Uma empresa C pode fazer uma troca 1031? Se sim, como?

Sim, as Corporações C muitas vezes podem facilitar as trocas 1031 com compras ou vendedores de terceiros, transferindo ativos dentro da estrutura corporativa por meio de transferências de ativos não tributáveis, como distribuições de propriedades, dividendos e D reorganizações .

O que é um Exchange 1031?

Uma troca 1031, nomeada após a seção 1031 do Código da Receita Federal dos Estados Unidos, é simplesmente uma maneira de adiar o imposto sobre ganhos de capital na venda de um negócio ou propriedade de investimento usando o produto para comprar uma propriedade semelhante (“espécie”).

Quando um indivíduo, parceria, sociedade de responsabilidade limitada (LLC) ou corporação S vende bens imóveis valorizados, qualquer ganho flui da entidade para o indivíduo e o imposto é avaliado no nível individual. Geralmente, não há imposto pago pela entidade.

Mas quando uma corporação C vende um imóvel valorizado, ela é uma entidade tributável separada e paga impostos sobre seus lucros, então deverá pagar impostos sobre a venda. Observe também que quando o produto da venda após os impostos é distribuído aos acionistas como dividendos, os acionistas ainda devem pagar outro imposto sobre a receita de dividendos.

Isso significa que a receita da venda da propriedade está sendo tributada duas vezes – uma vez no nível corporativo e outra no nível individual. Ao combinar os impostos corporativos federais e individuais, e também os impostos estaduais nos níveis corporativo e individual, a alíquota tributária combinada total pode ser superior a 50%.

Portanto, para evitar a dupla tributação, algumas Corporações C preferem estruturar a venda da propriedade como uma venda de ações em vez de uma venda de ativos, onde os acionistas individuais venderiam suas ações na corporação em vez de a corporação vender seus ativos. Observe que isso normalmente elimina os impostos de nível corporativo, já que apenas os indivíduos seriam tributados – mas muitos compradores podem recusar essa abordagem.

Outra solução comumente usada nos Estados Unidos é converter a C Corporation em uma S corporation. Normalmente, uma empresa S pode vender bens imóveis valorizados e geralmente não deve impostos sobre a venda. No entanto, o ganho é repassado aos acionistas, que estarão sujeitos ao imposto sobre a declaração de imposto de renda de pessoa física.

No entanto, para fazer isso efetivamente, a conversão para uma corporação S deve ocorrer pelo menos 5 anos antes da venda da propriedade. Se a venda ocorrer dentro de 5 anos de conversão, a empresa deverá pagar um imposto de 21 por cento sobre o “ganho embutido”, que é a diferença entre o valor justo de mercado dos ativos corporativos e a base fiscal na data de conversão.

Observe que este é um dos poucos casos em que uma empresa S pode estar sujeita a impostos. Espera-se então que os acionistas paguem impostos sobre o ganho que lhes foi repassado pela empresa S – e mais ou menos ainda incorreriam em dupla tributação. Mas, após 5 anos, o imposto embutido sobre ganhos expira e a ameaça de dupla tributação é eliminada.

Uma solução mais preferida para a venda dentro de 5 anos da conversão seria que a corporação vendedora concluísse uma troca 1031 e, portanto, não pagasse nenhum imposto. Por todas as razões mencionadas acima, usar a troca 1031 para diferir impostos é uma estratégia maravilhosa para qualquer pessoa ou empresa que venda bens imóveis valorizados mantidos em uma corporação.

As 5 principais regras e diretrizes para uma troca 1031

Lembre-se de que há várias regras que devem ser seguidas ao fazer uma troca 1031. Nos Estados Unidos, as regras e diretrizes relacionadas a implicações fiscais e prazos podem ser confusas e problemáticas. Se você está considerando uma troca 1031, aqui está o que você deve saber sobre todas as regras.

1. Você precisa de um intermediário qualificado para lidar com a execução da troca 1031

Todas as 1031 transações financeiras, começando com o produto da venda da antiga propriedade, devem passar pelas mãos do que é denominado um “intermediário qualificado”. Esse intermediário é encarregado de manter todos os lucros da venda e, em seguida, desembolsar esse dinheiro no fechamento da propriedade trocada (ou às vezes por taxas associadas à aquisição da nova propriedade).

Observe que para ser qualificado; o valor total da receita em dinheiro da venda original deve ser reinvestido na compra do novo imóvel. Qualquer dinheiro retido por você da venda da antiga propriedade é renda tributável.

Além disso, no fechamento da venda da propriedade renunciada, os rendimentos são enviados pela empresa titular que trata do fechamento diretamente para o intermediário qualificado. Essa pessoa ou entidade qualificada é então encarregada de manter os fundos até que a transação para a aquisição da propriedade de substituição esteja pronta para ser fechada.

Em seguida, o produto da venda da propriedade abandonada é depositado pelo intermediário qualificado para comprar a propriedade de substituição. Após o fechamento da aquisição do imóvel de substituição, o intermediário qualificado entrega o imóvel ao contribuinte, tudo isso sem que o contribuinte jamais tenha o que o IRS chama de “recebimento construtivo” dos fundos.

2. As propriedades devem ser “semelhantes” para se qualificar

Nos Estados Unidos, as trocas 1031 devem ser feitas com propriedades semelhantes. As regras para propriedades de tipo semelhante evoluíram ao longo das regras. Em 1984, a Seção 1031 do código tributário foi alterada de modo que a definição de similares foi amplamente expandida.

Atualmente, existem opções para vender uma casa de aluguel e comprar um pequeno prédio de apartamentos. Mas antes da mudança nas regras e nas qualificações, você não precisava apenas trocar uma casa por uma casa, mas um prédio de três andares por um de três andares.

Observe também que as propriedades não precisam estar no mesmo setor. Por exemplo, você pode vender um prédio de apartamentos e investir o dinheiro arrecadado em um prédio industrial. Propriedades internacionais e domésticas também não são propriedades de permuta 1031 “semelhantes”.

Em vez disso, você pode usar quase qualquer propriedade nos Estados Unidos para uma troca de 1031. No entanto, é imperativo que, se você não conseguir encontrar a propriedade certa para reinvestir os rendimentos, não faça uma troca de 1031. Você deve evitar comprar o imóvel errado no momento errado do ciclo habitacional.

3. Ambas as propriedades devem ser detidas para uma finalidade produtiva na empresa ou como um investimento

Para se qualificar para uma troca 1031, as propriedades novas e antigas devem ser mantidas como um investimento ou usadas em um comércio ou negócio. Detido para investimento significa simplesmente manter a propriedade para avaliação futura. Usado em um comércio ou negócio também significa geração de renda, como usado em um negócio ou usado para aluguel.

Um tipo de propriedade do tipo consertar e inverter é considerada uma propriedade mantida para venda. Você pode contá-lo como uma troca 1031 se acabar alugando-o por alguns meses antes de vendê-lo a um investidor.

4. Seu ganho é imposto – diferido, mas não é imposto – livre de impostos

Quando você usa uma troca 1031, tenha em mente que você está apenas adiando o imposto porque está trocando um ativo semelhante por outro. Embora isso ajude seu fluxo de caixa atual, seu ganho acabará sendo tributado quando você vender a nova propriedade.

No entanto, não há limite de tempo para a manutenção da propriedade. Você pode diferir os impostos, contanto que ainda seja o proprietário da propriedade. E você pode fazer outra troca 1031 na mesma propriedade mais adiante e novamente adiar os impostos, contanto que você esteja trocando propriedades semelhantes e seguindo todas as regras. Você nem mesmo precisa vender a propriedade durante sua vida. Você pode passá-lo para seus herdeiros.

5. O tempo é tudo

É pertinente que você entenda que existem várias datas importantes para concluir uma troca 1031. Uma troca semelhante não precisa ser uma troca simultânea de propriedades. Mas espera-se que você cumpra dois limites de tempo, ou todo o ganho será tributado. Esses limites não podem ser estendidos em nenhuma circunstância (exceto no caso de desastres declarados presidencialmente).

Em primeiro lugar, você tem 45 dias a partir da data em que vende a propriedade abandonada para identificar as propriedades de substituição em potencial que você propõe ou pretende comprar. Essa identificação deve ser feita por escrito, assinada por você e entregue a uma pessoa envolvida na troca, como o vendedor da propriedade de substituição ou seu intermediário qualificado.

Notificar seu advogado, agente imobiliário, contador ou pessoas semelhantes agindo em seu nome em qualquer parte das transações nem sempre é suficiente. Além disso, durante este período de identificação, as propriedades de substituição também devem ser claramente descritas na identificação por escrito. Em termos de bens imóveis, implica uma descrição legal, morada ou nome distinguível.

O segundo limite de tempo é mais ou menos conhecido como Período de Troca. O imóvel de substituição deve ser recebido e a troca concluída em até 180 dias após a venda do imóvel trocado. No entanto, para concluir uma troca 1031, o contribuinte é obrigado por lei a identificar a propriedade de substituição dentro de 45 dias do fechamento e adquirir a propriedade de substituição dentro de 180 dias após o fechamento da venda da propriedade original.

Como fazer uma troca 1031 em 7 etapas

Uma troca 1031 pode ser complexa, por isso é sempre aconselhável que você consulte um fiscal qualificado. No entanto, aqui estão alguns princípios básicos sobre como funciona uma troca 1031 e as etapas envolvidas.

1. Identifique a propriedade que deseja vender

Lembre-se de que nem todo negócio imobiliário é adequado para uma troca de 1031. O IRS impõe limites estritos sobre o uso da bolsa 1031 em propriedades de férias. Uma troca 1031 não pode envolver sua propriedade pessoal ou residência principal. Isso significa que você não pode usar a troca 1031 para eliminar os ganhos de capital que pode dever se vender a casa de sua família com um lucro significativo.

2. Identifique a propriedade que deseja comprar

A propriedade que você está vendendo e a propriedade que você está comprando devem ser “semelhantes”, o que significa que são da mesma natureza, caráter ou classe, mas não necessariamente da mesma qualidade ou grau (mais sobre isso abaixo) . Observe que uma propriedade dentro dos EUA não é considerada semelhante a uma propriedade fora dos EUA

3. Escolha um intermediário qualificado

Observe que você precisa de um intermediário qualificado para receber o dinheiro da venda da propriedade 1 antes de comprar a propriedade 2 na troca de 1031. É aconselhável que você trabalhe apenas com um profissional experiente em 1031 trocas.

As leis do IRS declaram explicitamente que você não tem permissão para usar seu próprio advogado, funcionário, contador, agente imobiliário ou parente como intermediário qualificado. Qual é a função do intermediário qualificado? Se eles receberem os lucros da venda e os transferirem para uma nova propriedade, você nunca recebeu o dinheiro. E provavelmente não pode ser cobrado imposto de renda ou imposto sobre ganhos de capital sobre ele.

4. Decida quanto do produto da venda irá para a nova propriedade

Lembre-se de que você não precisa reinvestir todo o produto da venda em um imóvel semelhante. Geralmente, você pode diferir o imposto sobre ganhos de capital apenas na parte que você reinvestir. Portanto, se você mantiver parte dos rendimentos, poderá acabar pagando algum imposto sobre ganhos de capital agora.

5. Não se esqueça do calendário

Em geral, espera-se que você cumpra dois prazos ou o ganho na venda de sua propriedade pode ser tributado. Primeiro, você tem 45 dias a partir da data de venda de sua propriedade para identificar propriedades de substituição em potencial. Você deve fazer isso por escrito e compartilhá-lo com o vendedor ou seu intermediário qualificado. Em segundo lugar, você deve comprar o novo imóvel no prazo máximo de 180 dias após a venda do antigo imóvel ou após o vencimento da declaração de imposto de renda (o que ocorrer primeiro).

6. Tenha cuidado com a localização do dinheiro

Não se esqueça que a ideia por trás de uma troca 1031 é que, se você não recebeu nenhum produto da venda, não há receita para tributar. Portanto, assumir o controle do dinheiro ou de outros rendimentos antes de a troca ser feita pode desqualificar o negócio e tornar seu ganho imediatamente tributável.

7. Informe o IRS sobre sua transação

Observe que você provavelmente terá que preencher o Formulário 8824 do IRS com sua declaração de imposto de renda. Esse formulário é onde você descreve as propriedades, fornece um cronograma, explica quem estava envolvido e detalha o dinheiro envolvido.

Conclusão

Geralmente, o 1031 Exchange é um cenário complexo e é altamente recomendável que qualquer pessoa que esteja considerando estratégias para evitar a bitributação da venda de ativos de uma empresa C busque primeiro aconselhamento e orientação adequada de profissionais da área tributária. No entanto, o uso de uma troca 1031 e a conversão para o status de corporação S podem ser estratégias úteis para aquelas corporações C que desejam evitar a dupla tributação na venda de propriedades imobiliárias valorizadas.