O Good Faith Estimate (GFE) foi elaborado para incentivar os consumidores a fazer compras e, em seguida, comparar as taxas de vários credores antes de escolher um provedor de hipotecas. Seu objetivo original era ajudar os consumidores a entender quais serviços eles poderiam comprar – para que eles não apenas recebessem a menor taxa de juros e os melhores termos, mas também economizassem significativamente nos custos de fechamento.
O GFE foi substituído pela estimativa de empréstimo e o HUD-1 pela divulgação de encerramento. Se você comprou uma casa depois de 3 de outubro de 2015, deve ter recebido esses documentos. O novo documento é muito semelhante ao original. Vejamos o que eles cobrem.
O objetivo de uma estimativa de boa fé
Em 1974, o Congresso aprovou o Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) com a intenção de proteger os consumidores, exigindo a divulgação de todos os custos associados à compra de um imóvel ou transações de empréstimo.
Em 1992, Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) deu um passo adiante ao emitir o Regulamento X, que exigia uma divulgação mais detalhada sobre quaisquer acordos comerciais afiliados (AfBA) que pudessem existir entre as partes envolvidas na compra de um imóvel.
Um exemplo de AfBA seria se o seu corretor de imóveis também fosse proprietário da seguradora de títulos e estivesse pressionando você a usar os serviços da empresa.
O GFE ajudou os mutuários a evitar o pagamento excessivo de um empréstimo e a definir uma taxa de juros. Ele também foi projetado para fornecer mais transparência nas transações imobiliárias. Isso era crítico porque muitos compradores de casas estavam sendo perseguidos por corretores de imóveis inescrupulosos e outros envolvidos na venda de imóveis.
Isso reduziu custos desconhecidos para os compradores de casas, deu-lhes a confiança de que não estavam sendo explorados e reduziu os casos de fraude.
A estimativa de empréstimo
Os credores são obrigados a emitir a estimativa do empréstimo no prazo de três dias após o pedido de empréstimo à habitação. Se o originador do empréstimo não fornecer uma estimativa de empréstimo dentro de três dias úteis após o recebimento de um pedido de empréstimo preenchido, esse credor está violando os regulamentos atuais.
As estimativas revisadas do empréstimo, fornecidas se algo mudar durante o período entre a aprovação inicial e o fechamento, devem ser fornecidas no máximo sete dias antes do fechamento.
O HUD fornece critérios específicos para o que constitui um pedido de empréstimo completo. Deve incluir:
- O nome do mutuário, renda e número do seguro social
- O endereço da propriedade
- O valor estimado da propriedade
- O valor do empréstimo
- Qualquer outra coisa que o credor considere necessária ou que tenha sido acordada com o comprador
A estimativa de empréstimo é padronizada e lista os serviços para os quais você tem permissão para fazer compras. Você pode não conseguir comprar por uma taxa de avaliação ou taxa de relatório de crédito, mas pode comprar por um levantamento topográfico e seguro de título. Os credores variam em seus requisitos.
Todos os credores devem fornecer aos consumidores exatamente o mesmo documento. Encargos de empréstimos, taxas de terceiros e outros custos devem ser exibidos de maneira uniforme. O GFE mais antigo não tinha tais requisitos de uniformidade.
A estimativa de empréstimo incentiva os consumidores a comprar, emitindo uma estimativa de empréstimo padronizada em um período de tempo específico. Além disso, o HUD afirma que, antes da emissão de uma estimativa de empréstimo, os credores só podem cobrar dos potenciais mutuários uma taxa para cobrir as despesas de um relatório de crédito.
O custo relativamente baixo dos relatórios de crédito ($ 15– $ 30) resulta na capacidade do consumidor de fazer uma comparação entre muitos credores a um custo mínimo. Alguns especialistas sugerem que os mutuários comparem as taxas e comissões que serão cobradas, solicitando uma estimativa de empréstimo de vários credores.
Ter seu relatório de crédito puxado várias vezes durante várias semanas pode levar as agências de crédito a acreditar que o crédito está sendo repetidamente negado, fazendo com que ajustem negativamente sua pontuação de crédito. Para evitar isso, limite suas compras de hipotecas entre 15 e 45 dias após a primeira tentativa de crédito.
A Divulgação de Fechamento
Os credores são responsabilizados por suas cotações. Cada seção do GFE correspondia diretamente a uma seção do HUD-1, que você receberia no fechamento. Este era um documento padronizado que listava todas as despesas envolvidas em uma transação imobiliária ou de refinanciamento.
O HUD-1 foi substituído pela Divulgação de Encerramento, que designa níveis de tolerância de taxas. O que isso significa é que uma taxa não pode aumentar a partir da estimativa do empréstimo mais do que o nível de tolerância definido para aquela categoria de taxa específica, a menos que haja um evento gerador permitido. Existem três categorias de tolerância diferentes a serem observadas – 0%, 10% e sem tolerância.
- A categoria de tolerância zero inclui taxas de serviços para o credor, corretor ou qualquer afiliado comercial de qualquer pessoa envolvida no processo. Essas taxas não podem ser alteradas.
- A categoria de tolerância de 10% permite uma variação de 10% das taxas de registro, documentos de propriedade e serviços para os quais o comprador deve comprar de uma lista aprovada, como um inspetor residencial.
- A categoria de tolerância sem limite permite alterações ilimitadas nas taxas de serviços não exigidos pelo credor ou não na lista de aprovados do credor, como uma inspeção séptica ou uma vistoria imobiliária. Esta categoria também inclui juros pré-pagos e quaisquer impostos de propriedade e seguros pagos em depósito.
The Bottom Line
A estimativa de empréstimo melhora a estimativa de boa fé mais antiga, permitindo que os compradores de casas comparem as opções de empréstimo e garantam que as taxas finais do empréstimo estejam em conformidade com a cotação original. Ambos os documentos foram elaborados para responsabilizar corretores de imóveis, corretores e credores e fornecer maior transparência para o consumidor.