Os compradores de casas em potencial muitas vezes desejam obter informações sobre preços de várias propriedades sem ter que depender sempre de um corretor de imóveis. É aqui que sites de imobiliárias como o Zillow.com são muito úteis. No entanto, você pode realmente confiar nas estimativas de valor do site? Muitos se perguntam se a Zillow fornece dados precisos com suas estimativas de preços residenciais Zestimate.
Zillow é um site de negócios, criado para chamar a atenção de um grupo de casas à venda e, por sua vez, vender publicidade para profissionais do setor imobiliário. Não é uma imobiliária com um grupo de corretores.
A Zillow baseia muitas de suas conclusões de valor em opiniões formadas por meio de algoritmos que processam dados coletados de várias fontes. Por melhor que seja o algoritmo, opiniões não são fatos. Se o Zillow e sites semelhantes realmente tivessem seu dedo no pulso do mercado imobiliário, qualquer um desses sites poderia ter previsto o colapso do mercado imobiliário, o que não aconteceu.
Compreendendo o entusiasmo de Zillow
A Zillow adquire dados reunindo todas as informações sobre habitação às quais pode ter acesso. Ele mistura e mescla dados de várias fontes em uma única fonte.Há muitos programas computadorizados que podem prever o valor de uma casa. Até mesmo os corretores de imóveis usam programas computadorizados, mas a diferença é que os corretores de imóveis não contam apenas com esses programas, como a Zillow depende da inteligência artificial usada para montar seus Zillow Zestimates.
Pelo menos por enquanto, Zillow não pode prever como um comprador se sentirá ao entrar em uma casa. Zillow não pode dizer se o interior foi atualizado, se o acabamento é superior, se os materiais usados são inferiores ou se uma escola na esquina diminuiu o valor das casas voltadas para o campo de futebol ou qualquer outro fatores que os agentes imobiliários e avaliadores usam quando conhecem o bairro e inspecionaram pessoalmente a casa.
Como os agentes chegam a uma estimativa de valor
Quando os agentes começam a avaliar uma propriedade, a primeira coisa que costumam fazer é estudar a casa de uma visão aérea de satélite no Google. Eles observam se o backup é para uma rua movimentada, a proximidade de propriedades comerciais ou rodovias, o tamanho de outras casas nas proximidades, a vegetação e o paisagismo, sua orientação para o sol e, se disponível, visualizam quaisquer fotos do exterior mais um cena de rua.
Um agente pode então executar uma avaliação automatizada usando software imobiliário especializado. Uma é Realist , uma empresa de propriedade da CoreLogic, que é centrada em dados para todas as vendas, incluindo não-MLS, e levará em consideração as vendas de casas que variam de 25 por cento ou menos em configuração e tipo, incluindo outros parâmetros que um agente pode estabelecer manualmente .
Outro tipo de avaliação automatizada é baseada nas vendas retiradas diretamente do MLS e calculadas com base na metragem quadrada, incluindo valores altos, baixos, medianos e médios de todas as listagens vendidas, pendentes e ativas. Esses dois tipos de avaliações automatizadas e os valores resultantes sozinhos são frequentemente muito diferentes uns dos outros, mas, usados juntos, podem fornecer uma faixa de valor, geralmente não mais do que uma diferença de 5%. Esse processo fornece muitas informações, mas ainda não é suficiente para estabelecer uma conclusão de valor forte.
Armado com essas informações, um agente inspecionaria a casa e a veria pelos olhos de um comprador, como um avaliador a veria e onde seria posicionada contra a concorrência para direcionar o tráfego para a casa. Não é incomum entrar em uma casa com um contrato de listagem preparado em mãos e acabar alterando manualmente o preço de listagem depois de ver a casa. A automação, como a usada pela Zillow, nunca pode substituir a avaliação pessoal.
A estimativa Zillow de exatidão de valor
A Zillow nunca afirma ser 100% precisa o tempo todo ou mesmo 80% precisa na maioria das vezes em todas as áreas. Se todas as casas em um raio de seis quarteirões forem muito semelhantes entre si, em uma subdivisão suburbana, preenchidas com casas construídas por volta do mesmo ano, e aproximadamente do mesmo tamanho e com amenidades idênticas, uma estimativa Zillow será muito mais precisa, talvez dentro de 10 por cento, porque não há variações específicas suficientes para eliminá-lo.Em outros casos, como para bairros mais antigos com muitas casas que foram melhoradas de maneiras diferentes, não será tão próximo assim.
Mundo real: Zillow vs. preços de venda reais
As quatro casas típicas a seguir foram vendas de casas reais e o resultado do preço é comparado com seus Zillow Zestimates no ponto de venda, para destacar algumas das variações nos dois valores.
Uma propriedade é composta por duas casas em um lote em Midtown Sacramento, localizada em uma rua movimentada perto dos trilhos da ferrovia e perto do barulho da rodovia, em frente a um estabelecimento comercial. Zillow estimou o valor daquela casa em $ 380.733, mas foi vendida a $ 349.000, depois de quase 6 meses no mercado, com bastante exposição. Nesse caso, a estimativa do Zillow era cerca de 9% alta.
A segunda casa era uma propriedade personalizada à beira-mar na área de Pocket, em Sacramento. A Zillow avaliou aquela casa em $ 983.097, mas ela foi vendida a $ 1.085.000, o que era 10% a mais do que a estimativa da Zillow. Se os vendedores tivessem confiado na estimativa da Zillow, teriam perdido mais de US $ 100.000, o que não é uma mudança pequena.
A terceira casa foi reconstruída em uma área exclusiva de Davis, Califórnia, perto da Universidade da Califórnia, Davis. Zillow avaliou aquela casa em $ 1.230.563, mas ela foi vendida por $ 1.495.000 e por dinheiro, sem financiamento envolvido. Aquele Zestimate era mais de 20 por cento baixo.
Finalmente, a quarta casa era uma casa à beira do lago em Elk Grove, Califórnia. Mais uma vez, a estimativa do Zillow era muito baixa, em $ 488.711, e foi vendida por 16% a mais, que incluía a avaliação do credor do comprador, em $ 565.500.
O Zestimate é formulado para dar aos visitantes do site uma gama de valores. Não se destina a substituir uma avaliação nem a opinião de valor de um profissional do setor imobiliário. Muitos corretores podem dar uma olhada nos valores da Zillow antes de visitar um vendedor, porque sabem que o vendedor está olhando para esses valores, mas não porque há valor para o corretor como profissional na estimativa. Corretores imobiliários não usam Zillow para definir preços um lar.
Zillow como valor de backup
Em alguns casos, os corretores dirão a seus clientes para olhar o preço de uma casa no Zillow para justificar o bom negócio que estão fazendo ao comprar uma casa, desde que o Zestimate seja muito mais alto do que o preço de venda real, é claro. É um uso seletivo com agentes. Quando o preço é vantajoso para eles, podem usá-lo como prova para o cliente. Mesmo os bancos não sabem nada melhor, então em uma situação de venda a descoberto, por exemplo, quando a oferta é mais do que um Zestimate, um agente de venda a descoberto pode apontar para o Zestimate quando em negociações com o banco de venda a descoberto.
No entanto, a Zillow oferece muito mais para o consumidor do que o aspecto Zestimate. De certa forma, os espectadores ficam tão presos ao Zestimate que ignoram a riqueza de outras informações naquele site, que incluem fatos reais, dados pertinentes, vendas comparáveis e dados demográficos da vizinhança, que podem ser inestimáveis para qualquer comprador de casa pela primeira vez ou vendedor de casa em uma transação imobiliária.