Independentemente de você estar em execução hipotecária, se a venda de sua casa não render o suficiente para saldar sua (s) hipoteca (s) existente (s), você pode considerar a escolha de uma venda a descoberto. Por muitos anos, foram poucos os motivos para seguir esse caminho, além de ganhar uma comissão para o corretor, mas os tempos mudaram.
Por que os agentes recomendam vendas a descoberto
Não é incomum ouvir as pessoas dizerem que as vendas a descoberto protegem seu crédito, mas isso é apenas parcialmente verdade. Seu crédito irá afundar se você atrasar seus pagamentos, e os especialistas dizem que os agentes que repetem esse mantra sem esclarecimento o fazem por ignorância ou interesse próprio. Porém, há uma exceção. Se você não tiver pagamentos atrasados - 60 dias de atraso ou mais – em seu relatório de crédito, a Fannie Mae ainda pode lhe oferecer um empréstimo para comprar outra casa. No entanto, a maioria das pessoas que vendem a descoberto estão inadimplentes nos últimos 60 dias, portanto, essa exceção não se aplica.
A principal razão pela qual os agentes incentivam os vendedores a fazer uma venda a descoberto é porque os agentes são pagos com o produto de uma venda a descoberto, mas não são pagos se o vendedor perder a casa para o banco por meio da execução hipotecária. Mesmo que a casa nunca seja vendida a descoberto, o corretor obtém publicidade gratuita (e novos negócios) por meio de sinalização, casas abertas, marketing e anúncios online.
Benefícios para execução hipotecária
Embora a execução hipotecária seja freqüentemente dolorosa e constrangedora para os vendedores, há benefícios. Não há pagamentos de hipoteca a serem feitos, a casa ainda é sua até que a execução da hipoteca seja finalizada – o que pode levar meses para ser concluída – nenhum estranho está perambulando por sua casa e os bancos às vezes dão dinheiro pelas chaves após a venda pública.
Desvantagens da execução hipotecária
Poucas pessoas, além dos vendedores que optam por comprar e pagar fiança, realmente querem experimentar uma execução hipotecária. Memórias são feitas em uma casa, e perdê-las pode destruir sonhos futuros. As desvantagens das execuções hipotecárias incluem o direito de retirada da casa própria, um Aviso de Venda Pública à sua porta e o seu crédito despenca, com uma execução hipotecária permanecendo no seu relatório de crédito por 10 anos. De acordo com as diretrizes da Fannie Mae, sem circunstâncias atenuantes, você não terá direito a comprar outra casa por sete anos.
Benefícios para venda curta
A escolha de uma venda a descoberto permite que você mantenha alguma dignidade por saber que vendeu sua casa e não sofrerá o estigma social de uma execução hipotecária. Você não terá nenhum pagamento de hipoteca a fazer, a menos que decida fazê-lo, e de acordo com as diretrizes da Fannie Mae, você terá direito a comprar outra casa em dois anos, em vez de 5-7 anos. Se o seu relatório de crédito não refletir pagamentos atrasados de 60 dias ou mais, de acordo com as diretrizes da Fannie Mae, você terá direito a comprar outra casa imediatamente.
Desvantagens de uma venda curta
Para começar, esperar que o banco responda a uma oferta é frustrante. Eles vão querer examinar registros pessoais, como declarações de impostos, contas bancárias, ativos e passivos, além de pedir uma carta de dificuldades de você. Não há garantia de que o banco aceitará uma oferta de venda a descoberto.
Uma venda a descoberto também pode arruinar sua classificação de crédito. Pode não acontecer imediatamente, mas mais cedo ou mais tarde, a menos que o banco tenha concordado especificamente em não relatar a falta, o banco pode relatar o fato às agências de crédito, e isso permanecerá em seu relatório de crédito por sete anos. Os corretores imobiliários não devem dar aconselhamento jurídico a clientes que enfrentam a execução hipotecária ou garantir aos vendedores que sua classificação de crédito não sofrerá efeitos adversos.
Para muitos vendedores, porém, a chance de comprar outra casa em dois anos é a verdadeira motivação para fazer uma venda a descoberto. Alguns vendedores qualificam-se imediatamente para comprar novamente sob certos termos. O bom comportamento de crédito pode suplantar o crédito ruim após dois anos, embora o depreciativo permaneça.