Ao obter um empréstimo à habitação, tem de tomar muitas decisões. Isso inclui se deve pedir um empréstimo de 30 ou 15 anos, que credor escolher e quanto gastar antecipadamente. Se você tem a opção de pagar pontos, pode se perguntar se esse custo faz sentido e como fazer um orçamento de seu dinheiro entre o pagamento da entrada e quaisquer pontos.
Ambas as despesas saem do seu bolso na frente (a menos que você financie os pontos), então o impacto imediato no seu orçamento é idêntico. Da mesma forma, os pontos e um pagamento inicial podem reduzir o pagamento da hipoteca mensal necessária. No entanto, a longo prazo, eles afetam suas finanças de maneiras diferentes.
Como uma atualização rápida, vamos discutir a diferença entre pontos e um pagamento inicial. Em seguida, avaliaremos quando uma opção pode ser melhor do que outra.
Pontos de desconto
Os pontos de desconto reduzem a taxa do seu empréstimo. Em troca de um pagamento hoje, o credor reduz a taxa de juros da sua dívida, o que às vezes é chamado de “reduzir a taxa” do seu empréstimo porque você está efetivamente comprando uma taxa mais baixa.
Para ver de outra forma, você pode dizer que está pagando juros antecipadamente e que seu credor está ajustando sua taxa de juros de acordo.
Você não pode recuperar os custos de juros – esse dinheiro não voltará para você quando você vender. Como resultado, você precisa se beneficiar das despesas com juros de outras maneiras (e certifique-se de que os números ainda correspondam ao seu orçamento). Existem várias maneiras possíveis de se beneficiar com o pagamento de pontos, incluindo:
- Potenciais benefícios fiscais com o dinheiro que você gasta em pontos
- Um pagamento mensal mais baixo, resultando em uma situação de fluxo de caixa mais confortável nos próximos anos
- Uma taxa de dívida mais baixa ao longo dos anos (se você mantiver o empréstimo de longo prazo)
Adiantamentos
Um adiantamento é um valor que você paga adiantado para o preço de compra de uma propriedade. Este montante reduz o saldo do empréstimo e representa a participação acionária na casa (aumentando seu patrimônio).
Quando você pede dinheiro emprestado para comprar uma casa, ainda é o dono da casa. Mas o seu credor pode ter uma garantia sobre a propriedade, o que restringe sua capacidade de transferir a propriedade ou tomar emprestado contra ela, até que você salve todas as suas dívidas.
Fazer um pagamento inicial é semelhante a usar sua casa como um cofrinho. A casa atua como reserva de valor: presumindo que a casa não perca valor, você pode recuperar esse valor ao vender a propriedade. Como alternativa, você pode pedir emprestado a esse valor com segundas hipotecas ou usar esse valor como garantia para outras necessidades.
Seus pagamentos com pontos e adiantamentos
Ambos os pontos de desconto e um pagamento de entrada maior devem resultar em um pagamento de hipoteca mensal menor exigido. Os pagamentos mensais são calculados usando alguns fatores:
- A taxa de juros
- O valor do empréstimo (também conhecido como saldo)
- O prazo do empréstimo (ou período de tempo que o empréstimo está programado para durar)
Ao reduzir qualquer um desses itens, o pagamento mensal também diminui. Além disso, o valor dos juros que você paga também diminui. Curiosamente, você pode manter o nível do valor do empréstimo, mas reduzir os custos totais de juros diminuindo a taxa ou encurtando a vida útil do empréstimo.
Insumos diferentes reduzem seu pagamento, mas o fazem de maneiras diferentes. A melhor maneira de observar as diferenças é experimentar uma calculadora de empréstimo ou usar tabelas de amortização para avaliar várias alternativas de empréstimo. Mais importante ainda, observe os custos dos juros ao longo do tempo e ao longo da vida do empréstimo.
O que você deveria fazer?
Com uma melhor compreensão de como os custos de pagamento e juros mudam com cada opção, você terá mais facilidade para avaliar as opções de seu credor (e decidir o que fazer com seu dinheiro).
Se você tem dinheiro disponível e planeja ficar em sua casa por muito tempo, vale a pena considerar os pontos.
Aqui estão algumas perguntas a serem feitas à medida que você explora suas opções:
- Estime por quanto tempo você realmente manterá seu empréstimo. Com um período mais longo, pode ser melhor pagar pontos e pagar juros a uma taxa mais baixa.
- Verifique o período de equilíbrio em seus pontos: descubra quanto você economizará a cada mês em seu pagamento e calcule quanto tempo levará para recuperar o valor que você gastou antecipadamente. Então, lembre-se de que seus custos totais de juros também podem ser diferentes se você pagar pontos.
- Explore os impactos fiscais potenciais com seu consultor fiscal. O pagamento de pontos pode resultar em uma dedução hoje e isso pode ser mais benéfico do que a economia de juros em anos futuros. Não se esqueça de que os custos com juros também podem ser dedutíveis – mas gastar dinheiro para uma dedução de impostos ainda é gastar dinheiro.
- Avalie usos alternativos para os fundos e decida se você deve fazer algo com o dinheiro além de aplicá-lo em sua casa.
- Decida se você acha que será capaz de refinanciar a uma taxa de juros melhor em um futuro próximo. Se sua pontuação de crédito ou renda melhorar, você pode se qualificar para um empréstimo melhor. Da mesma forma, observe as taxas de juros atuais e se você espera que subam, caiam ou permaneçam no mesmo nível.
- Execute os números em pontos de financiamento. Ganhar pontos no saldo do empréstimo pode não ser tão vantajoso quanto pagar do próprio bolso, mas vale a pena dar uma olhada.
Use uma calculadora de pontos para determinar quanto você se beneficiará com o pagamento de pontos. Em seguida, compare essa economia com um empréstimo menor (usando uma tabela de amortização). Por exemplo, em um empréstimo de $ 300.000, avalie a economia que vem de uma taxa de juros mais baixa se você pagar dois pontos (ou $ 6.000). Em seguida, veja como ficará o empréstimo se você tomar emprestado apenas $ 294.000 – adicionando esses $ 6.000 ao pagamento inicial em vez de aplicá-lo aos pontos.