O pagamento da hipoteca normalmente vence no início do mês. No entanto, o primeiro pagamento da hipoteca não é devido no primeiro dia do mês após o fechamento. Em vez disso, é devido no primeiro dia após o primeiro mês completo após o fechamento. Isso significa que se você fechar em 15 de março, o primeiro pagamento da hipoteca não vencerá em 1º de abril – será em 1º de maio. Se você fechar no início do mês em vez de no meio do mês, terá um hiato ainda mais longo antes de seu o primeiro pagamento é devido.
Se isso parece estranho para você, é importante entender dois fatores importantes sobre hipotecas: os juros são pagos após o vencimento e o principal é adiantado. Vamos examinar mais de perto o que essas coisas significam.
Os juros da hipoteca são pagos em atraso
Os juros da hipoteca são pagos em atraso, o que significa que depois de vencidos, não antes. Os juros da hipoteca começam a acumular no fechamento e não param até que o empréstimo seja totalmente liquidado. Você pagará antecipadamente os juros do mês em que fecha no fechamento.
Portanto, se você fechar em março, os juros acumulados para a parte de março durante a qual você é o proprietário da casa serão pagos antecipadamente no fechamento. Se fechar em 15 de março, serão cobrados juros rateados diários de 15 a 31 de março. Se fechar em 1º de março, pagará antecipadamente os juros para o mês inteiro. Se você fechar em 30 de março, pagará antecipadamente os juros de 30 a 31 de março.
Os juros continuam a acumular em abril, o primeiro mês completo após o mês em que você fechou. Portanto, se você fechar em 15 de março e tiver pago antecipadamente os juros de março, os juros acumulados em abril serão pagos em seu primeiro pagamento integral da hipoteca, com vencimento em 1º de maio.
O agente de fechamento cobrará juros de você por até 30 dias antes do primeiro mês completo quando você comprar uma casa e obter uma hipoteca. Esses juros serão listados em seu extrato de fechamento e são cobrados como um custo de fechamento.
Principal é pago antecipadamente
O pagamento de uma hipoteca consiste em duas partes: juros e principal. A parcela principal do pagamento da hipoteca é paga antecipadamente, para o mês seguinte. Cada pagamento principal reduz o saldo devido. Você pagará juros sobre um saldo menor no mês seguinte.
Portanto, o primeiro pagamento da hipoteca que você paga em 1º de maio neste exemplo contém não apenas os juros devidos em abril, mas o principal devido em maio.
Um cronograma de amortização pode mostrar o saldo do principal e dos juros ao longo da vida do empréstimo.
Vamos fazer a matemática
Digamos que você tome emprestado $ 200.000 com juros de 5%. Seu pagamento mensal seria de $ 1.073,64, pagáveis em parcelas mensais iguais por 30 anos.
Você pode calcular seus juros diários para o período de tempo anterior a 30 dias antes que o primeiro pagamento seja calculado, levando $ 200.000 vezes a taxa de juros de 5%, que é $ 10.000. Agora divida esse número por 12 meses e obtenha $ 833; divida o resultado novamente por 30 dias para obter $ 27,78.
Portanto, sua taxa de juros diária funciona em $ 27,78. Você deverá 16 dias de juros para março, ou $ 444,48, que pagaria no fechamento se fechasse em 15 de março.
Você fará um pagamento de hipoteca de $ 1.073,64 em 1º de maio. Esse pagamento pagará os juros de abril: $ 1.073,64 menos $ 833,33 (juros de um mês inteiro para abril) equivale a $ 240,31, o que representa a redução do principal. O saldo da hipoteca principal não pago em 1º de maio é de $ 199.759,69, subtraindo $ 240,31 de $ 200.000.
The Bottom Line
Você pode evitar pagar todos os juros rateados fora do bolso no fechamento se fechar o mais próximo possível do final do mês.
Você terá um longo hiato antes do vencimento do pagamento se fechar no início do mês, mas terá que fazer um pagamento de juros bastante substancial para os juros daquele mês no fechamento.
Provavelmente, você apreciará algum espaço para respirar entre o fechamento e a data de vencimento do primeiro pagamento da hipoteca, dada a grande soma de dinheiro que pagará no fechamento. Mas você não está pulando nenhum pagamento. Embora possa parecer que você está recebendo um mês grátis do pagamento da habitação, você realmente não está.