É um empréstimo 101: uma taxa de juros baixa ajuda a minimizar os pagamentos mensais e a reduzir o custo geral do empréstimo. Se você está procurando uma maneira de reduzir sua taxa sem o risco de um pagamento maior da hipoteca no próximo ano, um empréstimo híbrido pode ser a solução.
No entanto, sua taxa de juros e pagamento mensal podem mudar em apenas três anos, portanto, os mutuários em potencial precisam entender os prós e os contras desses empréstimos.
Noções básicas de empréstimos híbridos
Os empréstimos híbridos vêm em várias formas, mas são mais populares para empréstimos à habitação. Eles são um “híbrido” (ou mistura) de empréstimos de taxa fixa e hipotecas de taxa ajustável (ARMs) – então você obtém alguns dos benefícios de cada tipo de empréstimo.
O principal benefício dos empréstimos de taxa fixa é que eles são previsíveis. Seu credor lhe dará uma taxa de juros fixa que não mudará, não importa quanto tempo você planeja levar para saldar a dívida. Isso lhe dá estabilidade ao fazer o orçamento, já que você sempre sabe quais serão seus pagamentos mensais. Um empréstimo híbrido fornece essa estabilidade por até 10 anos antes do início dos ajustes.
Os empréstimos com taxas ajustáveis geralmente começam com taxas de juros mais baixas, o que os torna atraentes. Essas taxas mais baixas resultam em pagamentos mensais mais baixos. No entanto, se as taxas de juros aumentarem (conforme medido por um índice), a taxa de juros do seu empréstimo também aumentará. As taxas de juros mais altas elevarão seus pagamentos mensais e, se você não tiver dinheiro para cobrir os pagamentos mais altos, poderá começar a atrasar os pagamentos.
Os empréstimos híbridos estão disponíveis com credores convencionais. Você também pode usar programas governamentais, como empréstimos FHA e VA, para facilitar a qualificação. Os empréstimos apoiados pelo governo podem ser melhores se você planeja fazer um pequeno pagamento ou se tiver problemas em seu histórico de crédito, mas não ignore os empréstimos convencionais. Como acontece com a maioria das decisões financeiras importantes, você é melhor atendido pesquisando e explorando todas as suas opções antes de assumir qualquer compromisso.
Quando eles funcionam melhor
Essa taxa inicial mais baixa traz algum risco, mas os híbridos podem fazer sentido na situação certa.
Temporizador
Se você planeja se mudar ou refinanciar em apenas alguns anos, pode aproveitar uma taxa mais baixa e sair do empréstimo antes do início dos ajustes. Essa estratégia pode sair pela culatra se os planos mudarem e você decidir manter o empréstimo por mais tempo do que o planejado originalmente.
Pré-pagamentos
Você pode reduzir o risco fazendo pagamentos adicionais significativos que vão muito além do seu pagamento mensal obrigatório. Se você antecipar ter renda suficiente para pagar rapidamente o saldo do empréstimo, poderá pagar o empréstimo antes dos ajustes começarem. Mesmo que você não possa pagar tudo antes do início dos ajustes, um saldo significativamente menor ajudará a compensar mais cotações.
Taxas de queda
Se as taxas caírem, isso será ótimo para o seu empréstimo. Não apenas você começou com uma taxa de juros baixa, mas a queda das taxas pode trazer essa taxa de juros ainda mais para baixo. Prever o futuro é difícil, portanto, faça um plano de backup caso as taxas aumentem. Você também deve prestar atenção aos termos do empréstimo, porque nem todos os ARMs têm taxas de juros que caem quando a taxa do índice cai. Na verdade, alguns podem subir, mesmo que a taxa permaneça estável – geralmente se o empréstimo incluir uma cláusula que limite a movimentação de juros.Esses tetos visam protegê-lo de picos repentinos nas taxas de juros, mas também reduzem o benefício da queda das taxas.
Crédito Fraco
Se o seu crédito precisar de um reforço, você pode se beneficiar de taxas relativamente baixas durante os primeiros anos de um empréstimo híbrido. Seus pagamentos dentro do prazo devem ajudar a melhorar seu crédito, mas tenha em mente que a qualificação para uma taxa melhor no futuro nunca é garantida – especialmente se as taxas aumentarem acentuadamente.
Como eles trabalham
Os empréstimos híbridos começam com uma taxa menor do que uma hipoteca de taxa fixa padrão de 30 anos, mas a taxa pode mudar após vários anos. Conforme mencionado acima, os credores podem oferecer limites de quanto a taxa de juros pode se movimentar em um determinado ano. Isso dá aos tomadores de empréstimo alguma proteção caso as taxas aumentem drasticamente, mas também reduz os benefícios da queda das taxas de juros.
Período fixo
Um ARM híbrido normalmente usa uma taxa fixa por um período de três, cinco, sete ou 10 anos. Durante esse tempo, sua taxa de juros inicial e pagamentos mensais permanecem os mesmos. Ao pesquisar empréstimos híbridos, o primeiro número listado informa quanto tempo dura o período fixo. Usando uma hipoteca híbrida 5/1, a taxa permanece a mesma nos primeiros cinco anos. Uma hipoteca híbrida 10/1 manteria a taxa inicial por 10 anos.
Período de ajuste
Após o término do período fixo, a taxa de juros pode mudar, e o segundo número no nome do empréstimo informa com que frequência isso acontece. Um ARM 5/1 pode ser ajustado a cada (um) ano para a vida restante do empréstimo.
Pagamentos mensais
Se a taxa de juros mudar, seu pagamento mensal será alterado. Os pagamentos do empréstimo são calculados para saldar sua dívida e cobrir os encargos de juros durante o período restante do empréstimo. Taxas de juros mais altas exigem pagamentos mensais mais altos e isso geralmente é uma surpresa indesejável para os mutuários. As taxas mais baixas, por outro lado, podem surpreender agradavelmente os mutuários com requisitos de pagamento mensal mais baixos.
Como exemplo, vamos considerar um empréstimo de $ 200.000.
Uma hipoteca de 30 anos com taxa fixa e taxa de juros de 4,25% terá um pagamento mensal de $ 983,88 (saiba como calcular os pagamentos mensais ou use uma planilha para fazer isso). O pagamento mensal não mudará.
Um ARM 5/1 com uma taxa de juros de 3,4% começa com um pagamento mensal de $ 886,96 – uma economia de $ 96,92 por mês. Após cinco anos, a taxa de juros e o pagamento mensal podem aumentar ou diminuir.
Como as taxas mudam
Dois fatores principais influenciam sua taxa. Seu credor começa com uma taxa de índice e, em seguida, adiciona um spread. Esses fatores-chave também podem ser influenciados por limites de taxa definidos pelo credor.
Os benchmarks e as taxas de juros na economia em geral influenciam sua taxa ajustável. Todos os aumentos e diminuições individuais das taxas de juros são agrupados como um índice, o que torna mais fácil avaliar as tendências mais amplas das taxas de juros. Os empréstimos híbridos são vinculados a um índice e esse índice se torna o ponto de partida para sua taxa. Por exemplo, seu empréstimo pode usar a Taxa Interbancária de Londres (LIBOR) como um índice. À medida que essa taxa sobe e desce, a taxa do seu empréstimo pode se mover junto com ela.
A LIBOR está sendo extinta em meados de 2023, para ser substituída pela Taxa de Financiamento Garantido Overnight (SOFR).
Os credores adicionam um valor conhecido como “spread” ou “margem” para chegar à sua taxa de juros final. Essa cobrança de juros extra fornece compensação adicional aos credores. Por exemplo, vamos supor que você tenha um empréstimo híbrido que está no período de ajuste. Se a LIBOR de 1 ano for 2% e o spread do seu empréstimo for de 2,25%, a taxa de juros do seu empréstimo será ajustada para 4,25% (taxa de índice de 2% mais spread de 2,25%).
A maioria dos empréstimos híbridos limita ou “limita” o quanto as taxas de juros podem mudar. Esses limites reduzem o risco para os mutuários, evitando aumentos ilimitados das taxas. Existem alguns tipos diferentes de bonés, portanto, preste muita atenção ao oferecido pelo seu credor potencial.
Os limites iniciais limitam o quanto sua taxa pode mudar no primeiro ajuste após o término do período fixo. Por exemplo, se o índice se move em 3%, mas você tem um limite inicial de 2%, sua taxa mudaria apenas 2%.
Os limites periódicos limitam o quanto a taxa muda em cada oportunidade de ajuste. Por exemplo, a taxa pode mudar não mais do que 2% a cada ano.
Os limites vitalícios definem um limite máximo para os ajustes totais ao longo da vida do seu empréstimo. As taxas podem aumentar repentinamente em qualquer ano, mas se subirem tanto que atinjam o limite vitalício, as taxas não aumentarão mais daqui para frente.