A maior questão em uma venda a descoberto é o preço. Quão realista é esse preço de tabela? Para começar, se o vendedor não se qualificar para uma venda a descoberto , o preço de lista não é relevante , porque os vendedores que não se qualificam para uma venda a descoberto podem descobrir que sua venda a descoberto será rejeitada. Nesses casos, o banco não aprovará a venda a descoberto, mesmo que o comprador esteja disposto a pagar acima do valor de mercado.
Por que o preço de venda curta não é confiável
Você não pode pendurar seu chapéu no preço de tabela de uma venda a descoberto.
A única coisa que um preço de tabela diz é quanto custa para que o vendedor assine um contrato de compra, e às vezes eles nem mesmo fazem isso.
Em alguns Serviços de listagem múltipla (MLS), os agentes de listagem são obrigados a informar aos agentes do comprador se o vendedor não aceitará o preço de lista, mas nem todas as empresas de MLS exigem essa divulgação.
Se o preço de lista for muito baixo, o banco rejeitará a venda a descoberto. Além disso, um preço de lista baixo pode ser uma estratégia usada pelo agente de listagem e pelo vendedor para atrair várias ofertas na venda a descoberto.
Em suma, o preço de tabela de uma venda a descoberto não pode significar nada.
Como descobrir um preço de oferta para uma venda a descoberto
Você precisará pensar como um agente Broker Price Opinion (BPO) .Exceto para alguns tipos de vendas a descoberto, os bancos geralmente não pagam por uma avaliação. Eles também deram pouco crédito à experiência de avaliadores imobiliários.
Nem os bancos confiam nos agentes de listagem de vendas a descoberto, e com bons motivos. O agente da lista de venda a descoberto representa o vendedor, não o banco. O agente de listagem de vendas a descoberto também deseja vender essa casa rapidamente. O preço que o agente de vendas a descoberto considera ser o valor de mercado pode estar certo ou pode ser enganosamente baixo.
Portanto, o banco de venda a descoberto contratará um agente de BPO e pagará a esse agente menos de US $ 100 para produzir um BPO. Esse agente pode ser um agente local ou o agente pode viver fora da área. Mas muitos agentes de BPO vão olhar para as vendas comparáveis em um raio de meia milha da propriedade em questão. Eles vão comparar casas de idade e metragem semelhantes. Você pode fazer a mesma coisa.
Os diferentes tipos de preços de oferta para uma venda a descoberto
Embora existam várias maneiras de calcular o valor de mercado, nem todo agente BPO usa todas as ferramentas disponíveis para um agente. Um agente de BPO pode considerar apenas os últimos 3 meses de casas vendidas mais próximas da propriedade em questão. O agente pode desconsiderar a localização, condição, fatores exclusivos e tendências, como preços mais baixos em listagens ativas e pendentes.
Aqui estão os vários tipos de preços de oferta de venda a descoberto e por que são diferentes:
- Preço de tabela para venda a descoberto. Este é o preço com o qual o agente da lista e o vendedor concordam. É usado para atrair uma oferta. Pode ser alto; pode ser baixo; pode estar certo sobre o dinheiro.
- Preço de venda a descoberto do agente BPO. Este preço é geralmente calculado estatisticamente, mas sem uma inspeção interna é basicamente inútil. Mesmo com uma inspeção interna, os preços de BPO nem sempre são corretos, principalmente porque o agente pode não trabalhar e não entender a vizinhança. Mas este é o preço de oferta que o banco de vendas a descoberto aceitará.
- Opinião do agente do comprador local sobre o valor. Um especialista de bairro é provavelmente sua segunda melhor aposta para uma opinião honesta sobre o valor de mercado. Esse agente conhecerá a história e as tendências de compra de uma casa naquele bairro específico. Se o preço do agente do comprador local for mais alto do que um valor de BPO, a oferta de um preço próximo a esse valor depende de você enfrentar ofertas concorrentes e do quanto deseja a casa.
- Opinião de um avaliador local sobre o valor de mercado. Uma avaliação custará entre US $ 300 e US $ 500, em média, mas um avaliador profissional com experiência em avaliar casas naquele bairro deve produzir uma opinião válida de valor. Ainda assim, é a opinião de apenas uma pessoa.
- Avaliação do credor do comprador sobre a venda a descoberto. Esse tipo de avaliação é feito por meio de um pool de avaliação, e o avaliador pode ter ou não experiência e pode não conhecer a vizinhança. É basicamente uma avaliação para validar a oferta, não para validar o valor real de mercado.
O truque para escolher o preço de oferta de uma venda a descoberto é descobrir quanto o banco vai querer, com base na opinião de valor de um agente de BPO. O preço da sua oferta deve ser razoável. O banco pode ou não permitir um desconto para aguardar a aprovação da venda a descoberto.
No entanto, lembre-se de que nem o preço da oferta nem o preço do agente BPO podem ter qualquer base no valor de mercado. O valor que você paga e o valor de mercado podem ser duas coisas distintas. Basta se preparar para uma contra-oferta do banco se o preço da oferta for muito baixo.
Você deve conversar com seu advogado sobre as armadilhas e desvantagens legais de escrever várias ofertas de compra para uma venda a descoberto quando você não pode comprar todas. Geralmente, os agentes éticos desencorajam essa prática, a menos que o comprador divulgue esse fato na oferta.
No momento em que este artigo foi escrito, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora-associada na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.