Refinanciar sua casa

Publicado por Javier Ricardo


Um refinanciamento de hipotecas faria sentido para você?
Você provavelmente já teve a conversa em algum momento. Talvez um parente ou vizinho tenha lhe contado sobre o ótimo negócio que eles conseguiram com o refinanciamento da hipoteca. Agora você se pergunta: você está perdendo se não seguir o exemplo?


Há momentos em que multidões de proprietários correm para refinanciar (geralmente por causa de uma queda nas taxas de juros).
Mas as taxas não são o único motivo para substituir seu empréstimo atual, nem é o caso de que o momento ideal para refinanciar para um mutuário seja necessariamente uma boa oportunidade para outra pessoa.


Antes de tomar uma decisão, é importante entender por que você gostaria de fazer um novo empréstimo hipotecário em primeiro lugar – e depois descobrir se isso faz sentido em suas circunstâncias particulares.


Principais vantagens

  • Os motivos para refinanciar sua hipoteca incluem reduzir sua taxa de juros, mudar para uma taxa fixa de uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) ou tirar dinheiro de sua casa.
  • Ao procurar uma nova hipoteca, lembre-se de olhar não apenas para as taxas de juros, mas também para os custos de fechamento, estimativas de boa fé e o ponto de equilíbrio.
  • Considere usar os serviços de um corretor de hipotecas, mas faça seu próprio trabalho braçal para garantir o melhor negócio.
  • Decida se deseja usar pontos para reduzir a taxa de juros e lembre-se de travar a taxa assim que fizer uma boa oferta.
  • Obtenha seus relatórios de crédito para ver qual é sua pontuação de crédito e verifique se há erros, pois um grande crédito pode ajudar a garantir um pacote de refinanciamento melhor.

Quais são os motivos para refinanciar?


Existem razões óbvias e menos óbvias para refinanciar.

1. Taxas de juros decrescentes


Este é o motivo mais óbvio para refinanciar.
Quando as taxas de juros caem, um novo empréstimo significa custos de financiamento mais baixos.
Talvez você tenha feito uma hipoteca fixa de 30 anos quando as taxas estavam em 6% e agora baixaram para 4,5%. Em um empréstimo de $ 300.000, só essa queda da taxa levaria a uma redução de $ 279 em seu pagamento mensal.


Em um caso como esse, fazer um refi pode soar como um acéfalo.
Mas lembre-se de que fazer um novo empréstimo significa pagar novos custos de fechamento. E esses podem ou não valer a pena a economia de uma taxa mais baixa, dependendo de quanto tempo você espera viver em sua casa.


Como regra geral, quanto mais tempo você planeja permanecer no local, mais faz sentido refinanciar e consumir essas taxas únicas.
Mas você terá que trabalhar os números para saber com certeza.

2. Substituição de uma hipoteca de taxa ajustável (ARM)


Um bom motivo para refinanciar é se você tiver uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) que gostaria de converter em um empréstimo de taxa fixa.


Um ARM é um empréstimo que oferece uma baixa taxa de juros introdutória que “reinicia” após um período de tempo predeterminado (seja um ano a partir da data de fechamento, cinco anos ou mais).
Se as taxas de juros subirem quando o empréstimo for reiniciado, os mutuários podem ficar em choque quando virem o novo pagamento mensal.


É por isso que os mutuários geralmente tentam refinanciar para um empréstimo de taxa fixa antes da data de reajuste, especialmente quando as taxas são relativamente baixas pelos padrões históricos.
O fato é que ninguém sabe o que acontecerá com as taxas de juros no futuro. Portanto, optar por uma aposta mais segura geralmente é uma boa ideia, especialmente se você planeja ficar em casa por um tempo.


As dispendiosas reinicializações de ARM foram um dos fatores que levaram à crise das hipotecas subprime, que ocorreu entre 2007 e 2010. Os empréstimos imobiliários com uma taxa ajustável não são tão comuns quanto eram naquela época, embora tenham retornado no Últimos anos.
Se você tiver um, ficar um passo à frente de problemas potenciais pode ser uma idéia inteligente.

3. Sua pontuação de crédito melhorou


Talvez você tenha feito um empréstimo para a casa própria quando sua pontuação era muito mais baixa do que é agora, resultando em uma taxa de juros acima da média.
Desde então, você reduziu seus saldos, talvez até enviando regularmente seu pagamento antes da data de vencimento. Sua capacidade de pagar o empréstimo em dia é um dos maiores fatores na determinação da taxa de juros da hipoteca. Os credores fazem uma estimativa fundamentada ao coletar sua pontuação de crédito, que reflete seu histórico de empréstimos e pagamentos.


Se sua pontuação de crédito melhorou o suficiente, você pode se qualificar para uma taxa substancialmente melhor.

4. Prolongando o Prazo do Empréstimo


Mesmo quando suas taxas são as mesmas, alguns proprietários conseguem reduzir seu pagamento mensal por meio de refinanciamento;
eles simplesmente fazem um novo empréstimo com prazo mais longo.


Digamos, por exemplo, que você tenha feito uma hipoteca de US $ 250.000 por 30 anos.
Dez anos depois, o saldo do empréstimo caiu para $ 200.000. Ao tomar um novo empréstimo de 30 anos para o saldo remanescente, você está reduzindo seu pagamento mensal. Mas você também está adicionando 10 anos adicionais ao seu empréstimo.


Estender o prazo do empréstimo pode fazer sentido se você estiver tendo problemas para manter os pagamentos em dia.
Mas não se engane – alongando sua hipoteca, você estará pagando mais juros no longo prazo.

5. Retirar dinheiro da sua casa


Entre as vantagens de possuir um imóvel está a oportunidade de acumular patrimônio ao longo do tempo.
Quando os tempos ficam difíceis de repente, como aconteceu com a pandemia de COVID-19, uma casa pode ser uma fonte de dinheiro de baixo custo necessário. O alívio da hipoteca pode ajudar por um tempo, mas pode não ser suficiente para as suas necessidades.


Uma maneira de tirar dinheiro de sua casa é refinanciar com um empréstimo maior, deixando você com dinheiro extra que você pode usar para uma variedade de necessidades.
No entanto, para fazer um refinanciamento de saque, você precisará permanecer dentro do limite do valor do empréstimo (LTV) para seu programa de empréstimo. O rácio LTV é o valor da hipoteca dividido pelo valor de avaliação do imóvel.


Digamos que você possui uma casa no valor de $ 200.000 e ainda deve $ 120.000 em sua hipoteca.
Se o credor tiver um LTV de 80%, você poderá refinanciar um empréstimo de $ 160.000 e sacar a diferença de $ 40.000 em dinheiro.

Muitas pessoas que refinanciam para saldar dívidas com juros elevados acabam ficando com dívidas novamente quando têm acesso a mais crédito.


Mas você estará pagando os custos de fechamento para obter esse novo empréstimo – e terá menos patrimônio líquido ao vender a propriedade.
Pode muito bem valer a pena se você estiver fazendo um bom uso do dinheiro, como pagar um cartão de crédito com altas taxas de juros ou fazer uma reforma que aumentará o valor da sua casa. Ou simplesmente porque você precisa do dinheiro para se manter à tona durante um período difícil. O que faz menos sentido é refinanciar para ter dinheiro para comprar um barco ou sair de férias exóticas – ou até mesmo para pagar um casamento.


Lembre-se de que também existem outras maneiras de sacar o dinheiro da sua casa, como um empréstimo para a compra de uma casa ou uma linha de crédito para uma casa, da qual você pode sacar conforme a necessidade.
Comparar os prós e os contras de cada um ajudará a garantir que você faça a melhor escolha.

Como Obter o Melhor Negócio em Refinanciamento


Se ao menos comprar uma hipoteca fosse como comprar uma TV – simplesmente uma questão de verificar as lojas e online para ver exatamente quanto você teria que pagar.
Infelizmente, a procura de empréstimos à habitação é um pouco mais complicada.


Diferentes credores oferecem taxas diferentes – para não mencionar taxas diferentes – dependendo de fatores como sua pontuação de crédito, status de emprego e índice de LTV.
A única maneira real de ter certeza de que você está obtendo o melhor negócio é fazer compras com um punhado de fornecedores. Você pode querer incluir uma combinação de bancos maiores, bem como bancos locais e cooperativas de crédito, para ver quem pode lhe oferecer os termos mais atraentes.


Pode ser tentador visitar um mercado online que promete cotações instantâneas de uma variedade de empresas hipotecárias.
Mas esteja ciente de que os números que eles fornecem geralmente são estimativas, não ofertas reais.


Além disso, você nem sempre tem controle sobre a extensão com que as informações pessoais fornecidas serão compartilhadas com outras partes.
É por isso que entrar em contato com credores de boa reputação um de cada vez, mesmo que consuma mais tempo, geralmente é uma boa ideia.


Ao fazer compras, não olhe apenas para a taxa de juros.
Mesmo antes de solicitar formalmente um refinanciamento, você pode perguntar ao credor se ele fornecerá uma “estimativa de boa fé”, que detalha quanto você também terá de pagar nos custos de fechamento. Em alguns casos, pagar uma taxa um pouco mais alta se vier com taxas iniciais mais baixas pode realmente funcionar a seu favor.


A fim de determinar as taxas, cada credor terá que puxar seu relatório de crédito, o que pode diminuir sua pontuação de crédito.
Você pode minimizar, ou mesmo eliminar, o impacto em sua pontuação fazendo sua pesquisa por um curto período de tempo. A empresa que desenvolve FICO pontuação, por exemplo, não ding você (ou não muito) para consultas de hipotecas feitas no prazo de 30
45 dias de pontuação, dependendo de qual versão da fórmula FICO os usos credor.

Você pode obter um refinanciamento melhor com um corretor de hipoteca?


Abordar vários fornecedores de hipotecas pode parecer muito trabalhoso, especialmente se você tiver um tempo livre limitado.
Esse é um dos benefícios de trabalhar com um corretor de hipotecas, que compila suas informações e entra em contato com vários credores em seu nome. É como um balcão único para suas necessidades de hipotecas.


Como os corretores são pagos pelos bancos e companhias hipotecárias com as quais trabalham, você não precisa pagá-los diretamente por seus serviços.
Além disso, os credores às vezes os recompensam por atrair clientes, oferecendo-lhes tarifas especiais.


Mas existem desvantagens em terceirizar sua pesquisa.
Os corretores podem ser compensados ​​por colocá-lo em um empréstimo maior, por exemplo, mesmo que não seja do seu interesse. E alguns credores não trabalham com corretores, por isso às vezes pode limitar suas opções.


No entanto, não há problema em usar os dois métodos.
Você pode usar um corretor para fazer o trabalho pesado, mas procure uma ou duas cotações por conta própria para ver como elas se comparam e encontrar o melhor credor para você.

Fixando sua taxa: conheça a estratégia


Prever para onde as taxas de juros irão se movimentar com semanas de antecedência é uma missão tola – nem mesmo os bancos sabem para onde estão indo.
Portanto, depois de encontrar uma boa oferta, é sempre uma boa ideia travar sua taxa para saber que será a mesma na data de fechamento.


Suponha, por exemplo, que o banco estima que você pode fechar o empréstimo em 30 dias.
Você pode pedir para travar sua taxa de juros por 45 dias para garantir que ela não suba no momento em que finalizar a nota.


No entanto, obter um bloqueio de taxa mais longo do que o necessário nem sempre funciona a seu favor.
Sempre que os bancos congelam suas taxas, eles estão assumindo o risco caso as taxas de juros subam. Portanto, eles normalmente compensam por um período de bloqueio mais longo com uma taxa mais alta ou taxas adicionais.

A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Se você acha que foi discriminado com base na raça, religião, sexo, estado civil, uso de assistência pública, nacionalidade, deficiência ou idade, existem medidas que você pode tomar. Uma dessas etapas é apresentar um relatório ao Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos.

Pontos ou sem pontos?


Outra forma de obter uma taxa de juros mais baixa em seu empréstimo é pagar “pontos”, que são juros pré-pagos em sua nota.
Cada ponto equivale a um por cento do valor do seu empréstimo. Portanto, pagar dois pontos em uma hipoteca de $ 200.000 significa que você está desembolsando mais de $ 4.000.


Em troca, o credor oferece uma taxa mais baixa, o que pode beneficiá-lo se ficar em casa por tempo suficiente.
E como acontece com os juros que você paga ao longo do empréstimo, o valor que você paga em pontos geralmente é dedutível do imposto de renda. (Isso pressupõe que ainda faz sentido financeiro para você relacionar suas deduções em vez de aceitar a nova dedução padrão mais elevada.)


Claro, você precisará de um pouco mais de dinheiro na hora de fechar para aproveitar as vantagens de usar os pontos.
Se, por outro lado, você está procurando o menor custo inicial possível em seu refi, é melhor evitar juros pré-pagos e viver com uma taxa de juros um pouco mais alta.

Qual será o custo de refinanciamento?


A perspectiva de uma taxa de juros significativamente mais baixa sobre o seu empréstimo pode ser tentadora para qualquer proprietário.
Mas antes de prosseguir com um refi, você realmente precisa saber quanto custará. Freqüentemente, o que parece uma grande quantidade perde seu brilho quando você vê as taxas.


É por isso que é importante comparar as estimativas de boa fé de vários credores.
Esses documentos incluem a taxa de juros, bem como uma descrição das despesas projetadas para fechar o empréstimo.


Uma das maiores despesas é a “taxa de originação” do credor.
Mas você também enfrentará uma série de outras cobranças, como custos de uma avaliação atualizada, taxas de pesquisa de títulos e o prêmio de seguro de títulos. No total, todos esses custos podem chegar a 5% do valor do empréstimo.

Determine o ponto de equilíbrio


A menos que você pretenda ficar em sua casa por muito tempo, esses custos iniciais podem tornar uma advertência proibitiva.
Para descobrir isso, divida os custos de fechamento pelo valor que você economiza a cada mês com sua nova taxa de juros. O resultado é o número de meses que levará antes de você atingir o equilíbrio com seu novo empréstimo.


Se você relacionar suas deduções fiscais, certifique-se de ajustar o valor que economizou em juros de acordo com sua taxa marginal de imposto, uma vez que o governo está basicamente lhe dando um desconto sobre seus custos de financiamento.


Você provavelmente já ouviu falar de credores que oferecem empréstimos sem custos de fechamento, o que pode parecer a maneira perfeita de economizar algum dinheiro.
Mas há um problema: o credor tem de cobrar uma taxa de juros mais alta para contabilizar essas despesas. Se você permanecer em sua casa por tempo suficiente, será melhor pagar as taxas agora em troca de um pagamento mensal mais baixo.

A importância da pontuação de crédito


As tendências econômicas têm um grande impacto na taxa de juros que você receberá.
As hipotecas de taxa fixa, por exemplo, tendem a se mover em sincronia com o rendimento de um título do Tesouro de 10 anos.


Mas os fatores individuais também têm muito a ver com sua taxa.
Sua renda e histórico de trabalho desempenham um papel significativo, assim como sua pontuação de crédito, que se baseia nas informações de seu relatório de crédito. Quanto maior for a sua pontuação, menor será a taxa que terá de pagar no seu novo empréstimo.


Segundo o site myFICO, um mutuário que tem uma pontuação de 760 ou superior irão normalmente pagar US $ 194 a menos por mês em uma de 30 anos, a taxa fixa no valor de hipoteca de US $ 216.000 do que alguém com uma pontuação de 620, $ 2.328 a menos por ano.
 O diferença de taxa neste exemplo: 2,95% vs. 4,54%.

Melhorando sua pontuação


Vale a pena, então, obter sua pontuação de crédito o mais alta possível antes de iniciar o processo de refi.
Muitos provedores de cartão de crédito os oferecem gratuitamente, embora alguns usem sistemas de pontuação diferentes do FICO, que é o modelo mais amplamente utilizado. Você também pode comprar sua pontuação em myFICO.com.


Você também desejará examinar seu relatório de crédito real de todas as três agências de relatórios: Experian, Equifax e TransUnion.
Felizmente, você pode obter uma cópia gratuita de cada um uma vez por ano em Annualcreditreport.com. Certifique-se de que as informações sobre suas contas de crédito existentes sejam precisas. Se você detectar um erro em seu relatório, entre em contato com a agência de crédito apropriada para que ela possa investigar.


Excluindo erros importantes em seu relatório, pode levar algum tempo para aumentar seus números.
Os principais fatores que afetam sua pontuação são o uso de crédito e o histórico de pagamentos, que juntos representam 65% do seu número FICO. Portanto, a melhor coisa que você pode fazer para reduzir a taxa de hipoteca é reduzir os saldos dos outros empréstimos e sempre fazer os pagamentos em dia.

The Bottom Line


Não há uma resposta única para saber se o refinanciamento de sua hipoteca faz sentido.
Na maioria dos casos, tudo se resume à matemática. Se a quantia que você economiza mensalmente irá eventualmente eclipsar os custos de fechamento, tomar um novo empréstimo pode ser uma jogada inteligente. 


Se você buscar um refi, comparar ofertas de vários credores é a maneira mais segura de obter o melhor negócio.
Depois de encontrá-lo, você deseja travar a taxa para garantir que não fique preso a taxas de juros mais altas quando a data de fechamento chegar.