Quais são seus direitos legais em uma execução hipotecária?

Publicado por Javier Ricardo - 14 fevereiro, 2021


Se você não conseguir cumprir os pagamentos de sua hipoteca, a perspectiva de execução hipotecária – e com ela de perder sua casa – pode ser assustadora.
Ainda assim, a execução hipotecária é um processo legal rigoroso e você tem certos direitos com base na lei estadual junto com os documentos de hipoteca que assinou.


Conhecer os seus direitos pode ajudá-lo a navegar no processo de execução hipotecária da forma mais tranquila possível, ou mesmo evitá-lo se o seu credor violar quaisquer requisitos de execução hipotecária.
Aqui está o que você precisa saber.


Principais vantagens

  • Se você atrasar o pagamento da hipoteca, o credor pode tentar recuperar sua propriedade por meio de uma execução hipotecária.
  • Antes de iniciar um processo de execução hipotecária, o seu gestor de empréstimo deve enviar-lhe um aviso de que o empréstimo está inadimplente e dar-lhe a chance de recuperar o atraso e evitar a execução hipotecária.
  • Você tem o direito de contestar uma execução hipotecária se achar que seu credor cometeu um erro ou violou a lei.
  • Se você estiver passando por dificuldades financeiras devido ao COVID-19, poderá suspender os pagamentos por até 12 meses sem taxas de atraso ou impacto no crédito.

O que é o encerramento?


Simplificando, a execução hipotecária é o processo legal que permite aos credores recuperar o saldo devido em um empréstimo inadimplente, assumindo a propriedade e vendendo o imóvel hipotecado como garantia.
O inadimplemento é o que geralmente provoca a inadimplência, mas também pode acontecer se o mutuário não cumprir certos outros termos do contrato de hipoteca.

Direitos de Mitigação de Perda


O seu gestor de empréstimos é a empresa que gere a sua conta hipotecária e pode ou não ser a empresa que emitiu ou atualmente detém o empréstimo.
O gestor de empréstimos deve entrar em contato com você (ou tentar fazê-lo) por telefone para falar sobre “mitigação de perdas” no prazo máximo de 36 dias após o primeiro pagamento perdido – e dentro de 36 dias de qualquer pagamento subsequente perdido. A mitigação de perdas é o processo pelo qual você e seu credor trabalham juntos para tentar evitar o encerramento.


No prazo de 45 dias após um pagamento perdido, o seu prestador de serviços deve notificá-lo por escrito sobre suas opções de mitigação de perda e encaminhá-lo para alguém que pode ajudá-lo a tentar evitar o encerramento.
Em geral, o seu servicer não pode começar a executar a hipoteca até que você esteja pelo menos 120 dias atrasado em seus pagamentos.


Direito a uma carta de violação


Os contratos de hipoteca geralmente têm uma cláusula que obriga os credores a enviar uma notificação por escrito chamada de “carta de violação” para avisar quando você está inadimplente.
A carta de violação deve incluir:

  • Detalhes sobre o padrão e suas causas
  • O que você precisa fazer para remediar a inadimplência e restabelecer o empréstimo
  • A data em que você deve corrigir o inadimplemento (geralmente pelo menos 30 dias a partir da data de recebimento do aviso)
  • Observe que a falha em sanar a inadimplência no prazo levará à venda do imóvel


Para remediar a inadimplência e evitar a execução hipotecária, você deve pagar o valor total devido até a data indicada na carta de violação, juntamente com quaisquer juros atrasados, multas por atraso e multas.
Se você não fizer isso – e se não tiver pensado em alguma outra opção – o processo de execução hipotecária provavelmente será iniciado.


Em geral, você deve estar atrás em pagamentos por pelo menos 120 dias antes de um encerramento pode começar, então o seu credor provavelmente irá enviar uma violação carta perto do 90
º dia da delinqüência.

Aviso de Execução de Hipoteca


Você tem o direito de ser notificado sobre uma execução hipotecária pendente, independentemente do estado em que vive. Se for uma execução judicial, você receberá uma reclamação e uma intimação informando que a execução foi iniciada.
Se for uma execução hipotecária não judicial, você pode receber dois avisos:

  1. Aviso de inadimplência (NOD). Dependendo da lei estadual, uma execução hipotecária não judicial começa quando um aviso de inadimplência é registrado no escritório do condado. O NOD serve como um aviso público de que você está inadimplente. Ele contém detalhes sobre os devedores, credor, fiduciário, propriedade, inadimplência, ação necessária para sanar a inadimplência e uma declaração de que, se a inadimplência não for sanada no prazo estabelecido, o credor venderá o imóvel em uma venda pública.
  2. Aviso de venda (NOS). O aviso de venda pode ser enviado a você pelo correio, publicado em um jornal local, publicado na propriedade e registrado nos registros de terras do condado. Inclui detalhes sobre a propriedade, uma declaração de que a propriedade será vendida em um leilão público e informações sobre a venda da execução hipotecária.

Os avisos de encerramento são enviados pelo correio. Se você estiver atrasado em sua hipoteca, leia sua correspondência com atenção e certifique-se de retirar qualquer correspondência certificada ou registrada.


Se você não receber um aviso apropriado de acordo com as leis do seu estado, você pode ter uma defesa contra a execução hipotecária.
Embora isso não signifique necessariamente que você possa evitar o encerramento, pode forçar o servicer a emitir um novo aviso e iniciar o processo de encerramento do zero. Isso poderia dar a você tempo suficiente para se atualizar sobre os pagamentos ou resolver outra opção.

Direito de Restabelecer


Dependendo da lei estadual, você pode interromper uma execução hipotecária se fizer um pagamento único para atualizar seu empréstimo, incluindo todas as taxas e despesas.
Depois disso, você retoma seus pagamentos regulares. Em geral, você deve restabelecer o empréstimo em um determinado prazo, por exemplo, até as 17h do último dia útil antes do agendamento da venda do imóvel.


O seu contrato de hipoteca também pode dar-lhe o direito de restabelecer.
Verifique sua hipoteca ou título de fideicomisso para uma seção conhecida como cláusula de restabelecimento, intitulada “Direito do mutuário de restabelecer após aceleração” (ou linguagem semelhante) para descobrir se e como você pode restabelecer seu empréstimo.


Se você não tiver o direito de restabelecer por meio da lei estadual ou do seu contrato de hipoteca, o credor pode permitir que você restabeleça após considerar sua solicitação.
Se o credor se recusar, você pode pedir a um tribunal para permitir a reintegração. Em geral, um juiz prefere evitar a execução hipotecária se você tiver dinheiro para manter seu empréstimo em dia.


Direito de Resgate


Todos os estados permitem que os mutuários paguem dívidas (incluindo taxas e despesas) e “resgatem” sua propriedade antes da venda da execução hipotecária, e alguns estados até permitem que os mutuários recomprem a propriedade após a venda da execução hipotecária.
Para resgatar o imóvel, você paga o saldo total devido antes da venda da execução hipotecária ou reembolsa a pessoa ou entidade que comprou o imóvel na venda da execução hipotecária, dependendo da situação.


Direito de mediação de encerramento


Alguns estados, condados e cidades dão aos proprietários que enfrentam a execução hipotecária o direito de participar da mediação.
Na mediação de execução hipotecária, você se reúne com seu credor (ou servicer) e um mediador imparcial para discutir opções como modificação do empréstimo, venda a descoberto, plano de reembolso ou ação em vez de execução hipotecária.
 

Direito de desafiar a execução hipotecária


Não importa onde você more, você tem o direito de contestar a execução hipotecária no tribunal.
Se for uma execução hipotecária, você pode apenas participar da ação de execução hipotecária existente. Se for uma execução hipotecária não judicial, no entanto, você deve abrir seu próprio processo. Em geral, pode fazer sentido contestar a execução hipotecária se você achar que o servicer cometeu um erro ou violou a lei.


Direito ao Excedente


Se a propriedade for vendida em uma venda de execução hipotecária por mais do que você deve (incluindo quaisquer taxas, despesas e gravames sobre a propriedade), você tem direito aos rendimentos excedentes – chamados de excedentes.
É claro que, dependendo da lei estadual, se a venda de execução hipotecária não cobrir sua dívida, você pode estar sujeito a uma sentença de infração.


Carta de Validação da Lei de Práticas de Cobrança Justa de Dívida


O Fair Debt Collection Practices Act (FDCPA) é uma lei federal que cobre quando, como e com que frequência os cobradores de dívidas de terceiros podem entrar em contato com os devedores.
O FDCPA pode se aplicar a execuções hipotecárias, mas depende se é judicial ou não judicial:

  • Execuções judiciais. Em geral, as execuções hipotecárias são vistas como sujeitas ao FDCPA porque os credores podem obter julgamentos por deficiência. 
  • Execuções hipotecárias não judiciais.  A FDCPA não se aplica a empresas que buscam execuções hipotecárias não judiciais sob uma decisão unânime tomada no caso da Suprema Corte dos EUA de Obduskey v. McCarthy & Holthus, LLP em março de 2019.


Quando o FDCPA se aplica, o seu gestor de hipoteca deve enviar a você um aviso de validação do FDCPA que inclui:

  • Quanto você deve, incluindo juros, cobranças atrasadas, honorários advocatícios e outras cobranças
  • O nome do credor
  • Uma declaração que explica que, a menos que você conteste a validade da dívida no prazo de 30 dias após o recebimento da carta, a dívida será considerada válida
  • Uma declaração de que, se você notificar o cobrador de dívidas por escrito dentro do período de 30 dias para contestar a dívida, o cobrador obterá uma verificação por escrito da dívida e enviará uma cópia
  • Uma declaração de que o cobrador de dívidas fornecerá a você o nome e endereço do credor original, se for diferente do atual, se você o solicitar no prazo de 30 dias

Uma carta de validação do FDCPA pode ser combinada com uma carta de violação.

The Bottom Line


Seus direitos legais de execução hipotecária variam de acordo com a lei estadual, seu contrato de hipoteca e sua situação.
Para saber mais sobre seus direitos, consulte um advogado local de execução hipotecária que pode ajudá-lo a navegar no processo e garantir que seus direitos sejam protegidos.


Lembre-se de que, se você estiver passando por dificuldades financeiras devido ao COVID-19, poderá suspender os pagamentos por até 12 meses sem multas por atraso.
 Fale com o seu gestor de empréstimos assim que possível para saber mais.

A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Se você acha que foi discriminado com base na raça, religião, sexo, estado civil, uso de assistência pública, nacionalidade, deficiência ou idade, existem medidas que você pode tomar. Uma dessas etapas é apresentar um relatório ao Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos.