O processo de aprovação de subscrição de hipotecas não é algo que a maioria das pessoas diria que gosta. Muitas vezes parece uma consulta odontológica excepcionalmente longa. Obedientemente, você reuniu a montanha de documentação necessária para obter uma hipoteca. Você entrega essas informações ao seu agente de crédito ou processador de hipotecas, e os subscritores irão revisar seus documentos quanto à exatidão, integridade e precisão.
Você espera ter coberto tudo corretamente, mas quase todo mundo bagunça alguma coisa. Eles se esquecem de marcar alguma caixa, omitir uma declaração ou perder uma assinatura. Não se preocupe: seus documentos ou assinaturas perdidos serão solicitados juntamente com esclarecimentos sobre qualquer coisa que esteja incorreta em seus documentos.
Pode ser uma dor de cabeça, mas ajuda se você souber o que está por vir e como se preparar para isso. Aqui está o que esperar da subscrição do processo.
O que é subscrição de hipoteca?
A subscrição é simplesmente o processo pelo qual seu credor passa para determinar seu nível de risco como um potencial tomador. Envolve uma revisão de todos os aspectos de sua situação financeira e histórico, desde receitas, contas bancárias e ativos de investimento até a confiabilidade anterior no pagamento de seus empréstimos. Eles fazem isso revisando os documentos que você envia, revisando seu relatório de crédito e fazendo o acompanhamento com perguntas para esclarecimento.
Primeiros passos com subscrição
Quando você começa o processo de subscrição, provavelmente será questionado imediatamente sobre quaisquer grandes depósitos em sua conta corrente ou poupança ou quanto do seu plano 401 (k) está investido – ou pelo menos se você está planejando fazer um adiantamento de menos de 20%. Isso é padrão, então não é nada para se preocupar, mas seja rápido com suas respostas e qualquer documentação adicional. É absolutamente necessário para colocar o processo em movimento.
Sua escolha de um credor
A próxima etapa no processo de subscrição pode variar muito, dependendo do seu agente de crédito e do credor. O credor hipotecário e o agente de crédito que você escolher, o tipo de empréstimo de que você precisa e o nível geral de detalhes que você colocou na coleta de seus documentos desempenharão um papel importante na determinação do seu nível pessoal de desconforto na subscrição.
Seu arquivo será repassado a um processador corporativo de hipotecas em um local centralizado que normalmente não fica perto de você, pelo menos se você estiver em um grande banco ou instituição de crédito. Esses processadores costumam ser sobrecarregados e mal pagos, portanto, você pode esperar um período de tempo maior. Os credores tentam maximizar um número de arquivos de empréstimo que todos têm que processar e subscrever – é uma abordagem de quantidade sobre qualidade.
Credores menores e corretores hipotecários independentes geralmente trabalham em equipes internas coesas. Isso resulta em operações mais eficientes quando todos estão sob o mesmo teto.
Mesmo assim, existem muitos bons motivos para usar um grande banco. Os gigantes geralmente podem se dar ao luxo de arriscar mais do que os pequenos, e isso é ótimo se você se encontra em uma zona cinzenta de aprovação. Eles também oferecem uma variedade mais ampla de produtos hipotecários de nicho para coisas como renovação e financiamento de construção. Mas você terá que abrir mão de um pouquinho no caminho da eficiência em troca dessas vantagens.
O efeito do tempo de giro
Todos os credores hipotecários têm um tempo de resposta, o tempo desde a apresentação para revisão do subscritor até a decisão final do credor. O tempo de giro pode ser afetado por uma série de fatores, grandes e pequenos. A política interna sobre quantas operações de empréstimo a equipe realiza de uma só vez costuma ser o fator mais importante, mas coisas tão simples como as condições climáticas – pense em Rochester, Nova York, no inverno – podem prejudicar o tempo de resposta do credor rapidamente.
Pergunte ao seu agente de crédito quanto eles esperam que seja o seu tempo de resposta e considere esse fator na sua escolha final de um credor. Lembre-se de que os tempos de resposta de compra sempre devem ser menores do que os tempos de refinanciamento. Os compradores de casas têm prazos rígidos que devem ser cumpridos, para que tenham a primeira prioridade na fila de subscrição.
Em circunstâncias normais, seu aplicativo de compra deve ser subscrito (aprovado) dentro de 72 horas após o envio da subscrição e dentro de uma semana após fornecer a documentação totalmente preenchida ao seu gestor de crédito. No entanto, isso pode levar até um mês, dependendo das circunstâncias.
Aprovado, negado ou suspenso
O segurador normalmente emitirá uma das três decisões sobre seu aplicativo: aprovado, suspenso ou negado.
Se for aprovado, a subscrição normalmente atribuirá condições que você terá que cumprir para aprovação total. Isso pode ser um esclarecimento sobre um pagamento atrasado, um grande depósito ou uma transgressão em uma vida passada. Pode ser simplesmente uma assinatura perdida aqui ou ali.
Se estiver suspenso, o que não é totalmente incomum, provavelmente há algo que precisa ser esclarecido.
Esses atrasos são normalmente relacionados ao emprego ou à renda, mas ocasionalmente uma questão de verificação de ativos também pode levar à suspensão. Nesse caso, você terá duas condições: uma para liberar a suspensão e as condições padrão necessárias para a aprovação total.
Finalmente, se você for negado, você vai querer descobrir exatamente o porquê. Nem todos os empréstimos que começam como negações terminam dessa forma. Muitas vezes, uma negação exige apenas que você repense seu produto de empréstimo ou seu pagamento. Talvez seja necessário corrigir um erro em seu aplicativo ou em seu relatório de crédito.
Aprovado com Condições
O status da grande maioria dos pedidos de empréstimo é “aprovado com condições” ou “aprovação condicional”. Nesse caso, o segurador simplesmente deseja esclarecimentos e documentos adicionais, principalmente para proteger a si mesmo e a seu empregador. Ele quer que o empréstimo fechado seja o mais seguro e livre de riscos possível.
Freqüentemente, os itens adicionais não são solicitados para convencer o segurador, mas sim para garantir que a hipoteca atenda a todos os padrões exigidos por potenciais investidores secundários, que podem acabar comprando o empréstimo fechado quando tudo estiver dito e feito.
Seu papel em tudo isso
Sua principal função durante o período de subscrição do empréstimo é atender rapidamente aos pedidos de documentos, perguntas e qualquer outra coisa que seja solicitada a você. Não importa o quão ridículo você ache que a solicitação de doc pode ser, você precisa pular cada obstáculo o mais rápido possível.
Você não tomar a inquisição pessoalmente. Isso é exatamente o que a subscrição faz. Basta manusear os últimos itens e enviá-los para que você possa ouvir as três melhores palavras no mercado imobiliário: “Limpar para fechar!”
Depois de ouvir essas palavras maravilhosas, haverá apenas mais alguns obstáculos de rotina para pular. Reduza o cheque de entrada, assine na linha pontilhada e prepare-se para se mudar para sua nova casa.