Stephen Schwarzman sobre o futuro dos investimentos globais

Publicado por Javier Ricardo - 28 fevereiro, 2021


Stephen Schwarzman não fez grande apostas pequenas.
Sua carreira foi definida por arriscar grandes. Atualmente presidente e CEO do The Blackstone Group, ele detalhou muitas dessas grandes apostas em sua autobiografia recente,
What it Takes . De seus dias como presidente de classe na Abington High School, ao processo humilhante de tentar lançar a Blackstone em 1985 com Pete Peterson, a vida de Schwarzman foi definida por crescer a cada passo.


Blackstone desde então cresceu para incluir negócios de investimento focados em private equity, fundos de hedge, crédito, infraestrutura e ciências da vida – entre outros – mas muitas das maiores apostas da empresa têm sido no mercado imobiliário.
Na verdade, a Blackstone é um dos maiores investidores imobiliários do mundo, com cerca de um quarto de seus US $ 545 bilhões em ativos investidos no setor.


A Blackstone está por trás de algumas das maiores transações imobiliárias da história, incluindo a compra da Hilton Properties em julho de 2007 e a compra da Stuyvesant Town na cidade de Nova York em 2015 por US $ 5,5 bilhões.


Falei com Schwarzman para o lançamento de sua autobiografia sobre sua carreira e suas visões sobre o cenário de investimentos – particularmente no mercado imobiliário.

Silver : Blackstone tem feito grandes apostas no mercado imobiliário ao longo dos anos e agora é um dos maiores proprietários e investidores imobiliários do mundo, e é a maior parte de sua carteira de investimentos hoje. Quais são suas regras básicas para identificar grandes oportunidades imobiliárias? O que procura?

Schwarzman: O mercado imobiliário é um negócio simples. Temos algumas regras.

  1. Compramos as oportunidades existentes que podemos melhorar. Não fazemos desenvolvimento. O desenvolvimento tem muito mais risco do que comprar um edifício existente. Gostamos do conservadorismo de comprar algo existente.
  2. Em segundo lugar, só compramos coisas que podemos melhorar. Não estamos interessados ​​apenas em comprar um fluxo de caixa. Queremos fazer algo melhor. Depois de torná-lo melhor, você pode vendê-lo por mais. 
  3. Terceiro, somos um investidor temático. O setor imobiliário tem diferentes classes de ativos dentro do setor imobiliário, que vão desde prédios de escritórios e apartamentos a shopping centers e depósitos. Diferentes classes de ativos têm diferentes fundamentos em diferentes pontos de um ciclo econômico, bem como o potencial de ruptura tecnológica. Por exemplo, vendemos todos os nossos shopping centers e tudo no varejo quando vimos a Amazon desenvolver esse enorme impulso em 2010 e decidimos nos tornar um comprador ainda maior de armazéns. Os armazéns têm sido uma classe de ativos de grande desempenho no varejo nos últimos 5 anos. Muitos varejistas, não apenas a Amazon, tiveram que se converter para ter capacidade online. Você precisa de depósitos para armazenar suas mercadorias para que sejam entregues ao cliente.
  4. Também consideramos o setor imobiliário uma oportunidade global. Em algum ponto, não há tanto capital em uma área geográfica. Por exemplo, compramos um lote na Escandinávia, o que acabou sendo muito bom.
  5. A regra final é analisar os custos de reposição. Certificar-se de que está bem abaixo dele ao comprar algo é muito importante.


Quando concluímos nossa tarefa de melhorar uma propriedade, nós a vendemos.
Temos um pequeno mantra chamado: “Compre, conserte e venda”. 

Silver : Onde você vê oportunidades imobiliárias na próxima década?

Schwarzman: Olhando para os 10 anos … no mercado imobiliário, há uma tendência de pessoas se mudando dos subúrbios para as cidades. Essa tendência tornará os apartamentos nas cidades um bom lugar para se estar. Isso mudará sua orientação geográfica. Se você for um investidor americano, vai querer se inclinar para taxas de impostos baixas e ambientes de trabalho mais fáceis. Se você olhar para os próximos 10 anos, haverá mudanças reais que você já pode ver acontecendo na migração de pessoas de norte para sul. As pessoas estão mudando de estados com impostos altos para estados com impostos baixos, como Flórida, Texas ou Carolina do Norte, onde você pode trabalhar com trabalhadores onshore. 


Antes, quando as pessoas conseguiam empregos, elas escolhiam sua localização com base no trabalho.
Agora, muitos jovens procuram o local e esperam encontrar um emprego. Se eles forem aos lugares certos, os empregos se moverão para encontrá-los.


No mercado imobiliário, existem cidades mundiais que são cidades baseadas no conhecimento.
Esses são Seattle, San Francisco, Austin, até mesmo Nova York e Londres. Você encontrará cidades na Índia como Mumbai, Chennai, Bangalore … encontrando indústrias que você sabe que terão um crescimento explosivo e acompanhando-as ao redor do mundo, enquanto você olha para os próximos 10 anos, essas serão muito boas. E há casos especiais em biotecnologia e pesquisa, que estão se acelerando rapidamente. Somos um dos maiores proprietários de laboratórios úmidos para biofarma. Essa é outra dessas tendências. 

Silver: a compra das propriedades do Hilton pela Blackstone em 2007 acabou sendo uma ótima escolha. Mas Hilton era uma marca estabelecida com uma grande pegada já. Você acredita que a hotelaria ainda será um lugar inteligente para investir nas próximas duas décadas?

Schwarzman: À medida que a riqueza aumenta, mais pessoas viajarão. Isso deve ser um catalisador para fazer coisas que estão conectadas ao negócio de viagens, sejam elas cidades de entrada ou outros lugares populares. Esses devem ter bons resultados.