Compradores e vendedores de imóveis costumam ficar confusos sobre o papel dos corretores imobiliários, quem os corretores representam e as relações com as agências imobiliárias. Muitos estados exigem que os agentes forneçam aos compradores e vendedores um formulário de divulgação da agência para assinar.
O formulário usado na Califórnia, por exemplo, não é um contrato; é uma revelação. Ele revela as várias naturezas de possíveis relacionamentos de agência e todas as partes devem lê-lo para estarem mais bem preparadas para selecionar o tipo desejado de relacionamento de agência.
Agência Única
Os agentes de compra que representam os compradores estão trabalhando em uma única agência como agente do comprador. Os agentes do vendedor que representam os vendedores estão trabalhando em uma única agência como agente de listagem.
Os agentes que representam clientes sob uma única agência têm responsabilidade fiduciária para com o cliente – eles não podem compartilhar informações confidenciais com a outra parte ou com o agente da outra parte. Os agentes de uma única agência devem usar o cuidado e a devida diligência para desempenhar as funções, divulgar todos os fatos materiais e ser honestos.
Os agentes do comprador e o comprador geralmente assinam um contrato de corretor do comprador, que define os deveres e obrigações do agente. Em alguns estados, se os compradores não assinarem um contrato de corretor do comprador com o agente, esse agente não representa o comprador, eles se tornam um subagente do vendedor. Os subagentes têm as mesmas obrigações para com o vendedor que o agente de listagem. Os agentes do vendedor e o vendedor assinam um contrato de listagem, que também estabelece os deveres e obrigações do agente. Os agentes de listagem e os agentes do comprador devem, cada um, a seus clientes lealdade, confidencialidade e responsabilidade.
Muitos agentes trabalham como agentes do comprador com os compradores e como agente do vendedor com os vendedores, mas alguns agentes trabalham exclusivamente como agentes do comprador exclusivo e nunca aceitam uma listagem. Outros agentes trabalham exclusivamente com vendedores e nunca mostram uma propriedade. Lidar com agentes especializados em vez de agentes gerais pode fornecer aos clientes um ponto de vista mais focado e cultivado.
Agência dupla com dois agentes
Como todos os agentes imobiliários são licenciados por um corretor de imóveis, é possível trabalhar com um corretor licenciado pelo mesmo corretor que o agente da lista. Essa situação cria uma agência dupla. Os agentes podem trabalhar em escritórios separados e serem estranhos uns para os outros, mas como o mesmo corretor os licencia, eles ainda estão operando sob a agência dupla quando um representa o comprador e o outro representa o vendedor.
Um agente pode ter inicialmente criado uma relação de agência única com o comprador, mas quando o comprador escolhe uma casa listada pelo corretor desse agente, a relação do agente com o comprador muda. Nem todos os agentes individuais notam a distinção. No mundo real, a maioria desses agentes duais fala como agência dupla, mas continua a agir mais próximo da representação de agência única.
As leis variam de estado para estado, mas em geral, a dupla agência deve ser acordada por escrito entre as partes. Na Califórnia, por exemplo, os contratos de corretor de compradores exclusivos contêm palavreado que permite agência dupla, de modo que a maioria dos compradores não percebe que o corretor de seu comprador pode estar sujeito a agência dupla. Somente os agentes do comprador exclusivo e os agentes de listagem cuja prática se concentra exclusivamente em listagens são nunca agentes duplos.
Agência dupla com o mesmo agente
Um agente de listagem de uma propriedade que também representa o comprador é um agente duplo. Os agentes duplos não podem operar em uma relação fiduciária com nenhuma das partes e devem tratar os vendedores e os compradores igualmente. Eles não podem compartilhar informações confidenciais ou fornecer conselhos confidenciais. O agente duplo não pode aconselhar sobre o preço da casa, termos ou negociar em nome de ninguém. É um desafio obter o melhor e mais alto preço para o vendedor quando o agente também representa o comprador.
Alguns compradores dizem que preferem trabalhar somente com agentes de listagem porque sabem que o agente está recebendo a comissão de listagem e a comissão do agente do comprador. Eles acham que o agente da lista fica motivado quando um comprador faz uma oferta de compra para que essa oferta seja aceita. Embora alguns agentes operem dessa maneira, a maioria não o faz. Eles também podem pedir ao agente duplo para negociar ainda mais a comissão imobiliária para aumentar o lucro do vendedor em uma oferta baixa.
Agentes de Transação
Para evitar agência dupla, alguns agentes trabalharão como agentes de transação. Os agentes de transação não representam nenhuma das partes e não protegem os interesses do vendedor nem do comprador; eles simplesmente facilitam a transação.
Um agente de transação ajuda a cumprir as obrigações do contrato de compra e fornece a papelada necessária para cada lado. Isso alivia parte da responsabilidade incorrida quando os agentes assumem dupla agência e ainda remove o agente da lealdade.