Quando você vende uma casa ou um dos proprietários se muda, pode fazer sentido transferir a hipoteca para o novo proprietário. Em vez de solicitar um novo empréstimo, pagando os custos de fechamento e recomeçando com taxas de juros mais altas, o proprietário simplesmente assumiria os pagamentos atuais. É possível transferir uma hipoteca, mas nem sempre é fácil.
Hipotecas Assumíveis
Se um empréstimo for “assumível”, você está com sorte: isso significa que você pode transferir a hipoteca para outra pessoa. Não há nenhum texto no contrato de empréstimo que o impeça de concluir uma transferência. No entanto, mesmo hipotecas assumíveis podem ser difíceis de transferir.
Na maioria dos casos, o novo mutuário precisa se qualificar para o empréstimo.O credor examinará as pontuações de crédito do mutuário e as razões dívida / receita para avaliar sua capacidade de reembolsar o empréstimo. O processo é basicamente o mesmo como se o devedor solicitasse um novo empréstimo (mas é claro que o mutuário pode assumir o empréstimo existente).
Os credores aprovaram o pedido de empréstimo original com base no crédito e na renda do (s) solicitante (s) original (is) e não querem deixar ninguém fora do gancho, a menos que haja um mutuário substituto com a mesma probabilidade de pagar.
Para concluir a transferência de um empréstimo assumível, solicite a alteração com seu credor. Você terá que preencher os formulários, verificar a renda e os ativos e pagar uma taxa durante o processo.
Onde Encontrar Um
Infelizmente, hipotecas assumíveis não estão amplamente disponíveis. Sua melhor aposta pode ser se você tiver um empréstimo FHA ou VA. Outras hipotecas convencionais raramente são assumidas. Em vez disso, os credores usam uma cláusula de vencimento na venda , o que significa que o empréstimo deve ser pago quando você transfere a propriedade da casa.
Os credores geralmente não se beneficiam de permitir que você transfira uma hipoteca, então eles não estão ansiosos para aprovar as transferências. Os compradores sairiam na frente obtendo um empréstimo mais “maduro”, com os pagamentos de juros antecipados fora do caminho (e eles poderiam conseguir uma taxa de juros mais baixa). Os vendedores conseguiriam vender sua casa com mais facilidade – possivelmente por um preço mais alto – graças aos mesmos benefícios.
Exceções à regra
Em alguns casos, você ainda pode transferir um empréstimo – mesmo com uma cláusula de vencimento na venda. As transferências entre membros da família geralmente são permitidas, e seu credor sempre pode escolher ser mais generoso do que o que diz seu contrato de empréstimo. A única maneira de saber com certeza é perguntar ao seu credor e revisar o seu contrato com um advogado local.
Mesmo que os credores digam que não é possível, um advogado pode ajudá-lo a descobrir se o seu banco está fornecendo informações precisas.
Lembre-se de que mudar os nomes de um empréstimo afeta apenas o empréstimo. Você ainda pode precisar alterar o proprietário da propriedade, transferindo o título, usando uma escritura de quitclaim ou tomando quaisquer outras medidas necessárias em sua situação.
As leis da Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) impedem os credores de exercer sua opção de acelerar o pagamento em certas circunstâncias. Revise com seu advogado para ver se você se qualifica. Várias das situações mais comuns incluem a transferência:
- Para um inquilino sobrevivente quando o outro morre
- Para um parente após a morte de um mutuário
- Para o cônjuge ou filhos de um mutuário
- Como resultado de acordos de divórcio e separação
- Em um trust inter vivos (living trust) em que o mutuário é um beneficiário
Transferências não oficiais
Se você não conseguir que sua solicitação seja aprovada, você pode ficar tentado a fazer um acordo “informal”. Por exemplo, você poderia vender sua casa, deixar o empréstimo existente em vigor e fazer com que o comprador o reembolsasse pelo pagamento da hipoteca.
Esta é uma má ideia. Seu contrato de hipoteca provavelmente não permite isso, e você pode até ter problemas jurídicos, dependendo de como as coisas vão. Além do mais, você ainda é responsável pelo empréstimo – embora não more mais na casa.
O que poderia dar errado? Algumas possibilidades incluem:
- Se o comprador parar de pagar, o empréstimo está em seu nome, então o problema ainda é seu. Os pagamentos atrasados aparecerão em seus relatórios de crédito e os credores virão atrás de você.
- Se a casa for vendida em execução hipotecária por menos do que vale, você pode ser responsável por qualquer deficiência.
Existem outras maneiras de oferecer financiamento ao vendedor a um comprador em potencial, incluindo permitir um acordo de aluguel para propriedade onde parte do aluguel vai para um pagamento inicial, caso o locatário opte por comprar.
Suas opções
Se você não conseguir transferir a hipoteca, ainda há opções, dependendo da sua situação.
Morte, divórcio e transferências familiares podem dar a você o direito de fazer transferências, mesmo se o seu credor disser o contrário.
Se você estiver enfrentando uma execução hipotecária : Alguns programas do governo tornam mais fácil lidar com a hipoteca – mesmo se você estiver submerso ou desempregado. Entre em contato com o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos Estados Unidos para descobrir o que se aplica à sua situação.
Se você estiver se divorciando : Pergunte ao seu advogado como lidar com todas as suas dívidas e como se proteger caso seu ex-cônjuge não pague.
Se o proprietário de uma casa morreu : Um advogado local pode ajudá-lo a determinar o que fazer a seguir.
Se você estiver transferindo ativos para um fideicomisso : verifique novamente com seu advogado de planejamento imobiliário para garantir que você não acionará uma cláusula de aceleração.
Refinanciamento
Se um empréstimo não for assumível e você não conseguir encontrar uma exceção para uma cláusula de liquidação vencida, refinanciar o empréstimo pode ser sua melhor opção. Semelhante a uma suposição, o novo mutuário precisará de renda e crédito suficientes para se qualificar para o empréstimo.
O novo proprietário simplesmente solicitará um novo empréstimo individualmente e usará esse empréstimo para saldar a dívida hipotecária existente. Você pode precisar coordenar com seus credores para remover as garantias (a menos que o novo mutuário e o novo credor concordem com eles) para que você possa usar a casa como garantia, mas é uma maneira boa e limpa de fazer o trabalho.