Lembre-se de andar no carro quando criança e chatear seus pais, “Já chegamos? Já chegamos? ” Você provavelmente vai se sentir ainda mais impaciente esperando a aprovação da venda a descoberto. É muito provável que demore muito mais tempo do que o esperado. A maioria dos compradores tem muita dificuldade em esperar o processo de aprovação.
Então, quanto tempo é muito longo? Cada venda a descoberto é diferente. Depende tanto do credor quanto do agente da lista. Alguns agentes de listagem terceirizam suas negociações de venda a descoberto para terceiros e isso muitas vezes pode atrasar ainda mais uma resposta, mas existem algumas coisas que você pode fazer para tentar acelerar o processo.
Antes de escrever a oferta
Peça ao seu agente para fazer um pequeno trabalho de base antes de decidir comprar uma casa em liquidação. Eles devem ser capazes de obter respostas a estas perguntas-chave:
Quais são as vendas comparáveis?
Muitos bancos descontam um pouco o preço do valor de mercado, mas uma oferta deve ser razoável e próxima de vendas comparáveis para ser aceita. Você pode pedir ao seu agente para verificar o histórico do agente da lista de vendas a descoberto também. Suas chances de aceitação da oferta podem ser mínimas se o corretor tiver muito poucas listagens de venda a descoberto e tiver pouca experiência em fechar uma.
Quantas ofertas foram feitas?
O agente da lista pode se recusar a revelar os preços da oferta, mas deve divulgar quantas ofertas foram recebidas. Você pode ter que oferecer mais do que o preço de lista se várias ofertas de venda a descoberto forem recebidas. Descubra se o pacote de venda a descoberto do vendedor está completo. Os negociadores do banco não processarão um arquivo se estiver faltando a papelada necessária.
Quantos empréstimos são garantidos pela propriedade?
O arquivo provavelmente levará mais tempo para ser fechado se mais de um credor estiver envolvido. Alguns credores juniores podem exigir notas promissórias não garantidas do vendedor ou mais dinheiro do que o normal do primeiro credor. Outros credores também considerarão apenas a primeira oferta. Se você não for o primeiro, sua oferta pode cair no esquecimento.
Período de espera normal
O que é “normal” para o período de espera depende do banco. Alguns bancos obtêm aprovações em menos de 30 dias, enquanto as vendas a descoberto de outros bancos às vezes podem ser revertidas em 24 horas. No lado oposto do espectro estão outros credores tão sobrecarregados com propostas de venda a descoberto que seus funcionários simplesmente não conseguem responder em tempo hábil.
O processo é geralmente o seguinte após o envio da oferta e de um pacote de venda a descoberto completo do vendedor:
| Banco confirma recibo | 10 a 30 dias |
| O banco pede um BPO ou avaliação | 2 semanas a 2 meses |
| O arquivo é revisado | 2 a 10 dias úteis |
| Um negociador é designado | 2 a 10 dias úteis |
| Negociador de nível II pode ser designado | 10 dias úteis |
| O arquivo foi aprovado ou rejeitado | 30 a 120 dias |
Atrasos Potenciais
Algumas vendas a descoberto requerem níveis adicionais de aprovação. Se o investidor for uma entidade governamental, isso por si só pode adicionar algumas semanas ao processo de aprovação da venda a descoberto. As vendas a descoberto de FHA por meio do HUD geralmente envolvem longos atrasos. Se o empréstimo tiver seguro hipotecário que não foi adicionado pelo mutuário, isso também pode retardar o processo.
Se você estiver correndo nos últimos 120 dias, é possível que o corretor da lista ou um negociador terceirizado não esteja na bola e seja negligente em ligar para o banco. Ligar para o banco geralmente significa esperar em espera de 10 minutos a uma hora ou mais – algo que ninguém esperaria.
Um período de venda a descoberto especialmente longo também pode significar que o banco tem problemas internos, falta de funcionários ou que perdeu o arquivo algumas vezes, fazendo com que o agente da lista reenvie o pacote várias vezes. Um atraso prolongado também pode significar que a avaliação é substancialmente maior do que a sua oferta e que o agente da lista está construindo um caso para um novo avaliador.
Se você vir uma casa definhando no mercado mês após mês como uma venda a descoberto, geralmente não é o credor que está segurando a venda. O comprador pode ter cancelado, então todo o processo foi reiniciado.
Paciência é a chave
Infelizmente, nem sempre é possível evitar problemas em uma venda a descoberto. Uma das coisas mais difíceis para os compradores entenderem é que a ameaça de cancelamento da oferta não significa absolutamente nada para o banco. Não se preocupa com o estado da propriedade, sua localização, os reparos que deseja fazer ou qualquer assunto urgente que o afete. Sua melhor aposta – se você realmente deseja a casa – é resistir e esperar.