A maneira como a maioria dos agentes de venda a descoberto prevê um cronograma para sua venda a descoberto é primeiro consultar as informações do empréstimo. O tipo de empréstimo que você tem e a identidade do seu credor definirão o cenário para o seu cronograma de venda a descoberto. Você pode não se lembrar do tipo de empréstimo que fez originalmente. Seu empréstimo pode ser:
- Um empréstimo convencional
- Um empréstimo FHA
- Um empréstimo VA
- Um empréstimo da Fannie Mae
- Um empréstimo Freddie Mac
Além disso, talvez você esteja pagando dois ou três empréstimos? Talvez o seu empréstimo inclua seguro hipotecário? Todas essas condições afetam a espera pela aprovação da venda a descoberto e adicionam sobreposições à sua venda a descoberto.
Cronograma básico para aprovação de venda curta
A primeira etapa de uma venda a descoberto é reunir tudo para sua papelada. Gosto de recolher a papelada do meu cliente com antecedência. Consiste nos seguintes documentos básicos:
- Últimos dois anos de declarações fiscais
- Últimos dois W2s / 1099s
- Últimos dois extratos bancários
- Últimos dois stubs de folha de pagamento
- Demonstrativo financeiro ou 1126
- Formulário 4506
- Carta de dificuldades assinada e datada
Os bancos podem solicitar papelada adicional, mas quase todos os bancos solicitam os documentos acima. Eu digitalizo esses documentos em um arquivo PDF, anotando o número do empréstimo em cada página.
Em seguida, assinamos o contrato de listagem, as divulgações e a autorização de terceiros, o que me permite falar com o (s) banco (s) do vendedor. Tiro fotos da casa, faço a inspeção visual do meu agente e coloco um cofre.
Na minha área de Sacramento, desde o momento em que a lista entra no MLS até o momento em que uma oferta aceitável é de dois a três dias a duas a três semanas. Se a casa estiver localizada em uma área com alto estoque, pode levar de 60 a 90 dias adicionais para recebermos uma oferta aceitável.
Assim que uma oferta é recebida e assinada, eu a envio ao banco, junto com o pacote de venda a descoberto do vendedor e um HUD preparado. Daquele ponto até o momento da aprovação da venda a descoberto, o prazo médio é de cerca de 60 a 90 dias.
Significa 30 dias para venda + 60 dias para aprovação + 30 dias para fechamento do depósito = 4 meses, em média.
Causas para atrasos na venda a descoberto na linha do tempo
Um dos maiores problemas que vemos nas vendas a descoberto hoje são os compradores que não estão comprometidos com o processo de venda a descoberto. Como grande parte do cronograma é desconhecido, pode fazer o comprador se sentir inseguro. Um agente de lista de venda a descoberto pode dar um palpite, mas se o agente do comprador entende como funciona uma venda a descoberto é um curinga. Se o agente de um comprador não consegue gerenciar as expectativas de um comprador e não sabe como explicar um cronograma de venda a descoberto para um comprador, esse comprador pode facilmente sair do controle. Não é culpa do comprador.
Um comprador frustrado e fora de controle é um comprador que está prestes a cancelar a transação de venda a descoberto. Esses tipos de compradores não querem esperar pela aprovação da venda a descoberto. Eles vão cancelar e, em seguida, entrar em outra transação de venda a descoberto, que faz o relógio começar a correr novamente. Faz você se perguntar por quê.
Outro problema é que a espera pelo cronograma de venda a descoberto dá aos compradores muito tempo para pensar em comprar a venda a descoberto. Se eles estivessem comprando uma venda tradicional, no momento em que decidissem que não gostavam da casa, odiavam os vizinhos e desejavam nunca ter posto os olhos no local, a transação estaria fechada. Mas as vendas a descoberto demoram tanto que os compradores têm muito tempo para considerar todos os pontos negativos e desvantagens. Às vezes, eles desenvolvem pés frios.
Tive um comprador que cancelou uma venda a descoberto que ela jurou inicialmente ser a casa dos seus sonhos. Ela tinha a carta de aprovação e o credor estava perto de tirar os documentos. Mas a avaliação foi $ 20.000 mais baixa do que o preço de venda porque havia muito poucas vendas naquele bairro. O avaliador teve que olhar fora da área para vendas comparáveis. Ele usou vendas que não eram realmente comparáveis. O comprador temia que o valor da casa caísse em US $ 20.000 durante o período de garantia de 30 dias, e ela pirou.
Em vez de ficar emocionado com o fato de o banco ter sido forçado a reduzir o preço de sua casa em $ 20.000, o comprador cancelou a venda a descoberto. Ela não estava pronta para comprar uma casa. Nem todo comprador está pronto para comprar uma casa.
Quando esses tipos de eventos acontecem e o comprador cancela, o cronograma de venda a descoberto é reiniciado. É por isso que a coisa mais importante que você pode fazer em uma venda a descoberto é manter o comprador informado, engajado e feliz.