Apesar dos crescentes sinais de desaceleração do mercado imobiliário, o Goldman Sachs acredita que taxas de juros mais baixas impulsionarão o investimento residencial ao longo do segundo semestre de 2019. Tanto o investimento residencial quanto o início da construção de moradias desaceleraram ao longo do primeiro semestre deste ano, mas as taxas de hipotecas em queda e O recente corte da taxa de juros do Federal Reserve ajudará a estimular a demanda por imóveis, disseram analistas do Goldman em nota recente.
Reconhecendo que “a construção de casas está um pouco mais fraca do que esperávamos e parece estar enfrentando alguns ventos contrários que persistirão pelo menos parcialmente”, os analistas, liderados pelo economista Jan Hatzius, permaneceram otimistas sobre as perspectivas de crescimento futuro do setor. “Nosso modelo aponta para uma recuperação saudável para um ritmo de crescimento de 4% do investimento residencial em 2019H2”, escreveu Hatzius.
Uma recuperação no mercado imobiliário ajudaria as ações da construção civil a manter sua alta durante a primeira metade do ano. O SPDR S&P Homebuilders ETF (XHB) aumentou quase 27% no ano em comparação com o ganho do S&P 500 de 15%. As ações de construtoras individuais como M / I Homes Inc. (MHO) e LGI Homes Inc. (LGIH) aumentaram mais de 70% no ano, enquanto KB Home (KBH) e DR Horton Inc. (DHI) subiram mais de 40 %, e PulteGroup Inc. (PHM) é quase 28%.
O que isso significa para os investidores
As taxas hipotecárias mais baixas levarão ao aumento da demanda por moradias, que é o setor da economia mais sensível às mudanças nas taxas de juros. Desde o outono passado, as taxas de hipotecas caíram 125 bps. A taxa da hipoteca fixa de 30 anos caiu de um pico de 4,94% em novembro para 3,60% mais recentemente, de acordo com dados da agência hipotecária Freddie Mac, por CNBC.
O efeito estimulante das taxas mais baixas sobre a demanda por moradias virá por meio de dois canais distintos. O canal óbvio é que as taxas de hipotecas mais baixas tornam o custo de financiamento da compra de uma nova casa mais barato; daí o aumento da demanda. O segundo canal ocorre por meio do custo mais baixo para os proprietários existentes de refinanciar suas hipotecas a taxas mais baixas. Os custos mais baixos criam um efeito riqueza que estimula os gastos de consumo e um subsequente mecanismo de feedback positivo no mercado imobiliário.
Até agora, porém, as taxas mais baixas não conseguiram fornecer o impulso tão esperado para a habitação. O investimento residencial está passando por sua pior fase desde a Grande Recessão de 2007-2009, tendo sido contratado por seis trimestres consecutivos agora. As iniciadas habitacionais caíram 4,0% em julho, para uma taxa anual com ajuste sazonal de 1,191 milhão de unidades, e os números de junho foram revisados para baixo. Economistas ouvidos pela Reuters esperavam que o setor imobiliário começasse a aumentar em julho para um ritmo de 1,257 milhão de unidades, de acordo com a CNBC.
Uma explicação para o fracasso da demanda por moradias em responder às taxas de juros mais baixas é o aumento das perspectivas econômicas. De fato, se as taxas de juros mais baixas forem o resultado de uma mudança de política voltada especificamente para responder à incerteza econômica, então o sinal negativo que as taxas mais baixas enviam pode ser mais poderoso do que o efeito de estímulo positivo das próprias taxas mais baixas. As construtoras acham que esse é um grande motivo pelo qual a demanda por imóveis não aumentou.
Mas Goldman tem outra explicação – atrasos na resposta. Os efeitos das mudanças nas taxas de juros geralmente não são sentidos imediatamente, mas podem levar meses, senão anos, até que produzam seus efeitos na atividade econômica. “[Nossa] estimativa do lapso de tempo entre as mudanças nas taxas de juros e a atividade habitacional sugere que a maior parte do impulso ainda está por vir”, escreveu Hatzius.
Existem alguns sinais positivos que sugerem que a hipótese de atraso de resposta de Goldman pode estar correta. As licenças de construção, que têm sido fracas na maior parte do ano, aumentaram 8,4%, para uma taxa de 1,336 milhão de unidades em julho. Esse é o maior ganho para licenças desde junho de 2017. Mais pontos positivos como esse podem estar guardados, já que os efeitos do corte da taxa de juros do Federal Reserve no final do mês passado lentamente afetam a economia, e mais cortes nas taxas são esperados antes o ano acabou.
Olhando para a Frente
Apesar dos sinais de vida, o Goldman espera que alguns ventos contrários ao setor imobiliário persistam, incluindo a diluição do incentivo fiscal para moradias ocupadas pelos proprietários, um mercado de trabalho de construção extremamente apertado e um aumento em terrenos, desenvolvimento, direitos e outros custos regulatórios. Pode-se acrescentar a possibilidade crescente de uma recessão em meio à escalada da guerra comercial do presidente Trump com a China.