Agora que o mercado imobiliário inegavelmente se recuperou da pandemia, alguns economistas já falam na possibilidade de sobreaquecimento, levando os preços a níveis insustentáveis.
“Há alguns ventos contrários no horizonte”, disse Matthew Speakman, um economista da Zillow, o mercado imobiliário online, por e-mail. A demanda por casas está ultrapassando a oferta, o que pode resultar em aumentos de preços que “mesmo o maior poder de compra gerado pelas taxas baixas não consegue acompanhar”.
Principais vantagens
- O mercado imobiliário se recuperou mais do que totalmente da pandemia, com as vendas de casas existentes em agosto atingindo o nível mensal mais alto desde 2006
- Poucos meses após o crash da pandemia, alguns economistas já estão alertando sobre os perigos que o mercado imobiliário pode superaquecer
- Grande demanda e baixa oferta podem acabar levando os preços a níveis insustentáveis
- Outras realidades econômicas podem fornecer um efeito de resfriamento
As vendas de casas recuperaram-se de uma queda pandêmica, impulsionadas pelas taxas de hipotecas ultrabaixas e pelo aumento dos juros das pessoas que agora trabalham em casa. A maior demanda, associada à escassez de casas para venda, invariavelmente levou a preços mais altos.
O preço médio de uma casa unifamiliar nos EUA ultrapassou o limite de US $ 300.000 pela primeira vez em julho e voltou a subir em agosto, chegando a US $ 310.600, de acordo com a National Association of Realtors (NAR). E um índice de referência, o S&P CoreLogic Case-Shiller O índice NSA de preços domésticos dos EUA subiu 4,8% nos 12 meses até julho, acelerando em relação ao aumento de 4,3% visto em junho, a última leitura mostrou terça-feira.
As taxas de hipoteca, que são indiretamente influenciadas pela taxa de referência dos fundos federais do Federal Reserve, devem permanecer baixas depois que o Fed se comprometeu este mês a manter sua meta para a taxa dos fundos federais em praticamente zero até que a inflação atinja 2% e “esteja no caminho certo a moderadamente exceder 2% por algum tempo ”, como disse o presidente do Federal Reserve, Jerome Powell.
A taxa fixa média de uma hipoteca de 30 anos caiu para um recorde de 2,86% em setembro, ante 3,72% no início do ano.
As “baixas taxas do Fed ajudaram o mercado imobiliário a se recuperar fortemente, o que me faz pensar em quanto mais moradias poderiam ir se obtivéssemos uma vacina, mas as taxas permanecem baixas na tentativa de obter a inflação acima de 2%”, David Sloan, economista sênior para a América do Norte na Continuum Economics, disse em um e-mail, referindo-se às esperanças de uma vacina contra COVID-19. “O maior risco (se não imediato) que vejo é que podemos acabar com taxas continuamente baixas, sem muita inflação de preços ao consumidor, mas com um boom nos preços das casas que pode ser seguido por uma queda.”
Na verdade, os preços podem se tornar menos acessíveis à medida que o estoque de casas para venda diminui. Com base no ritmo de vendas de agosto, o estoque de residências unifamiliares no mercado durará apenas 2,8 meses, segundo a NAR, que nunca registrou uma oferta tão pequena nos 38 anos que acompanha. Um fornecimento de 6 meses de casas para venda está historicamente associado a aumentos de preços “moderados”, enquanto menos meses tende a significar aumentos mais rápidos, de acordo com o NAR.
O desequilíbrio entre a oferta e a demanda “inevitavelmente prejudicará a acessibilidade e prejudicará as oportunidades de propriedade”, disse o economista-chefe do NAR, Lawrence Yun, em comunicado na semana passada. “Para garantir ganhos mais amplos na propriedade de uma casa, mais casas novas precisam ser construídas.”
Com certeza, embora a política do Fed deva trabalhar para manter as taxas de hipotecas baixas, o crescimento das vendas de casas já está desacelerando. Em agosto, as vendas de residências unifamiliares existentes aumentaram 2,4% de julho para 6 milhões anualizados – o nível mais alto desde dezembro de 2006 – após um salto recorde de 25% de junho a julho e 20% de maio a junho.
Dependendo de quanto tempo leva para o mercado de trabalho se recuperar, a demanda pode diminuir, evitando que o mercado superaqueça, de acordo com Kevin Harris, um economista independente.
“O recente ritmo acelerado de vendas é parcialmente apenas para recuperar as vendas perdidas devido à pandemia de março e abril. As vendas de casas provavelmente diminuirão um pouco nos próximos meses, após o fim da luta para recuperar o atraso ”, disse Harris por e-mail. “A grande questão para as vendas de casas em uma base contínua é o que acontece com o emprego.”
O ritmo de recuperação do emprego dependerá do curso da pandemia e da resposta do governo, disse Harris. “A melhor estimativa por enquanto é que o retorno ao normal da economia não ocorrerá antes de 2023”, escreveu ele. “É aí que o emprego começará a dar uma contribuição substancial para a demanda por moradias.”
Speakman, da Zillow, também vê o mercado de trabalho e as medidas de alívio em potencial como variáveis-chave a serem consideradas na avaliação do mercado imobiliário futuro.
Por enquanto, porém, “as baixas taxas de hipotecas parecem destinadas a durar algum tempo, o que significa que a demanda dos compradores de casas deve persistir e o mercado imobiliário deve continuar a agir como um dos verdadeiros pontos positivos da economia”, disse ele.