Você deve contratar um advogado de encerramento ou lutar contra o seu credor por conta própria?

Publicado por Javier Ricardo


Se a casa própria é o sonho americano, enfrentar a execução hipotecária é o pior pesadelo.
Mas nem sempre é uma conclusão precipitada que você perderá sua casa se atrasar o pagamento da hipoteca. As opções estão disponíveis e a ajuda está lá se você souber onde procurar. 

Execução de hipoteca judicial vs. Execuções não judiciais 


Nem todas as execuções hipotecárias são criadas igualmente, e você tem mais chance de lutar contra algumas do que outras – com ou sem advogado.

As execuções hipotecárias não judiciais podem ocorrer muito rapidamente porque não precisam envolver o sistema judicial. O procedimento não é exatamente o mesmo em todos os estados que permitem essas execuções porque as regras dependem da lei estadual, mas, em muitos casos, o credor só precisa apresentar um aviso de inadimplência ou documento semelhante no cartório do condado. Em seguida, publicará a data em que pretende vender a sua casa, normalmente em leilão. 


Infelizmente, a maioria dos estados – 29 deles e o Distrito de Columbia – reconhece esse tipo de execução hipotecária a partir de 2019. Você pode estar sujeito a ela se tiver um contrato de fideicomisso em vez de uma hipoteca e se o contrato de fideicomisso incluir uma cláusula de “poder de venda”. 


Uma
execução hipotecária deve passar por canais legais mais restritivos. Seu credor deve primeiro entrar com um processo contra você, e você tem o direito de responder a esse processo no tribunal. O processo pedirá efetivamente ao juiz que permita ao credor tomar posse e vender sua casa, e o credor não pode fazer isso sem a autorização do juiz.

Às vezes, você pode fazer o processo ir embora se puder recuperar o atraso no pagamento da hipoteca em 30 dias.

Aconselhamento de execução hipotecária, um advogado ou ambos? 


Você deve agir imediatamente assim que receber um aviso de execução hipotecária, seja uma reclamação de processo ou uma cópia do aviso de inadimplência. 


Obtenha ajuda para avaliar sua situação.
Os conselheiros habitacionais certificados pelo HUD fornecem este serviço gratuitamente. Uma lista de conselheiros estado por estado está disponível no site do HUD.


Dependendo de suas circunstâncias pessoais, você pode descobrir que realmente não precisa se dar ao trabalho de contratar um advogado de execução hipotecária depois de falar com um conselheiro do HUD.
Ela pode orientá-lo no processo de solicitação de modificação da hipoteca para ajudá-lo a tentar salvar sua casa. Uma modificação envolve o ajuste de sua taxa de juros ou o alongamento de seus pagamentos por um prazo mais longo, o que reduzirá o valor mensal e tornará seus pagamentos mais gerenciáveis. 


Se você decidir que precisa de um advogado após falar com o HUD, o conselheiro pode ajudá-lo a se certificar de que todos os documentos de que você precisa estão atualizados e contabilizados, se você entrar em contato com ela primeiro. 

Quando você precisaria de um advogado de encerramento?


Você pode querer considerar a ajuda de um advogado de execução hipotecária se o conselheiro do HUD indicar que a probabilidade de você ser aprovado para uma modificação do empréstimo é duvidosa.
Um advogado experiente pode ser capaz de reverter as probabilidades a seu favor, pelo menos um pouco. 


E provavelmente você vai querer contratar um advogado se estiver lidando com uma execução hipotecária.
Você tem uma janela estreita de tempo, geralmente cerca de 30 dias, embora dependa da lei estadual, para responder depois de receber uma cópia da reclamação do processo – você foi “notificado” com ela. Você deve responder por escrito e apresentar sua resposta ao tribunal, apresentando seus argumentos sobre por que seu credor não deve ter permissão para executar a hipoteca. Isso pode ser um trabalho para um advogado de execução hipotecária.


Você provavelmente também terá que comparecer ao tribunal em uma data específica para apresentar seus argumentos ao juiz pessoalmente.
Você pode fazer tudo isso sozinho se se sentir qualificado, mas lembre-se de que um erro simples e único pode custar-lhe o processo e sua casa. 


Claro, se seu credor mudar suas fechaduras e tomar posse de sua casa e sua propriedade antes de ter o direito legal de fazê-lo – e isso é conhecido por acontecer – você vai querer fazer tudo que puder para corrigir isso.
Em geral, você tem permissão para abrir um processo contra o credor neste caso, mesmo que esteja lidando com uma execução não judicial. Você pode querer a ajuda de um advogado com isso. 

Um advogado não tem que lidar com toda a execução hipotecária 


Se o conselheiro do HUD suspeitar que algo está errado com sua papelada – talvez você tenha sido aprovado para uma hipoteca para a qual realmente não se qualifica ou ela suspeita de fraude por parte do credor – você definitivamente vai querer pelo menos levá-la a um advogado para revisão.
Quais são suas chances de sucesso se você tentar lutar contra o assunto no tribunal?

Você não precisa necessariamente contratar um advogado para lidar com todo o processo de encerramento. Você pode simplesmente pagar por uma consulta para obter um pouco mais de orientação jurídica do que um conselheiro do HUD é capaz de lhe dar.

Onde encontrar um advogado e quanto isso vai custar para você?


Nem todos os advogados oferecem os mesmos arranjos de honorários para lidar com situações de execução hipotecária.
Alguns cobram de hora em hora, mas isso não significa necessariamente que você poderá apenas preencher um cheque uma vez por semana, conforme o processo se desenrola. Provavelmente, espera-se que você coloque um retentor na empresa, uma certa quantia de dinheiro que o tempo do advogado será cobrado. 


Por exemplo, você pode colocar um retentor de $ 4.000.
Se o advogado cobrar US $ 200 por hora, esses US $ 4.000 farão com que você ganhe 20 horas de seu tempo, então, se a sua execução hipotecária não for resolvida até lá, você será solicitado a colocar outro pagamento. 


Outros advogados podem simplesmente cobrar uma taxa fixa de US $ 4.000.
Provavelmente, você terá que pagar os custos além dessas taxas, como taxas de registro no tribunal. 


Há algo a ser dito sobre o pagamento de um retentor.
As leis da maioria dos estados exigem que o advogado forneça a você um relatório por escrito a cada mês de quanto tempo ele será cobrado daquele dinheiro, para que você tenha uma compreensão clara do que ela fez por você e pelo que seu dinheiro pagou. Não é assim com uma taxa fixa, mas pelo menos essa taxa fixa é geralmente tudo que você tem que pagar. Não lhe será pedido mais dinheiro na metade do processo. 


Os honorários advocatícios podem variar de US $ 100 a US $ 500 por hora.
Pode depender da experiência deles e de onde você está localizado – advogados em áreas metropolitanas tendem a cobrar mais. A representação da execução hipotecária pode ser oferecida por uma taxa fixa de $ 1.000 a $ 4.000 ou mais, dependendo dos detalhes e da complexidade da sua situação. 

Como você pode pagar tudo isso se não pode pagar sua hipoteca?


Então, de onde você vai conseguir todo esse dinheiro para representação se não consegue nem pagar a hipoteca?
A maioria dos escritórios de assistência jurídica lida com execuções hipotecárias, e o fará de graça ou a uma taxa reduzida, dependendo de sua renda. Faça uma pesquisa online por assistência judiciária em seu condado para descobrir se você se qualifica.


Caso contrário, você pode pedir a esse conselheiro do HUD referências de advogado.
Ela deve conhecer advogados locais de renome que não cobrarão uma fortuna. 

The Bottom Line 

Dois fatores críticos podem influenciar a contratação de um advogado de execução hipotecária para ajudá-lo a salvar sua casa. Você pode pagar? Você tem defesa legal?

Talvez você tenha perdido os pagamentos da hipoteca por causa de uma situação de aperto de caixa que foi resolvida ou que será corrigida em um futuro não muito distante. Nesse caso, uma modificação do empréstimo pode ser apenas sua resposta se você tiver ou tiver a renda necessária para se recuperar. Do contrário, pode não fazer muito sentido gastar mais dinheiro com um advogado ou muito tempo e esforço com assistência jurídica, lutando contra o inevitável. 

Você também pode querer pelo menos consultar um advogado da bancarrota se você for recusado para uma modificação do empréstimo. O pedido de falência do Capítulo 13 permitiria que você mantivesse sua casa e pagasse suas hipotecas em atraso por um período de vários anos, se você se qualificar. Um advogado pode aconselhá-lo sobre se você deseja. 

A viabilidade de contratar um advogado também depende de você ter uma defesa legal para a execução da hipoteca. Pode haver um argumento que o impeça de perder sua casa? Algumas defesas comuns incluem a incapacidade do credor de produzir a nota hipotecária original – às vezes, as empresas compram hipotecas de outras empresas e a papelada pode se perder na confusão. Você teria uma saída legal neste caso. Ou talvez o credor possa produzir a nota original, mas algo sobre isso é processualmente impreciso.

Um advogado de execução hipotecária saberia, e uma simples consulta pode dizer se você tem motivos para contra-atacar.