As vendas a descoberto são um processo complicado. A espera pela aprovação da venda a descoberto pode ser muito longa e às vezes os compradores perdem a paciência.
Para complicar ainda mais o processo de venda a descoberto, essas listagens às vezes têm preços abaixo das vendas comparáveis. Alguns agentes os listam propositalmente para atrair várias ofertas. Portanto, a oferta que um banco finalmente aceita pode ser muito mais alta do que o preço de tabela, porque os vendedores costumam escolher a oferta com o preço mais alto. Em algum ponto do processo, porém, uma venda a descoberto dependerá da aprovação do banco.
Se o vendedor puder mostrar ao banco que uma venda a descoberto é uma opção melhor do que uma execução hipotecária, o banco irá aprová-la.
Venda curta aprovada
Os bancos geralmente não aprovam uma venda a descoberto até que o banco receba uma oferta de um comprador. Portanto, a maneira usual de aprovar uma venda a descoberto é o comprador enviar uma oferta. O processo geralmente será mais ou menos assim:
- O agente de vendas lista a venda a descoberto.
- O vendedor entrega os documentos exigidos pelo credor ao agente.
- O comprador envia uma oferta sujeita à aprovação do credor.
- O vendedor assina a oferta do comprador.
- O agente da lista envia o pacote do vendedor e a oferta aceita ao banco de venda a descoberto.
- O comprador espera ansiosamente, talvez por meses.
- O agente finalmente recebe a carta de aprovação de venda a descoberto.
- Se o comprador não cancelou a oferta durante a espera, a venda é concluída.
Normalmente é assim que você obtém uma venda a descoberto aprovada. Depois de obter a aprovação do banco, você sabe que o vendedor se qualificou para a venda a descoberto, o preço de venda foi aprovado e o financiamento do comprador liberado. Todos esses são componentes principais que podem fazer ou quebrar uma venda a descoberto. Supondo que o comprador não tenha ficado impaciente e desistido, a venda pode então prosseguir.
Um banco pode decidir não aprovar uma venda a descoberto por vários motivos, incluindo:
- Ele decide que um encerramento é a melhor opção.
- O atual proprietário tem muitos ônus contra a propriedade, tornando difícil uma venda a descoberto.
- O atual proprietário pede falência.
- O proprietário se recusa a cumprir os termos do banco quanto ao que é obrigado a contribuir para a venda a descoberto.
Quando o comprador cancela após a aprovação da venda curta
Às vezes, o comprador pode desistir mesmo após a aprovação da venda a descoberto. Eles ainda podem estar interessados em comprar a casa, mas cancelam por outros motivos.
Muitos contratos imobiliários conferem aos compradores certos direitos de fiscalização e contingências contratuais, o que lhes dá o direito de desistir.
Aqui estão outros motivos pelos quais um comprador pode cancelar uma venda a descoberto aprovada:
- A casa precisa de muitos consertos e o banco não paga por eles.
- A avaliação foi baixa e o banco pode se recusar a aprovar um preço de venda mais baixo.
- O comprador não se qualifica para o empréstimo e não pode satisfazer as condições de financiamento do credor.
Como o banco está fortemente investido nos resultados da venda a descoberto, pode ser mais difícil negociar os termos finais da venda da casa. Independentemente dos termos com os quais o comprador e o vendedor possam concordar, o banco terá a palavra final sobre o assunto.
Quando um novo comprador entra em ação
Se o comprador original desistir, um novo comprador pode fazer uma oferta. Geralmente, a oferta de um novo comprador teria que corresponder exatamente aos termos da carta de aprovação de venda a descoberto, mas isso normalmente funciona apenas se a carta de aprovação não nomear um comprador específico.
Para encerrar a carta de aprovação existente, o seguinte precisaria ocorrer:
- Os termos da nova oferta devem corresponder à oferta que foi aprovada e ser enviada com o mesmo preço de venda aprovado.
- A carta de aprovação não deve ser específica para o comprador anterior.
- O comprador deve fechar até a data especificada na carta de aprovação de venda a descoberto ou obter uma extensão aprovada.
Se a carta de aprovação for específica para um comprador, o agente da lista de venda a descoberto pode precisar solicitar uma nova carta de aprovação de venda a descoberto. Dependendo do banco, solicitar uma nova carta de aprovação de venda a descoberto pode muito bem iniciar todo o processo de venda a descoberto do zero.