O que é renda bruta efetiva?
A receita bruta efetiva (EGI) é a receita bruta de aluguel potencial mais outras receitas menos os custos de vacância e de crédito de um imóvel alugado.
O EGI pode ser calculado pegando a receita bruta potencial de uma propriedade de investimento, adicionando outras formas de receita geradas por essa propriedade e subtraindo a vacância e as perdas de coleção.
Compreendendo a receita bruta efetiva (EGI)
EGI é uma variável chave na determinação do valor de uma propriedade alugada e o verdadeiro fluxo de caixa positivo que a propriedade pode gerar. O fluxo de caixa do aluguel não é um cálculo simples, mas inclui todas as formas de receita geradas pela propriedade, menos os custos realistas envolvidos com a receita do aluguel. Se observarmos as variáveis da fórmula EGI, podemos ver como a receita de aluguel se comporta no mundo real.
Principais vantagens
- A receita bruta efetiva é calculada somando a receita bruta potencial de aluguel com outra receita e subtraindo os custos de vacância e crédito de um imóvel para aluguel.
- EGI é a chave para determinar o valor de uma propriedade alugada e o verdadeiro fluxo de caixa positivo que ela pode produzir.
- O rendimento potencial bruto de aluguel é o valor hipotético que um investidor receberia não considerando as situações negativas associadas aos imóveis para locação.
- Alguns dos exemplos mais comuns de outras receitas geradas a partir de propriedades alugadas incluem unidades de armazenamento, taxas para animais de estimação, autorizações de estacionamento mensais e máquinas de venda automática no local.
Fórmula EGI explicada
Renda potencial bruta de aluguel
A receita bruta de aluguel potencial é o valor hipotético que um investidor receberia sem nenhum dos ventos contrários ao aluguel que são comuns no mundo real. Presume-se que seu imóvel alugado será alugado todos os dias do ano e que os locatários pagarão o aluguel acordado e documentado no contrato. Por exemplo, se o aluguel acordado é de $ 2.000 por mês, a receita bruta potencial de aluguel é de $ 24.000.
Outras receitas geradas pela propriedade de aluguel
O que constitui “outra” receita gerada de propriedades alugadas? Aqui estão algumas das fontes mais comuns de fluxo de caixa não derivadas diretamente de pagamentos de aluguel:
- Máquinas de lavar que funcionam com moedas no local
- Máquinas de venda automática no local
- Autorizações de estacionamento mensais
- Unidades de armazenamento
- Taxas para animais de estimação
- Taxas atrasadas
Custos de vagas
Na vida real, nem sempre uma unidade será alugada durante todo o ano. Custos de vacância são os períodos entre inquilinos em que o proprietário não está recebendo aluguel porque há uma “vaga”. Os custos de vacância são previsões de quanto tempo o proprietário acredita que sua unidade ficará sem inquilino. Se o proprietário administra propriedades para investimento há algum tempo, esse custo pode ser estimado com base em sua experiência gerencial ou dados do setor.
Custos de Crédito
Os custos de crédito ocorrerão quando uma unidade de aluguel for ocupada e o proprietário não receber o pagamento do aluguel acordado. O locatário não pagou o aluguel ou não o pagou integralmente. Tal como acontece com os custos de vacância, este valor será uma estimativa que pode ser baseada em dados históricos.
Por que EGI é importante
EGI é essencial para o investidor imobiliário porque, no final do dia, ele precisa saber que a propriedade que está pensando em comprar gera fluxo de caixa positivo suficiente para cobrir as despesas operacionais mensais, bem como quaisquer ônus ou gravames que possam ter assumido para comprar a propriedade.