Quer você tenha ficado em um aluguel do Airbnb por férias ou apenas tenha ouvido falar sobre as possibilidades lucrativas de possuir uma propriedade de curto prazo muito procurada, possuir um portfólio de aluguel do Airbnb pode parecer uma maneira inteligente de aumentar sua renda passiva.
Usar a plataforma Airbnb – ou um concorrente como VRBO ou HomeAway – para alugar propriedades pode ser uma estratégia lucrativa de investimento imobiliário, mas também apresenta desafios. Em alguns casos, pode ser mais fácil e mais lucrativo simplesmente alugar um imóvel para um único inquilino ou renunciar totalmente ao investimento imobiliário.
Aqui estão alguns dos principais prós e contras de usar o Airbnb e os aluguéis de curto prazo como estratégia de investimento.
Pode ser mais lucrativo do que o aluguel tradicional
Um aluguel do Airbnb com reserva sólida pode ser mais lucrativo do que alugar a mesma propriedade para um único inquilino de longo prazo. Isso ocorre porque geralmente você pode cobrar mais por noite.
Em Seattle, por exemplo, o aluguel médio de um apartamento é de cerca de US $ 2.000 por mês, o que representa US $ 24.000 de renda bruta se o locatário assinou um contrato de arrendamento de 12 meses.
Mas e se você seguir a rota do Airbnb? De acordo com o AirDNA, a tarifa média diária para um aluguel do Airbnb em Seattle é de cerca de US $ 150, e as unidades ocupam uma média de 270 dias no ano. Se você alugou o seu Airbnb por US $ 150 por noite para um total de 270 noites por ano, é possível arrecadar $ 40.500 em receita bruta com aluguel. Isso representa $ 16.000 a mais do que você ganharia com o aluguel tradicional.
Esses números refletem apenas a receita bruta: Suas receitas reais podem ser maiores se o valor do imóvel for apreciado. Sua receita líquida também pode ser muito menor devido aos diferentes custos de propriedade e gerenciamento de propriedades.
Você obterá um portfólio diversificado de inquilinos
Com o aluguel tradicional, você está colocando seus ovos em uma única cesta com um inquilino. Isso pode funcionar bem se o inquilino for financeiramente confiável e ficar por muito tempo. Mas se eles perderem o pagamento do aluguel ou simplesmente desaparecerem durante a noite, sua renda sofre um impacto imediato que é difícil de substituir imediatamente.
Com um aluguel do Airbnb, você recebe receitas de diferentes inquilinos regularmente. Cada locatário representa uma porcentagem muito pequena de sua receita total, portanto, se algum deles cancelar no último minuto ou de outra forma falhar no pagamento, pode não ter muito impacto.
Dependendo de onde você mora, seu sonho de possuir e alugar um imóvel do Airbnb pode nunca decolar. Muitas jurisdições impuseram restrições aos aluguéis de investimento do Airbnb, tornando quase impossível alugar um imóvel que não seja sua própria residência.
Em São Francisco, por exemplo, você não pode alugar nenhuma parte de uma propriedade a menos que seja sua residência principal, definida como sua permanência na propriedade pelo menos 275 noites por ano. E é ilegal ter mais de 90 noites de aluguéis “não hospedados”, o que significa que você não está presente enquanto os hóspedes estão lá.
Em muitos casos, essas restrições foram postas em prática para garantir o fornecimento adequado de moradias para os residentes, mas provavelmente reduziram os ganhos potenciais para quem quer ganhar dinheiro com o Airbnb.
Muitas cidades ainda estão decidindo se regulamentam os aluguéis de curto prazo. Essa incerteza torna muito arriscado comprar uma propriedade com o aluguel do Airbnb em mente.
As despesas podem ser maiores
Se você possui uma propriedade e a aluga para um único inquilino, seu envolvimento na administração da propriedade pode ser mínimo. Um inquilino consciencioso pagará as contas regularmente, manterá o local limpo, cortará a grama e estocará os armários. Você só precisará intervir para realizar a manutenção da propriedade ou lidar com uma emergência ocasional.
É provável que uma propriedade do Airbnb seja mais trabalhosa porque caberá a você, o proprietário, garantir que a propriedade esteja em boas condições o tempo todo. Existem também itens que provavelmente você precisará fornecer que normalmente não forneceria a um único locatário, como:
- Móveis, decoração, eletrodomésticos e amenidades de alta qualidade . Se você deseja impressionar os potenciais inquilinos do Airbnb, pode ser necessário investir algum dinheiro para garantir que o lugar tenha uma aparência e toque elegantes. Os hóspedes do Airbnb querem se sentir como se estivessem em uma unidade de alta qualidade.
- Alimentos . Você não precisa cozinhar para os hóspedes do Airbnb, mas manter alguns alimentos básicos na geladeira pode ajudar muito a manter os hóspedes felizes. Isso pode envolver estocar ovos frescos, café ou bebidas alcoólicas. Alguns anfitriões do Airbnb até fazem questão de trazer lanches em vários momentos do dia.
- TV a cabo, Wi-Fi e muito mais . Se você alugar para um único locatário, geralmente será responsabilidade dele conectar a TV a cabo, WiFi, assinar o Netflix e assim por diante. Os inquilinos do Airbnb, por outro lado, geralmente esperam que essas coisas estejam no lugar durante sua estadia, então o custo dessa tecnologia – e manutenção – fica por sua conta.
Você pode economizar tempo e trabalho contratando um serviço de limpeza e uma empresa de administração de propriedades para lidar com todas essas tarefas, mas também aumentaria seus custos operacionais.
Em muitos locais, o Airbnb coleta impostos sobre turismo e / ou ocupação dos locatários e os envia para as autoridades fiscais apropriadas.
No entanto, algumas jurisdições exigem que você pague alguns ou todos os impostos manualmente.
O sucesso pode ser gradual
É improvável que você consiga manter uma unidade Airbnb reservada quase todas as noites desde o início. As reservas pelo Airbnb vêm em grande parte de sua reputação como proprietário. Quanto mais altas forem suas avaliações de locatários anteriores, maior será a probabilidade de você atrair novos. No início, você pode ter muito poucas avaliações, então pode ser necessário manter os preços dos aluguéis baixos ou oferecer incentivos para que as pessoas fiquem. Mesmo se você tiver uma ótima unidade em uma localização privilegiada, não presuma que você terá receita de aluguel imediatamente.
A renda pode ser irregular
Se você possui uma propriedade e aluga para um único inquilino, você pode manter esse inquilino em um contrato de longo prazo e receber o aluguel todo mês. Isso pode fornecer um fluxo de renda estável. Os aluguéis do Airbnb podem ser muito mais inconsistentes. Embora, em teoria, você possa alugar um imóvel 365 dias por ano, é provável que tenha muitas datas vagas em seu calendário. Você pode até preferir ter um ou dois dias vagos entre as reservas, a fim de preparar a propriedade para o próximo hóspede.
Em uma postagem no quadro de mensagens da comunidade do Airbnb, uma proprietária chamada Michelle disse que suas propriedades são reservadas cerca de 60% do tempo, dependendo da temporada . Durante a estação úmida em Nova Orleans, ela disse, as reservas caem para 40%, mas seus aluguéis em Massachusetts chegam a 75% durante as temporadas de maior movimento.
“Tenho um mínimo de três noites e bloqueio um dia entre as reservas”, escreveu Michele em um post no Airbnb. “Portanto, mesmo em um mês ‘cheio’, há intervalos de 1-3 dias que acontecem entre as reservas.
Como proprietário, você pode compensar essas datas vazias cobrando mais do que uma unidade de aluguel normal, mas não há garantia de que sairá na frente.
O problema de datas vagas pode ser agravado se você mora em uma localidade que restringe o número de dias que uma unidade Airbnb pode ser alugada.
The Bottom Line
Airbnb e outras plataformas de aluguel de curto prazo podem ser muito lucrativas, especialmente se você for paciente e estiver disposto a fazer o trabalho para atrair locatários e mantê-los felizes. No entanto, seus custos operacionais provavelmente serão mais altos do que os de uma propriedade tradicional de aluguel, e os regulamentos tornaram o investimento no Airbnb difícil ou mesmo ilegal em muitos lugares. Certifique-se de fazer sua lição de casa antes de mergulhar nos investimentos do Airbnb.