S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index Definição

Publicado por Javier Ricardo

O que é o índice nacional de preços de residências da S&P CoreLogic Case-Shiller?


O Índice Nacional de Preços de Imóveis S&P CoreLogic Case-Shiller mede a mudança no valor do mercado de habitação residencial dos EUA rastreando o preço de compra e o valor de revenda de residências unifamiliares que passaram por um mínimo de duas transações em condições normais de mercado.
O índice, amplamente visto como um barômetro do mercado imobiliário dos EUA e da economia em geral, leva o nome de dois de seus criadores: Karl Case e Robert Shiller.


Principais vantagens

  • O Índice Nacional de Preços de Imóveis S&P CoreLogic Case-Shiller mede a variação no valor do mercado imobiliário residencial dos EUA.
  • Ele faz isso rastreando o preço de compra e o valor de revenda de residências unifamiliares que passaram por um mínimo de duas transações distintas.
  • O índice foi desenvolvido na década de 1980 e tornou-se um barômetro amplamente utilizado e respeitado do mercado imobiliário dos EUA e da economia em geral.

Compreendendo o Índice Nacional de Preços de Imóveis S&P CoreLogic Case-Shiller


O Índice Case-Shiller foi desenvolvido na década de 1980 por três economistas: Allan Weiss, Karl Case e Robert Shiller.
Desde então, tornou-se um barômetro amplamente utilizado e respeitado do mercado imobiliário dos EUA e também da economia em geral.


As condições do mercado imobiliário e da economia em geral estão interligadas de várias maneiras.
Quando os preços dos imóveis sobem, os proprietários costumam afrouxar os cordões da bolsa. A confiança dos incorporadores também aumenta, aumentando o produto interno bruto (PIB) ao investir mais em novos terrenos, materiais e empregos para a construção de novas casas.

Os investidores podem tirar proveito das mudanças nos preços das casas indiretamente, investindo em futuros e opções do S&P Case-Shiller Home Price Index.


A maioria das casas americanas são ocupadas pelos proprietários, portanto, olhar os índices de preços das moradias pode dar uma boa idéia de quanto dinheiro está circulando na economia.
Isso significa que o Índice Nacional de Preços de Imóveis S&P CoreLogic Case-Shiller, uma das mais renomadas medidas de avaliação de imóveis nos EUA, é monitorado de perto por economistas e investidores.

O Case Shiller Home Price Index foi em média 164,27 de 2000 até 2019, de acordo com a Trading Economics, atingindo um máximo histórico de 217,65 em junho de 2019 e uma baixa recorde de 100 em janeiro de 2000.

Tipos de índice nacional de preços de residências S&P CoreLogic Case-Shiller


O Índice Nacional de Preços de Imóveis S&P CoreLogic Case-Shiller é dividido em vários índices diferentes, tornando possível comparar as médias nacionais para áreas metropolitanas individuais.
Os índices são os seguintes:

  • O índice nacional de preços de residências, cobrindo nove principais divisões do censo. Este índice específico é calculado trimestralmente e publicado na última terça-feira de fevereiro, maio, agosto e novembro.
  • O índice composto de 10 cidades, cobrindo Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, Nova York, San Diego, San Francisco e Washington, DC.
  • O índice composto de 20 cidades, incluindo todas as cidades acima, mais Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle e Tampa.
  • Vinte índices individuais de área metropolitana para cada uma das cidades listadas acima.


Todos os índices, exceto o índice nacional, são publicados na última terça-feira de cada mês às 9h do Horário Padrão do Leste (EST).

Método do Índice Nacional de Preços Domiciliares S&P CoreLogic Case-Shiller


De acordo com a S&P, os índices são agrupados usando a seguinte metodologia:

  • Método de Repetição de Vendas: Cada índice mede as mudanças nos preços de residências unifamiliares e isoladas usando a técnica de preços de vendas repetidas.
  • Abordagem do índice: os índices são baseados em mudanças observadas nos preços das casas e são projetados para medir aumentos ou diminuições no valor de mercado de imóveis residenciais em 20 áreas estatísticas metropolitanas definidas (MSAs) e três níveis de preços – baixo, médio e alto.
  • Criação de pares de vendas: O movimento no preço das casas unifamiliares é medido pela coleta de dados sobre os preços de venda reais. Quando uma casa é revendida, o novo preço de venda corresponde ao seu preço de primeira venda. Esses dois pontos de dados são chamados de “par de venda” e a diferença no par de venda é medida e registrada. Os pares de vendas são projetados para produzir a mudança de preço para a mesma casa, mantendo a qualidade e o tamanho de cada casa constantes.
  • A ponderação dos pares de vendas: os índices são ponderados por valor e projetados para controlar a mudança de qualidade nas casas que estão sendo medidas. Os pares de vendas recebem pesos para contabilizar as flutuações de preço que podem ser atribuídas a fatores como ampla reforma da casa, acréscimo de uma casa adicional ou negligência extrema. Os intervalos de tempo entre as vendas também são considerados.
  • Média móvel de três meses: os índices são calculados mensalmente, usando um algoritmo de média móvel de três meses. Os pares de vendas de casas são acumulados em períodos de três meses consecutivos.

Limitações do Índice Nacional de Preços de Imóveis S&P CoreLogic Case-Shiller


Os índices Case-Shiller da S&P CoreLogic não cobrem tudo.
Exceções óbvias incluem novas construções, condomínios e cooperativas, residências multifamiliares e outras propriedades que não podem ser identificadas como unifamiliares. 


Também é importante lembrar que há um lapso de tempo de dois meses nos dados reportados, de modo que um relatório divulgado em maio, por exemplo, abrangeria apenas as vendas de casas até março.

Considerações Especiais


Os índices Case-Shiller são talvez os rastreadores mais conhecidos dos preços de propriedades residenciais.
No entanto, existem vários índices alternativos disponíveis que os investidores também podem usar para rastrear as flutuações da avaliação imobiliária.


Nos EUA, eles incluem o Índice de Preço de Habitação (HPI) da Federal Housing Finance Agency (FHFA)
, o Índice de Preço de Casa de LoanPerformance da First American CoreLogic e o Índice de Preço de Casa IAS360. Cada índice difere em termos dos critérios que usa.