Pergunta: “ Meu marido e eu queremos comprar nossa primeira casa, mas estamos passando por um momento difícil. Parece que quase todas as casas em que estamos interessados são uma liquidação. Já ouvi coisas horríveis sobre vendas a descoberto – como elas induzi-lo a fazer uma oferta e depois voltar e pedir muito mais dinheiro. Gostaríamos de fazer uma oferta em uma casa em particular, mas estamos com medo. Não sabemos quanto oferecer. Como flexível é esse preço de venda a descoberto? “
Resposta: Em uma venda a descoberto, o preço de lista geralmente significa agachamento. “Como pode ser?” Você pode imaginar. Como um agente e seu vendedor podem colocar um preço em uma venda a descoberto que não é real? Isso é feito todos os dias em cidades da América.
Compradores como você fazendo a mesma pergunta: Quão flexível é esse preço de venda a descoberto? Ou eles perguntam: Quão baixo o vendedor irá? Se eles oferecem preço de tabela, o banco tem que aceitar esse preço, certo? A resposta é não.
“Como um vendedor e seu agente podem enganar todo um grupo de compradores como este?” Você pode pensar. É assim que as vendas a descoberto são precificadas. Alguns preços estão corretos e outros não.
O preço de venda curto pré-aprovado
Primeiro, perceba que uma venda a descoberto é um privilégio, não um direito. Os bancos não precisam aprovar vendas a descoberto. Não há nenhuma lei que diga que um banco deve conceder uma venda a descoberto para uma casa subaquática. Os bancos fazem vendas a descoberto com base em cinco princípios:
- O vendedor está debaixo d’água em uma casa.
- O vendedor passa por dificuldades ou corre perigo iminente de execução hipotecária.
- O comprador está qualificado para comprar a casa.
- É mais lucrativo vender a descoberto do que encerrar.
- O preço é adequado ou a valor de mercado.
É o último ponto com o qual os bancos se preocupam quando decidem pré-aprovar uma venda a descoberto. Eles querem ter o controle dos preços e não perder tempo trabalhando em uma venda a descoberto com preço muito baixo. Mas também significa que eles podem não receber nenhuma oferta porque escolheram o preço errado.
Por esse motivo, não gosto de vendas a descoberto pré-aprovadas. Faria mais sentido se os bancos deixassem o mercado determinar o preço de venda, mas nem todo mundo joga limpo e nem todas as vendas a descoberto são precificadas de acordo com o mercado.
Além disso, os compradores devem perceber que, só porque o banco pré-aprovou um preço de venda, isso não significa necessariamente que o comprador deve oferecer esse preço. Um comprador pode oferecer menos, mas o banco pode não aceitar. No entanto, se o comprador oferecer o preço pré-aprovado, a venda a descoberto será aprovada, desde que o comprador se qualifique.
Como o banco determina o preço de venda a descoberto?
Eu tenho andado por aí com os bancos sobre o preço mais do que qualquer outro aspecto em uma venda a descoberto. Por exemplo, listei uma venda a descoberto de $ 599.000 e recebi uma oferta de $ 599.000. O banco decidiu que queria $ 635.000, então os compradores concordaram em aumentar o preço para $ 635.000. Então, o credor do comprador avaliou em $ 599.000, levando o banco a concordar em vender por $ 599.000.
A maioria dos bancos confia em um BPO, ou opinião de preços do corretor. Eles contratam um agente que está no negócio de fazer mini-avaliações rápidas a um preço barato. Esse agente procura casas dentro de um raio específico da propriedade em questão. As casas têm metragem quadrada, idade e condições semelhantes.
Este sistema funciona bem desde que haja vendas comparáveis nos últimos três meses e desde que a vizinhança seja a mesma. Mas, muitas vezes, um agente de BPO pode precisar ajustar o valor deduzindo ou adicionando ao preço de venda de casas não comparáveis - algo que nem todo agente sabe fazer. Alternativamente, o agente pode cruzar os limites da vizinhança e não perceber que uma vizinhança diferente comanda um preço diferente.
BPOs, como uma avaliação, são uma combinação de arte e ciência. Antes de comprar uma venda a descoberto, você deve pedir ao seu agente para realizar as vendas comparáveis, assim como um agente de BPO faria. Então, você terá uma boa ideia se o banco aceitará sua oferta. Se o vendedor acreditar que o banco aceitará sua oferta, provavelmente também aceitará sua oferta. Esse é o segredo.
No momento em que este artigo foi escrito, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é corretora-associada na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.