Todos os prós e contras de investir em uma casa

Publicado por Javier Ricardo


A casa própria sempre fez parte do sonho americano.
Por isso, muitas pessoas aceitam a casa própria como um direito, mesmo obrigatório, sem considerar os benefícios e os riscos. Se você está pensando em comprar uma casa, deve saber e revisar os prós e os contras do investimento que está prestes a fazer – como faria com qualquer decisão de investimento – antes de assinar na linha pontilhada.


Principais vantagens

  • Se você está pensando em adquirir uma casa própria, esteja ciente e analise as vantagens e quaisquer riscos potenciais que você possa enfrentar antes de fechar o negócio.
  • Os benefícios de investir em uma casa incluem valorização, valor líquido da casa, deduções fiscais e despesas dedutíveis.
  • Os riscos e advertências de investir em uma casa podem incluir altos custos iniciais, depreciação e iliquidez.

Investimento atraente de longo prazo


A apreciação representa o aumento nos valores da casa ao longo do tempo.
Os preços dos imóveis são cíclicos, e os proprietários não devem esperar que o valor do imóvel aumente drasticamente no curto prazo. Mas se você ficar em sua casa por tempo suficiente, há uma boa probabilidade de que você consiga vendê-la com lucro devido à valorização no futuro.


Na verdade, comprar uma casa é um dos melhores investimentos de longo prazo que você pode fazer.

Apesar de algumas quedas dramáticas, como a de 2008-2010, o valor dos imóveis residenciais tende a aumentar. De acordo com o Federal Reserve Bank de St. Louis, o preço médio das casas vendidas nos EUA aumentou de $ 340.400 no terceiro trimestre de 2014 para $ 382.700 no terceiro trimestre de 2019 – um aumento de mais de 10% no valor em cinco anos.


Volte uma década, quando a casa média rendeu US $ 274.100 (terceiro trimestre de 2009) e você teve um aumento de 39%.
 Isso não é um mau retorno sobre o investimento (ROI) que também fornece um lugar para morar.


Os imóveis se valorizam principalmente por causa do terreno onde fica a casa, enquanto a estrutura real se deprecia com o passar do tempo.
Portanto, a expressão “localização, localização, localização” não é apenas um slogan imobiliário, mas uma consideração muito importante ao comprar uma casa. O bairro com as amenidades que ele oferece – distritos escolares, parques, condições das estradas, etc. – e a cidade onde a casa está localizada influenciam na valorização da propriedade.


Considere uma casa que está em ruínas e dilapidada a ponto de ser inabitável.
O terreno sob a casa ainda pode valer uma quantia significativa de dinheiro – mais do que a residência, neste caso. Um vendedor pode considerar vendê-lo como está (com a estrutura ainda intacta) ou gastar um pouco mais para demolir a casa e vender o terreno por um preço mais alto por conta própria.

Criação de patrimônio


O valor da casa
 representa a diferença entre o quanto você ainda deve em sua hipoteca e o preço de mercado ou valor de sua casa. O valor da casa e a valorização podem ser considerados juntos. Conforme observado acima, o valor de mercado de sua casa provavelmente aumentaria com o tempo.


Seu patrimônio também aumenta à medida que você paga a hipoteca, com menos do seu pagamento indo para juros e mais para a redução do saldo do empréstimo.

A valorização é a mudança no valor da sua casa ao longo do tempo, enquanto o valor da casa é a diferença entre o saldo da hipoteca e o valor de mercado da sua casa.


Construir patrimônio leva algum tempo porque leva tempo para reduzir o saldo principal devido ao empréstimo hipotecário – a menos, é claro, que você faça um grande adiantamento ou pré-pagamentos regulares.


Uma coisa a se ter em mente, porém, é que o tempo que você fica com sua casa é um grande fator em quanto patrimônio líquido você constrói e na valorização que você pode obter.
Quanto mais tempo você mantém, mais patrimônio você obtém.


À medida que você paga sua hipoteca e reduz o valor que deve, sem perceber, você está economizando à medida que o valor de sua casa está aumentando – assim como o valor de sua conta poupança aumenta com os juros.
Ao vender, provavelmente receberia de volta cada dólar que pagou e muito mais, supondo que ficasse em casa o tempo suficiente. Com o tempo, o retorno médio de 6% (taxa de juros) sobre suas economias deve mais do que

cobrir suas despesas.


Outra vantagem é que o valor da casa própria oferece flexibilidade para obter um empréstimo vinculado ao valor do valor da sua casa.
Muitos investidores acompanham o valor do imóvel e a valorização da casa simultaneamente. Se um investidor acreditar que o valor de sua casa está se valorizando muito, ele pode adiar um empréstimo para compra de uma casa para ter uma oportunidade melhor de realizar a valorização do vendedor. 

A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Se você acha que foi discriminado com base na raça, religião, sexo, estado civil, uso de assistência pública, nacionalidade, deficiência ou idade, existem medidas que você pode tomar. Uma dessas etapas é apresentar um relatório ao Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos.

Localização, localização, localização


Embora o pagamento da hipoteca funcione da mesma forma, não importa onde você more, o crescimento do valor de mercado varia de acordo com o local.
De acordo com o Índice de Preços das Casas (HPI) da Federal Housing Finance Agency (FHFA), os preços dos imóveis aumentaram em média 32,88% no período de cinco anos encerrado em 31 de dezembro de 2019, nos EUA em geral. No entanto, os preços na divisão do censo do Meio Atlântico aumentaram apenas 23,21%, e os preços na divisão do censo do Pacífico aumentaram em média 40,39%.



Para ver como isso pode afetar os preços onde você planeja comprar, verifique o gráfico FHFA completo abaixo:

Variação percentual nos preços de residências nos EUA, período encerrado em 31 de agosto de 2019
 

Divisão

 

Classificação da Divisão

 

Um ano

 

Trimestre

 

Cinco anos

 

Desde o primeiro trimestre de 1991

EUA

 

 

4,94%

1,11%

32,93%

174,44%

Montanha

1

6,91% 

1,77%

47,18%

276,71%

Pacífico

2

4,45%

1,08%

41,04%

218,63%

Atlântico sul

3

4,96%

1,02%

36,39%

177,94%

Oeste Sul Central

4

4,65%

1,02%

30,75%

188,76%

Leste Sul Central

5

5,27%

0,99%

29,59%

149,60%

Leste Norte Centra l

6

5,16%

1,15%

30,25%

128,07%

Nova Inglaterra

7

4,67%

1,35%

24,41%

152,51%

West North Central

8

4,78%

1,16%

28,60%

171,64%

Atlântico médio

9

4,04%

0,76%

22,26%

146,18%

Fonte: FHFA. Divisões do censo dos EUA, variação percentual nos preços das casas. Ajustado sazonalmente, HPI somente para compra, período encerrado em 31 de agosto de 2019.

Exclusão de ganhos de capital


Eventualmente, você venderá sua casa.
Quando você faz isso, a lei permite que você mantenha os lucros e não pague impostos sobre ganhos de capital. Bem, não necessariamente
todos os lucros. O Internal Revenue Service (IRS) permite um lucro livre de impostos de até $ 250.000 para proprietários solteiros e $ 500.000 para casais – apenas para sua residência principal, não para uma segunda casa ou propriedade de férias.


Existem alguns requisitos que você precisa atender para se qualificar para esta exclusão.
Você deve ser o proprietário da casa por pelo menos dois anos – 24 meses – nos últimos cinco anos até a data de fechamento. O requisito de residência determina que você deve ter vivido na casa por pelo menos 730 dias, ou dois anos, durante o período de cinco anos que antecedeu a venda. O requisito final, o requisito de lookback, descreve que você não lucrou com a venda de outra residência principal durante o período de dois anos que antecedeu a venda mais recente.


Dedução de taxas


Após apreciação, o benefício da casa própria mais citado são as deduções fiscais ou economias.
Ao comprar uma casa, você pode deduzir algumas das despesas de propriedade dos impostos que paga ao governo. Isso inclui os juros da hipoteca de sua residência principal e de uma segunda casa, que podem chegar a milhares de dólares por ano.



Os juros sobre empréstimos para aquisição de casa própria, ou linhas de crédito para capital próprio (HELOC), também são dedutíveis se os fundos forem usados ​​para melhorar substancialmente sua casa.
 Você também pode deduzir até $ 10.000 em impostos estaduais e locais (SALT), incluindo impostos sobre a propriedade.

Efeito da Lei de Reduções de Impostos e Emprego


A Lei de Reduções de Impostos e Empregos, aprovada em dezembro de 2017, fez alterações substanciais nas partes do código tributário que têm a ver com a casa própria.
A menos que um futuro Congresso emende a lei, todas as disposições expirarão depois de 31 de dezembro de 2025. Mas, por enquanto, as mudanças nessa lei reduziram o valor de possuir uma casa.


A lei limita as deduções de juros hipotecários a US $ 750.000 do total da dívida hipotecária, incluindo uma primeira e uma segunda casa e qualquer home-equity ou empréstimos HELOC.
O limite anterior era de US $ 1.000.000 em dívidas hipotecárias mais US $ 100.000 adicionais em dívidas de home equity.



Há uma exceção que permite $ 1.000.000 em dívida hipotecária total se você comprou sua casa em ou antes de 16 de dezembro de 2017. Esta disposição se aplica mesmo se você refinanciar (refi) a hipoteca anterior.
Os juros do empréstimo hipotecário só são dedutíveis se o dinheiro for usado para melhorias substanciais na casa em que você fez o empréstimo. Anteriormente, os juros de até $ 100.000 eram dedutíveis, independentemente de como o dinheiro do valor da casa era usado.



A lei também definiu o limite de dedução do SALT em $ 10.000.
Anteriormente, todos os pagamentos de SALT eram dedutíveis, a menos que você estivesse sujeito ao imposto mínimo alternativo.Outras
 novas disposições incluem restrições à reivindicação de sinistros, exceto para desastres declarados pelo governo federal. A dedução de despesas de mudança não existe mais, exceto para a mudança de militar da ativa por motivo de trabalho.


Todas essas mudanças reduziram o valor de possuir uma casa – incluindo o fato de que, com a duplicação da dedução padrão (outro recurso da Lei), menos pessoas terão deduções suficientes para arquivar o Anexo A em vez de fazer a dedução padrão.



Portanto, o fato de você ser elegível para uma dedução fiscal não significa que ela acabará sendo útil para você.
A limitação severa da dedução de SALT será particularmente prejudicial para a redução das deduções disponíveis para pessoas que vivem em estados altamente tributados.

Custos iniciais elevados


O custo de investir em uma casa pode ser alto – suas despesas envolvem mais do que o preço de venda do imóvel e a taxa de juros da hipoteca.
Para começar, você pode esperar pagar entre 2% a 5% do preço de compra nos custos de fechamento. Alguns dos custos de fechamento mais comuns incluem uma taxa de inscrição, taxa de avaliação, honorários advocatícios, impostos de propriedade, seguro hipotecário, inspeção residencial, prêmio de seguro do proprietário do primeiro ano, pesquisa de título, seguro de título, pontos (juros pré-pagos), taxa de originação, registro taxas e taxa de pesquisa.


Os especialistas dizem que você deve planejar ficar em casa pelo menos cinco anos para recuperar esses custos.

Depreciação potencial


Nem todas as casas crescem em valor.
A crise imobiliária de 2008 resultou em muitos proprietários submersos, o que significa que você deve mais pela hipoteca do que o valor da sua casa. Não é preciso uma crise imobiliária para que os preços das casas estagnem ou caiam. As condições econômicas regionais ou locais podem resultar em valores residenciais que não acompanham a inflação.


Lembre-se também de que a estrutura real em que você vive se depreciará com o tempo.
Isso pode ser resultado do desgaste da propriedade ou da falta de manutenção e reparos.

Orgulho e responsabilidades financeiras


Um benefício frequentemente citado da casa própria é saber que você é o dono do seu cantinho no mundo.
Você pode personalizar sua casa, reformar, pintar e decorar sem a necessidade de obter permissão de um proprietário.


A propriedade vem com responsabilidades, no entanto.
Você deve pagar sua hipoteca ou corre o risco de perder sua casa e o patrimônio que construiu. A manutenção e conservação são de sua responsabilidade. Você não pode ligar para o proprietário às 2h da manhã para consertar um cano de água com vazamento. Se o telhado estiver danificado, você deve consertá-lo – ou mandar consertá-lo – você mesmo. Corte de grama, remoção de neve, seguro residencial e seguro de responsabilidade, todos recaem sobre você.

Iliquidez


Ao contrário do estoque, que pode ser vendido em questão de dias, as casas geralmente demoram muito mais para serem descarregadas.
O fato de você poder ter acesso a $ 500.000 em ganhos de capital isentos de impostos não significa que você tenha acesso imediato.Enquanto
 isso, você ainda deve pagar a hipoteca e manter a casa até vendê-la.

The Bottom Line


Uma casa é um investimento que traz muitos benefícios, mas também riscos, o que a torna um investimento que não é para todos.
É importante pesar os benefícios do investimento em relação aos riscos. Uma comparação racional de prós e contras pode ajudá-lo a decidir se deve investir seu dinheiro em um investimento em uma casa ou potencialmente encontrar melhores retornos em outro lugar.