As hipotecas de conversão de home-equity (HECMs) são os produtos de hipoteca reversa mais conhecidos. Esses empréstimos garantidos pelo governo federal permitem que os proprietários de casas com pelo menos 62 anos de idade aproveitem o valor da casa. Permite que paguem pelas despesas básicas de subsistência, custos de saúde, reforma da casa ou qualquer outra coisa.
Embora os HECMs representem a maior parte do mercado de hipotecas reversas, um pequeno segmento inclui dois outros produtos de empréstimo: hipotecas reversas proprietárias e hipotecas reversas de propósito único. Este artigo explica quem pode querer usar uma hipoteca reversa proprietária.
Principais vantagens
- As hipotecas reversas proprietárias fornecem montantes de empréstimos maiores do que os permitidos pelos programas de hipotecas de conversão de home equity (HECM).
- O maior montante de empréstimo permitido para um HECM foi de $ 765.600 em 2020.
- Como os HECMs, as hipotecas reversas proprietárias só permitem o empréstimo de uma fração do valor da casa, geralmente em torno de 50%.
- Ao contrário dos HECMs, geralmente é necessário obter os fundos de uma hipoteca reversa proprietária como um montante fixo em vez de distribuí-los como pagamentos mensais.
O que é uma hipoteca reversa proprietária?
O Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA define o valor máximo do empréstimo para HECMs. A partir de 1º de janeiro de 2020, o valor aumentou para $ 765.600.
As hipotecas reversas proprietárias fornecem montantes de empréstimos maiores do que os permitidos pelos programas HECM. Os HECMs são apoiados pelo governo federal e podem ser oferecidos por qualquer credor aprovado pela Federal Housing Administration (FHA), portanto, eles devem obedecer aos limites federais. No entanto, as hipotecas reversas proprietárias são estruturadas e seguradas por empresas privadas.
As hipotecas reversas proprietárias em termos de tamanho são limitadas apenas pela quantidade de risco que o credor está disposto a assumir. Tal como acontece com os HECMs, o montante do empréstimo é baseado em vários fatores, incluindo o valor de avaliação da casa. Ao contrário dos HECMs, o empréstimo pode ser na casa dos milhões. Como resultado, as hipotecas reversas proprietárias também são chamadas de hipotecas reversas jumbo.
Tanto os HECMs quanto as hipotecas reversas proprietárias permitem que os mutuários gastem os fundos da maneira que desejarem. Os fundos podem ser usados para despesas de manutenção, viagens, despesas médicas, cuidados de longo prazo ou reforma de uma casa. Os únicos produtos de hipoteca reversa que limitam como os fundos são usados são as hipotecas reversas de propósito único. Eles normalmente são usados para ajudar os proprietários a pagar impostos sobre a propriedade e reparos domésticos necessários.
Finalmente, ao contrário dos HECMs, as hipotecas reversas de propriedade podem não oferecer várias opções de desembolso, como um pagamento mensal ou linha de crédito. Em vez disso, os fundos geralmente estão disponíveis apenas como um montante fixo no fechamento.
Custos de hipotecas reversas proprietárias
Se você mora em uma casa que vale mais do que o limite superior do HECM de $ 765.600, pode se qualificar para um empréstimo maior com uma hipoteca reversa proprietária. O valor do empréstimo que você recebe depende de vários fatores, incluindo sua idade e o valor da sua casa.
Hipotecas reversas proprietárias, como HECMs, normalmente só permitem que você aproveite uma parte do patrimônio líquido da sua casa. Por exemplo, você pode conseguir emprestar até $ 3 milhões se sua casa for avaliada em $ 6 milhões.
Hipotecas reversas proprietárias envolvem custos substanciais, portanto, pode fazer mais sentido financeiro vender casas com preços muito altos para HECMs. Com a venda, você pode economizar ainda mais reduzindo o tamanho para uma casa menor ou liberando dinheiro extra para viagens e outros luxos.
As hipotecas reversas proprietárias não são seguradas pelo governo federal, portanto não há taxas de seguro hipotecário adiantado (UFMI) ou prêmios mensais de seguro hipotecário (como há para HECMs). Ainda assim, os credores tendem a cobrar taxas de juros mais altas e emprestar quantias menores em relação ao valor de uma casa para compensar a falta de seguro hipotecário.
Dessa forma, uma hipoteca reversa proprietária nem sempre será a melhor opção para um proprietário – mesmo que tenha uma casa cara. Portanto, é uma boa ideia comparar as taxas de juros e as taxas de vários credores hipotecários reversos proprietários e credores HECM. Isso ajuda você a encontrar o melhor negócio com base na sua idade e valor da casa.
The Bottom Line
Se você for proprietário de uma casa mais velha, poderá aproveitar o patrimônio da sua casa com uma hipoteca reversa para pagar as despesas de manutenção, reforma da casa ou qualquer outra despesa. De longe, o tipo mais comum de hipoteca reversa é o HECM. No entanto, alguns proprietários podem descobrir que uma hipoteca reversa proprietária permite que eles tomem mais empréstimos contra o valor do imóvel. Quanto você pode emprestar depende de sua idade e do valor da propriedade, bem como de quanto risco o credor está disposto a assumir.
Se você está considerando um HECM, deve receber aconselhamento de uma agência aprovada pelo governo que o ajudará a avaliar os prós e os contras das hipotecas reversas. Embora você não precise se encontrar com um conselheiro se estiver buscando uma hipoteca reversa proprietária, ainda pode ser útil. Ele pode ajudá-lo a aprender mais sobre como funcionam as hipotecas reversas, incluindo custos, implicações fiscais, benefícios e desvantagens.