propriedades de substituição” para a troca, que devem ser adquiridas de um vendedor terceiro no prazo de 180 dias após a primeira transação.  O intermediário atua como comprador, garante fundos em depósito e, em seguida, encaminha os fundos apropriados para o vendedor ou vendedores. (Para obter ajuda para encontrar um substituto, verifique os 10 principais recursos de uma propriedade de aluguel lucrativa e Encontre fortuna em imóveis comerciais .)
  3. Em seguida, o QI prepara toda a documentação contábil para o contribuinte que mostra que os fundos passaram por uma câmara de compensação de QI e que as contas do contribuinte / investidor não receberam fundos. O QI também prepara um Formulário 1099 denotando quaisquer ganhos de capital incorridos com a criação de “inicialização” não qualificada e quaisquer impostos pagos como parte da transação e encaminha o formulário ao IRS.
  4. Por fim, o contribuinte apresentará o Formulário 8824 do IRS ao IRS, além de qualquer documento semelhante exigido pelo estado em que as propriedades estão localizadas ou o contribuinte reside.  Além de facilitar a troca, o intermediário qualificado também produzirá todas as trocas documentos exigidos pelas transações, como títulos de propriedade e contratos imobiliários.


Como o QI controlou os fundos tanto da venda quanto da compra das propriedades trocadas e porque o investidor recebeu propriedade em vez de dinheiro pela venda do ativo devolvido, os ganhos de capital são diferidos.
Com exceção de qualquer “inicialização”, os ganhos de capital podem ser diferidos continuamente por meio de trocas semelhantes até que os ativos sejam vendidos por dinheiro. Nesse ponto, os ganhos de capital acumulados serão tributados usando os métodos de tributação vigentes.

Conclusão Uma troca semelhante pode não ser tão fácil quanto as transações de cartões de beisebol de sua juventude, mas permite que você negocie suas propriedades de investimento e mantém o fisco fora do negócio. Ao entrar continuamente nessas trocas semelhantes, os investidores podem executar transferências de bens imóveis para aumentar ou diminuir as exposições a certos setores imobiliários e, ao mesmo tempo, adiar os ganhos de capital até que as propriedades sejam eventualmente vendidas em dinheiro. Depois de entender as regras do jogo, essa é uma ótima maneira de reequilibrar com eficiência seu portfólio de imóveis.


Para obter mais estratégias para se manter um passo à frente do fiscal, leia
Dicas fiscais para o investidor individual e Dicas fiscais de fim de ano para economizar dinheiro .