Você pode não ter que pagar imposto sobre ganhos de capital na venda de sua casa

Indivíduos solteiros podem excluir até $ 250.000 em lucros do imposto sobre ganhos de capital quando vendem sua residência pessoal principal, graças a uma exclusão de vendas de casa prevista pelo Código de Receita Interna (IRC). Os contribuintes casados ​​podem excluir até $ 500.000 em ganhos.

Essa redução de impostos é a exclusão da Seção 121, mais comumente referida como exclusão da venda de casa.

O Trabalho de Exclusão de Venda de Casa?

Seu ganho de capital – ou perda – é a diferença entre o preço de venda e sua base na propriedade, que é o que você pagou por ele mais certos custos de qualificação. Você teria um ganho de $ 200.000 se comprasse sua casa por $ 150.000 e a vendesse por $ 350.000. Você não teria que declarar nenhum desse dinheiro como renda tributável em sua declaração de imposto se for solteiro, porque $ 200.000 é menos do que $ 250.000 de exclusão.

Agora, digamos que você vendeu a propriedade por $ 450.000. Seu ganho seria de $ 300.000 neste caso: $ 450.000 menos sua base de $ 150.000. Você teria que relatar um ganho de capital de $ 50.000 em sua declaração de imposto do ano porque $ 300.000 é $ 50.000 a mais do que a exclusão de $ 250.000.

Calculando sua base de custo e ganho de capital

A fórmula para calcular seu ganho envolve subtrair sua base de custo de seu preço de venda. Comece com o que você pagou pela casa e, em seguida, adicione os custos incorridos na compra, como taxas de títulos, taxas de garantia e comissões de corretores imobiliários .

Agora, adicione os custos de quaisquer melhorias importantes que você fez, como substituir o telhado ou o forno. Infelizmente, pintar o quarto da família não conta. A palavra-chave aqui é “principal”.

Subtraia qualquer depreciação acumulada que você possa ter assumido ao longo dos anos, como se você já fizesse uma dedução de home office. O número resultante é a sua base de custo.

Seu ganho de capital seria o preço de venda de sua casa menos a base de custo. Você sofreu uma perda se for um número negativo. Infelizmente, você não pode reivindicar uma dedução por perdas na venda de sua casa principal ou por qualquer outra propriedade pessoal. Você terá lucro se o número resultante for positivo. Subtraia o valor de sua exclusão e o saldo, se houver, é seu ganho tributável. 

A regra de 2 em 5 anos 

Sua propriedade deve ser sua residência principal, não uma propriedade de investimento, para se qualificar para a exclusão da venda de casa. Você deve ter vivido na casa por pelo menos dois dos últimos cinco anos imediatamente anteriores à data da venda. Os dois anos não precisam ser consecutivos, porém, e você não precisa morar lá na data da venda.

Você pode usar esta regra de 2 em 5 anos para excluir seus lucros cada vez que vender sua casa principal, mas isso significa que você pode reivindicar a exclusão apenas uma vez a cada dois anos, porque você deve gastar pelo menos esse tempo em residência. Você não pode ter excluído o ganho de outra casa no último período de dois anos.

Exceções à regra de 2 em 5 anos 

Você pode excluir pelo menos uma parte do seu ganho se morou em sua casa por menos de 24 meses, mas se qualifica para uma das poucas circunstâncias especiais.

Conte os meses em que esteve na residência e, em seguida, divida o número por 24. Multiplique essa proporção por $ 250.000 ou por $ 500.000 se for casado e se qualificar para a dupla exclusão. O resultado é o valor do ganho que você pode excluir de sua renda tributável.

Por exemplo, você pode ter vivido em sua casa por 12 meses e então teve que vendê-la por um motivo válido. Você não é casado. Doze meses divididos por 24 meses resultam em 0,50. Multiplique isso por sua exclusão máxima de $ 250.000. O resultado: você pode excluir até $ 125.000 ou 50% do seu lucro.

Você incluiria apenas o valor do seu ganho acima de $ 125.000 como renda tributável em sua declaração de imposto se o seu ganho fosse superior a $ 125.000. Por exemplo, você relataria e pagaria impostos sobre $ 25.000 se realizasse um ganho de $ 150.000. Você poderia excluir o valor total de sua receita tributável se seu ganho fosse igual ou inferior a $ 125.000.

Lapsos de qualificação na residência 

Você não tem que contar as ausências temporárias de sua casa como não morar lá. Você está autorizado a passar férias ou por motivos comerciais ou educacionais, desde que ainda mantenha a propriedade como sua residência e pretenda voltar para lá. 

E você pode se qualificar para uma exclusão parcial se for forçado a se mudar devido a circunstâncias além do seu controle. Por exemplo, você poderia excluir uma parte de seu ganho se seu local de trabalho mudasse e você fosse forçado a se mudar antes de morar em sua casa pelos dois anos de qualificação. Esta exceção se aplica se você começar um novo emprego ou se seu empregador atual exigir que você se mude para um novo local.

Documente sua condição e a situação com uma declaração de seu médico se você for forçado a vender sua casa por motivos médicos ou de saúde. Isso também permite que você more na casa por menos de dois anos, mas ainda assim se qualificará para a exclusão. Você não precisa arquivar a carta com sua declaração de imposto de renda, mas mantenha-a com seus registros pessoais para o caso de o IRS solicitar confirmação.

Você também deve documentar quaisquer circunstâncias imprevistas que possam forçá-lo a vender sua casa antes de morar lá o período de tempo necessário. De acordo com o IRS, uma circunstância imprevista é “um evento que você não poderia razoavelmente ter previsto antes de comprar e ocupar sua casa principal.”

Os membros do serviço ativo não estão sujeitos à regra de residência. Eles podem dispensar a regra por até 10 anos se estiverem em serviço estendido oficial qualificado – o governo ordenou que você residisse em habitações públicas por pelo menos 90 dias ou por um período de tempo sem uma data de término específica. Você também se qualificará se for colocado em um posto de serviço a 80 quilômetros ou mais de sua casa.

A regra de propriedade 

Você também deve ter possuído a propriedade por pelo menos dois dos últimos cinco anos. Você pode possuí-lo em um momento em que não mora lá ou pode viver lá por um período de tempo sem realmente possuí-lo.

Por exemplo, você pode ter alugado sua casa e morado lá por três anos e, então, você a comprou de seu senhorio. Você se mudou e alugou para um novo inquilino, então você o vendeu dois anos depois. Você cumpriu as regras de propriedade e residência de dois anos porque morou lá por três anos e foi dono por dois.

Os membros do serviço também podem dispensar essa regra por até 10 anos se estiverem em serviço estendido oficial qualificado.

Contribuintes casados 

Os contribuintes casados ​​devem apresentar declarações conjuntas para reivindicar a exclusão, e ambos devem atender à regra de residência de 2 em 5 anos. Eles não precisam ter morado na residência ao mesmo tempo, entretanto, e apenas um dos cônjuges deve passar no teste de propriedade.

Um cônjuge sobrevivente pode usar a residência do cônjuge falecido e o tempo de propriedade como seus próprios se um dos cônjuges falecer durante o período de propriedade e o sobrevivente não se casou novamente. 

Contribuintes divorciados

A propriedade da casa do seu ex-cônjuge e o tempo que ela mora podem contar como seus se você adquirir a propriedade por meio do divórcio. Você pode adicionar esses meses ao seu tempo de propriedade, bem como ao seu tempo de residência, a fim de cumprir as regras de propriedade e residência. 

Relatando o ganho 

Qualquer lucro da venda da sua casa é relatado no Anexo D como um ganho de capital se você realizar um lucro superior aos valores de exclusão ou se você não se qualificar para a exclusão. O ganho é relatado como ganho de capital de curto prazo se você tiver sua casa por um ano ou menos. É relatado como um ganho de longo prazo se você possuiu a propriedade por mais de um ano. 

Os ganhos de curto prazo são tributados à mesma taxa de sua renda regular, de acordo com sua faixa de imposto. As alíquotas sobre ganhos de longo prazo são mais favoráveis: zero, 15% ou 20%, dependendo de sua renda tributável. O IRS indica que a maioria dos contribuintes não paga mais do que 15%.

Manter registros precisos é fundamental. Certifique-se de que o seu corretor de imóveis sabe que você se qualifica para a exclusão, se o fizer, e forneça provas, se necessário. Caso contrário, seu corretor de imóveis deve emitir um Formulário 1099-S registrando seu lucro e deve enviar uma cópia ao IRS também. Isso não o impedirá de reivindicar a exclusão, mas pode complicar as coisas e você pode precisar da ajuda de um profissional da área tributária para corrigi-lo.

E quanto ao encerramento ou venda a descoberto?

É improvável que um ganho resulte de circunstâncias infelizes que resultem em seu credor encerrar o empréstimo hipotecário ou concordar com uma venda a descoberto. Mas qualquer um desses eventos pode resultar em renda tributável para você se seu credor também “perdoar” ou cancelar qualquer saldo remanescente de sua hipoteca após a venda do imóvel.

O Congresso estendeu uma cláusula do código tributário que permite excluir esse tipo de lucro também de sua receita tributável. A provisão foi inicialmente definida para expirar no final de 2017, mas foi prorrogada até o final de 2020, afetando a declaração de imposto que você apresentará em 2021.