As contingências contratuais são uma parte comum das transações imobiliárias e não são mais vistas com tanto ceticismo quanto na década de 1970, quando alguns corretores imobiliários as chamavam de “cláusulas evasivas”. As contingências permitem que os proprietários em potencial cancelem um contrato sem multa e recuperem seus depósitos em dinheiro.
As contingências reduzem os riscos para os compradores e o que é permitido varia de estado para estado. Seu estado pode dar muita importância a uma inspeção séptica, por exemplo, porque pode custar muitos milhares de dólares substituir um sistema séptico defeituoso. No entanto, muitas contingências são comuns a todos os estados.
Contingências contratuais comuns
Comprar uma casa é um processo de várias etapas, e muitas dessas etapas não acontecem até que uma oferta seja aceita. Novas informações ou novos obstáculos podem criar problemas para compradores ou vendedores, portanto, contingências geralmente são uma simples questão de garantir que cada etapa do processo ocorra conforme planejado ou esperado. Consulte um agente imobiliário licenciado para entender como contingências específicas são tratadas em seu estado.
Avaliação
A aprovação da hipoteca normalmente inclui uma avaliação para comprovar o preço de compra da casa. Uma avaliação baixa pode inviabilizar uma venda ao impactar negativamente a disposição do credor em aprovar o valor desejado da hipoteca.
Contingência de empréstimo: Investigações adicionais relativas à propriedade ou ao mutuário às vezes resultam na denúncia de um pedido de hipoteca – mesmo se o comprador tiver uma carta de pré-aprovação do empréstimo. Algumas contingências de empréstimos vão até o fechamento, e outros tipos podem existir por algumas semanas.
Inspeção Domiciliar
Os compradores têm o direito de contratar um inspetor residencial e realizar uma inspeção completa da residência. Se os compradores emitirem um pedido de reparo, os vendedores devem receber uma cópia da inspeção residencial. Em alguns estados, os vendedores têm direito a uma cópia dos resultados da inspeção, independentemente de uma solicitação de reparo ser emitida ou não.
Tinta à Base de Chumbo
As leis federais dão a todos os compradores 10 dias para inspecionar a tinta à base de chumbo. Muitas casas construídas antes de 1978 contêm tinta à base de chumbo.
Inspeção de pragas destruidoras de madeira
O contrato deve especificar quem paga pela inspeção de pragas e se anexos ou garagens são cobertos durante a inspeção. Se forem observadas pragas ou condições de podridão seca, pode haver uma despesa adicional a ser negociada.
Inspeção de Telhado
Muitos inspetores residenciais não pisam em um telhado devido à possibilidade de danos e responsabilidade se o telhado for danificado, então alguns compradores contratam uma empresa de telhados separada para conduzir uma inspeção do telhado. Tenha cuidado ao contratar uma empresa que lucrará instalando um novo telhado para fazer uma inspeção.
Inspeção de Esgoto
Os esgotos podem entupir com as raízes das árvores ou deteriorar-se com o tempo. As empresas de encanamento podem inserir uma câmera em uma linha de esgoto para verificar se há danos durante uma inspeção de esgoto. Este é um reparo caro. É melhor conduzir essa inspeção antes de comprar uma casa do que depois.
Inspeções de radônio, mofo ou amianto
Dependendo de uma inspeção visual, às vezes os inspetores residenciais pedem inspeções adicionais por entidades licenciadas para verificar se há situações especiais como gás rádon, mofo ou amianto. A correção ou remoção desses defeitos geralmente é cara.
Acordos de ocupação antecipada
Os contratos podem depender de um comprador e um vendedor entrarem em um acordo por escrito que permite ao comprador alugar a propriedade antes do encerramento do depósito. Isso é conhecido como posse antecipada do comprador. Também é comum em muitas áreas os vendedores permanecerem alguns dias após o fechamento.
Inspeções privadas de poços
Se uma casa tiver um poço particular, os compradores podem querer a garantia de que a água é potável e atende aos padrões de saúde aceitáveis. Uma inspeção de poço também fornece estatísticas sobre a rapidez com que a água pode chegar à superfície. Se um poço não passar nas inspeções, é razoável pedir a um vendedor para remediar a situação.
Relatório Preliminar de Título
Investigações de títulos revelam servidões, gravames monetários de registro, incluindo a capacidade de um vendedor de transferir título limpo para um comprador e informações de acordos, condições e restrições (CC&R). Se você puder, sempre solicite uma política de títulos. Você pode descobrir que uma servidão cai na linha da propriedade exatamente onde deseja construir uma cerca ou colocar uma piscina, e isso pode ser motivo para o cancelamento de um contrato.
Documentos de associação de proprietários
Os compradores devem obter para aprovação uma cópia de todos os documentos da associação de proprietários, incluindo as atas das reuniões, se aplicável. Preste atenção especial às reservas da associação de proprietários (HOA). Uma deficiência nas reservas pode ser uma bandeira vermelha de que o HOA está com problemas financeiros ou as taxas do HOA podem estar em linha para um aumento acentuado.
Divulgações estatutárias do vendedor
Os vendedores na Califórnia são obrigados a divulgar todos os fatos materiais conhecidos, incluindo a preparação e entrega de uma declaração de divulgação de transferência (TDS), declaração de divulgação de perigo natural, impostos especiais e questionário complementar legal. Esta papelada faz parte da contingência de inspeção do comprador.
Contingente de Venda de Casa Existente
Os compradores que já possuem uma casa podem querer comprar antes de vender e tornar o contrato dependente da venda da casa. Os vendedores que aceitam ofertas contingentes como essa geralmente dão aos compradores em potencial um certo número de dias para realizar. Se um comprador não puder cumprir, os vendedores retêm a opção de cancelar o contrato. Fechamentos simultâneos podem ser complicados, mas não impossíveis nas mãos certas.