As avaliações são uma parte importante do processo de compra de uma casa. Uma avaliação imobiliária estabelece o valor de mercado de uma propriedade – o preço de venda provável que ela traria se fosse oferecida em um mercado imobiliário aberto e competitivo. Os credores exigem avaliações quando os compradores usam suas novas casas como garantia para suas hipotecas. Uma avaliação fornece ao credor a garantia de que a propriedade será vendida por pelo menos a quantia que está emprestando.
Não confunda uma análise comparativa de mercado, ou CMA, com uma avaliação. Um CMA é um relatório de vendas baseado em dados inseridos no serviço de listagem múltipla, ou MLS. Os agentes imobiliários usam CMAs para ajudar seus clientes a determinar preços realistas de pedidos e ofertas. As avaliações são relatórios detalhados compilados por avaliadores licenciados. Uma avaliação é o único relatório de avaliação que um credor considera ao decidir se deve emprestar o dinheiro.
Uma avaliação também não é a mesma coisa que uma inspeção residencial. Os inspetores residenciais testam eletrodomésticos e tomadas, verificam o encanamento e confirmam se o sistema de aquecimento e resfriamento de uma residência está funcionando. Essa informação é útil para o comprador saber antes de se mudar. Um avaliador, entretanto, está preocupado apenas em avaliar uma casa.
Sobre avaliadores e avaliações
- Os avaliadores são licenciados pelos estados após a conclusão do curso de licenciamento e horas de estágio.
- O avaliador deve ser um terceiro objetivo, alguém que não tem nenhuma ligação financeira ou outra com qualquer pessoa envolvida na transação.
- A propriedade que está sendo avaliada é chamada de propriedade em questão .
- Em alguns casos, o comprador paga pela avaliação no momento do pedido de empréstimo. Outras vezes, a taxa de avaliação é adicionada ao demonstrativo de liquidação e paga na mesa de fechamento.
O que você verá em um relatório de avaliação residencial
As avaliações são relatórios muito detalhados baseados na avaliação de um avaliador no local de uma propriedade, bem como uma avaliação dos dados de vendas. Aqui estão algumas coisas que eles incluem:
- Detalhes sobre a propriedade em questão, juntamente com comparações lado a lado de propriedades semelhantes.
- Uma avaliação do mercado imobiliário geral na área.
- Declarações sobre questões que o avaliador considera prejudiciais ao valor da propriedade, como acesso deficiente à propriedade.
- Notações sobre características com falhas graves, como uma fundação em ruínas.
- Uma estimativa do tempo médio de venda da propriedade.
- O tipo de área em que a casa está localizada, por exemplo, um desenvolvimento ou área cultivada independente.
Métodos de avaliação residencial
Existem dois métodos de avaliação comuns usados para propriedades residenciais:
Abordagem de comparação de vendas
O avaliador estima o valor de mercado de uma propriedade em questão comparando-a com propriedades semelhantes que foram vendidas na área. As propriedades usadas são chamadas de comparáveis. Não existem duas propriedades exatamente iguais, então o avaliador deve comparar propriedades semelhantes à propriedade do assunto, fazendo ajustes para que seus recursos fiquem alinhados com a propriedade do assunto. O resultado é uma figura que mostra o preço pelo qual cada propriedade comparável teria sido vendida se tivesse os mesmos componentes da propriedade em questão.
Abordagem de custo
A abordagem de custo é mais útil para novas propriedades, onde os custos de construção são conhecidos. O avaliador estima quanto custaria substituir a estrutura se ela fosse destruída.
Então, o que a avaliação significa para você?
A aprovação inicial da hipoteca do comprador é realizada no início, mas a aprovação final geralmente depende de uma avaliação satisfatória. O credor quer ter certeza de que seu investimento será coberto no caso de inadimplência do comprador. Se a avaliação da propriedade for inferior ao preço de venda, o empréstimo pode ser recusado, mas esse não é o único obstáculo pelo qual deve passar. Outras bandeiras vermelhas observadas nas avaliações incluem:
- O tempo estimado no mercado é maior que a média da área.
- A entrada para a propriedade é feita por uma estrada particular compartilhada. O credor pode querer ver um contrato de manutenção de estradas assinado por todos que usam a estrada, verificando se a manutenção é compartilhada por todas as partes.
Esses são apenas alguns exemplos de achados de avaliação que podem impedir a compra de uma casa. Os credores estudam as avaliações cuidadosamente antes de determinar se uma propriedade se qualifica como garantia para um empréstimo à habitação.
Avaliações baixas
Não entre em pânico se a avaliação for baixa, porque há etapas que você pode seguir para fazer o negócio funcionar. Se a avaliação descobrir outros problemas, lembre-se de que a maioria dos problemas pode ser corrigida. Mantenha a calma e resolva os problemas uma etapa de cada vez.