Você deseja iniciar um parque ou acampamento para trailers e verificar que tipo de zoneamento é necessário para o local de sua escolha? Se SIM, aconselho você a continuar lendo.
Cada estado, condado e cidade institui seus próprios regulamentos e regras sobre estruturas e suas perspectivas gerais. Em geral, não há problema em estacionar um trailer ou uma casa minúscula (porque eles se enquadram na mesma categoria regulamentar – Casas sobre rodas) em seu terreno. Mas estabelecer um parque de trailers para campistas é geralmente outra questão.
A maioria dos estados e condados tem restrições contra estacionamentos sobre rodas em certas zonas. Essas leis não variam apenas por estado, mas também por cidade e por terrenos específicos. Por exemplo, alguns terrenos são zoneados especificamente para uso em hospitais ou centros médicos e outros são zoneados para residências, centros de varejo ou outros fins.
Lembre-se, entretanto, de que alguns regulamentos de zoneamento são determinados em nível federal. É muito recomendável que você verifique um manual da cidade com as leis de veículos recreativos e de zoneamento. Ele dirá onde você pode estabelecer seu parque ou onde pode estacionar seu RV, e fornecerá regras específicas sobre o que conta como um parque de RV.
Como você verifica o zoneamento de uma área
Ligue para o escritório de zoneamento da cidade para verificar sua propriedade em particular. Isso pode estar fora das leis de zoneamento que impedem situações de moradia em veículos recreativos.
Na dúvida, pergunte! Não vai doer ligar para a prefeitura para obter algumas pistas. O zoneamento local está se tornando mais difundido e continuará a legislar maiores porções de terra. Em terras não incorporadas ou em terras sem zoneamento local, ainda existem leis estaduais e municipais que se aplicam. Só porque você não cumpriu as leis de zoneamento publicadas, não significa que você não deva verificar com o escritório do condado.
Alguns lugares no meio-oeste ainda têm significativamente menos leis de zoneamento. Estabelecer-se em San Diego ou San Francisco pode não funcionar, mas mudar para o meio da América oferece mais liberdade com uma vida permanente em um trailer. Por exemplo, o condado de Pulaski em Kentucky ainda não possui leis de zoneamento. Mesmo que o IRC e os regulamentos de zoneamento locais estejam em vigor, um cidadão ainda pode solicitar uma variação por meio da comissão de planejamento local para construir fora dos códigos existentes.
Quais são os procedimentos envolvidos na verificação de zoneamento?
Embora o procedimento para aprovação de variação varie com a localidade, normalmente, você pode enviar uma solicitação a um oficial de zoneamento ou inspetor de construção, que então toma uma decisão com base em uma leitura estrita das leis de zoneamento locais. Se a licença for negada, você pode apelar da decisão no conselho de apelação do zoneamento local. Este quadro pesa as dificuldades que os regulamentos locais apresentam a você em comparação com o impacto negativo do parque na vizinhança.
Embora as regras de variância sejam diferentes de uma cidade para outra, o padrão costuma ser semelhante. Como parte do processo, os governos locais geralmente buscam a opinião de outros membros da comunidade para determinar se devem conceder a variação solicitada. Os vizinhos podem se tornar obstáculos, especialmente quando sentem que o projeto pode de alguma forma prejudicar os valores de suas próprias propriedades.
Ao buscar uma variação, você deve mostrar que uma variação é necessária para permitir o usufruto de um retorno financeiro razoável sobre a propriedade. O proprietário também deve demonstrar que o uso proposto do imóvel não mudará o espírito do bairro, nem infringirá os direitos do dono do imóvel vizinho, o uso ou o aproveitamento de sua própria terra.
Se você estiver procurando por alternativas, esses estados listados abaixo têm os regulamentos de zoneamento mais progressivos ou são o lar dos projetos de parques para trailers mais interessantes.
Que tipo de zoneamento é necessário para um parque ou acampamento para trailers?
- Califórnia
A Califórnia é conhecida como um dos melhores estados para entusiastas do ar livre. Nos condados de Alameda, Contra Costa, Lago, Mendocino, Napa, Sacramento e Sonoma, os trailers são permitidos como “moradias para cuidadores” no quintal de uma pessoa que precisa de assistência.
Apenas neste ano, o zoneamento da cidade de Fresno aprovou RV como casas de campo de quintal sem a necessidade de o morador do parque de RV servir como cuidador. Los Angeles provou ser menos progressista. No início deste ano, a cidade concordou em devolver pequenas casas sobre rodas que foram construídas para moradores de rua e apreendidas pela polícia. Mas o prefeito disse não apoiar o conceito de parque.
- Colorado
Existem algumas cidades no Colorado que foram abertas a alterações de zoneamento de RV. Em 2013, Walsenburg se tornou a primeira cidade do estado a alterar os regulamentos de zoneamento para parques de trailers entre 120 e 600 pés quadrados. Na cidade montanhosa de Durango, uma lei para permitir ADUs no bairro de East Animas City foi aprovada em 2014.
- Flórida
Um dos menores decretos de zoneamento habitacional do país foi aprovado em Rockledge, Flórida, há dois anos. Uma iniciativa liderada por cidadãos levou a cidade a considerar dois distritos de zoneamento apropriados para parques de RV: distrito de uso misto de redesenvolvimento (RMU) e desenvolvimento de unidade planejada (PUD).
A cidade também adicionou definições para distinguir trailers e pequenas casas sobre rodas. Hoje, ambos são legais dentro dos limites da cidade em dois distritos de zoneamento que incluem o uso da comunidade. A Rockledge Community será um bairro de bolso com casas variando de 150 a 700 pés quadrados em torno do espaço do parque compartilhado.
- Massachusetts
Em 2017, um residente de Nantucket começou a pressionar por uma emenda ao estatuto de zoneamento da cidade para que os residentes começassem a construir pequenos veículos recreativos e dirigir. A procuradoria geral do estado aprovou uma emenda que agora permite a construção de novas residências com menos de 500 pés quadrados em vários distritos.
(Essas casas residenciais precisariam incluir conexões de água, fossa séptica e eletricidade e instaladas em fundações fixas devido a preocupações com furacões.) Nantucket tornou-se oficialmente a primeira comunidade de Massachusetts a aprovar um zoneamento que permite especificamente parques para trailers.
- Michigan
Uma pequena população de residências projetada para abrigar residentes de baixa renda está agora em construção em Detroit. É o primeiro projeto desse tipo na cidade e exigiu uma organização comunitária para trabalhar com a cidade no zoneamento adequado para construir casas entre 250 e 400 pés quadrados. A primeira fase de construção deve terminar neste outono.
- Nova york
O primeiro micro prédio de apartamentos da cidade de Nova York foi inaugurado neste ano. Com efeito, o gabinete do prefeito relaxou as restrições de zoneamento para que os desenvolvedores possam agora incluir apartamentos com menos de 400 pés quadrados em novos empreendimentos.
Embora pequenas cabanas possam ser encontradas nas áreas mais rurais do estado, nenhuma cidade adotou oficialmente regras de zoneamento mais flexíveis para permitir a construção de parques para trailers. Os parques de trailers que fizeram notícia em Nova York recentemente – três cabines modernas “Getaway” de 160 pés quadrados que podem ser alugadas – são sobre rodas, o que significa que seriam registrados como um RV.
- Oregon
Considere Portland como a melhor cidade importante para parques para trailers. A cidade permite e apóia a construção de unidades habitacionais acessórias. O subsídio permite tudo, desde pequenas comunidades de casas – nas quais uma coleção de pequenas casas circundam uma estrutura maior – até parques de trailers.
- Texas
Há dois anos, a cidade de Spur, no Texas, declarou-se a pequena capital da América, com o governo local votando para acabar com quase todas as restrições de construção. Desde então, a cidade atraiu parques para trailers, que devem enviar o projeto do parque para aprovação e concordar em se conectar à rede elétrica, abastecimento de água e sistema de esgoto. Casas sobre rodas também devem ser colocadas em fundações de concreto devido a tornados.
As regras sobre ADUs foram recentemente relaxadas em Austin e em Fort Worth, a comissão de planejamento é flexível com ADUs, desde que atendam às regras da cidade. Dallas regulamenta que ADUs só podem ser construídos por meio de uma isenção especial. O Texas também tem o que é conhecido como “portarias de zoneamento irrestrito”.
- Conclusão
Embora esse tipo de casa seja cada vez mais popular, alguns governos locais e estaduais não acompanharam a popularidade. Em algumas áreas, os residentes locais se opõem à entrada de pequenas casas em sua área.
Se você decidiu que deseja construir um parque, saiba que muitas áreas têm requisitos mais brandos ou favoráveis para parques permanentes em fundações do que para casas sobre rodas. Antes de comprar um parque existente ou construir seu próprio parque, reserve um tempo para pesquisar exaustivamente e entender todas as leis e códigos de zoneamento aplicáveis.
Embora possa parecer inicialmente estressante e confuso encontrar o lugar certo, fique tranquilo, pois o esforço valerá a pena. Muitos outros já passaram por esse processo preliminar de pesquisa e planejamento e estão felizmente desfrutando dos resultados.