“Comprei este imóvel para alugar no auge do mercado. Refinancei dois anos depois e acrescentei um quarto adicional, pensando que minha esposa e eu nos aposentaríamos lá algum dia. Bem, esse dia chegou e agora esta é uma casa subaquática. Eu devo mais do que vale. Posso vender a descoberto minha propriedade de investimento? “
Algumas pessoas pensam que a opção de venda a descoberto se limita apenas a uma residência pessoal. Eles provavelmente presumem isso porque há muita agitação de certos tipos de credores sobre se uma pessoa ocupa a casa ou não, mas isso tem pouco a ver com a maioria das vendas a descoberto. Até mesmo as diretrizes para (agora cessaram) vendas a descoberto HAFA desde fevereiro de 2011 permitiam que uma residência pessoal vaga fosse considerada, desde que a casa não ficasse vazia por 12 meses ou mais.
Na Califórnia, recentemente vendemos um prédio de apartamentos com várias unidades para um vendedor sem julgamento de deficiência e com total isenção de responsabilidade. Muitas das qualificações dependerão do seguinte:
- Seu tipo de empréstimo
- Seu credor
- Leis estaduais
- Tipo de propriedade
- Motivo de dificuldade
Nem sempre é necessário enfrentar dificuldades – financeiras ou outras – para fazer uma venda a descoberto. Algumas instituições de crédito, como o Bank of America, por exemplo, eram muito favoráveis à venda a descoberto. O Bank of America tinha vários programas de venda a descoberto disponíveis que envolvem quase nenhuma dificuldade. Eles já foram embora. Alguns desses programas pagam para você fazer a venda a descoberto, mas geralmente não em relação a uma propriedade de investimento.
Preparação para uma venda a descoberto em uma propriedade de investimento
A primeira coisa a fazer é escrever uma carta de dificuldades. Sei que acabei de dizer que nem sempre você precisa mostrar uma dificuldade, e isso é verdade. Mas talvez você ainda precise produzir uma carta de dificuldades. Você pode precisar solicitar a venda a descoberto e fazer um layout lógico do motivo de sua necessidade.
Aqui estão outros documentos que o credor pode solicitar:
- Análise de mercado comparável. Seu agente pode preparar um CMA para entrega ao banco para comprovar o valor. O banco provavelmente ainda solicitará seu próprio BPO. No entanto, o CMA dará credibilidade ao seu pedido.
- Declaração de imposto federal. Todas as programações e páginas. Se você possui outras propriedades de investimento que se refletem em suas declarações de impostos, pode ser um bom momento para considerar a venda a descoberto de todas de uma vez. Basta dar aquele golpe agora. Não espalhe isso.
- W2, 1099 ou outro comprovante de renda. São documentos que acompanham e comprovam a receita de sua declaração de imposto de renda.
- Esboços da folha de pagamento . O banco de vendas a descoberto geralmente quer ver a prova de sua renda atual e seus números no ano até a data.
- Extratos bancários . Páginas inteiras nos últimos dois meses de todas as contas bancárias, incluindo fundos de aposentadoria. É muito incomum um banco solicitar uma contribuição do vendedor dos fundos de aposentadoria.
- Acordo de listagem. Este é o acordo entre você e seu corretor de imóveis para vender seu imóvel.
- Contrato de compra. O contrato de compra conterá todos os termos e condições aplicáveis à venda do seu imóvel, incluindo a forma de financiamento, se houver, a entrada e o preço de venda.
- Comprovante de fundos do comprador e / ou carta de pré-aprovação. Seu credor deseja verificar se o comprador está qualificado e é capaz de concluir a transação.
- Declaração de fechamento estimada. O resultado líquido é o que mais importa. As despesas atípicas provavelmente não serão permitidas.
Benefícios da venda a descoberto de uma propriedade de investimento
Tenho notado que às vezes os credores são mais tolerantes com os vendedores de uma propriedade de investimento do que quando lidam com os vendedores de uma residência pessoal. Você poderia pensar que seria o contrário, mas não é. Suspeito que seja porque a maioria dos investimentos é mantida para fluxo de caixa ou valorização potencial. Portanto, se uma propriedade está de cabeça para baixo, provavelmente não é fluxo de caixa e não é considerada um investimento aos olhos do investidor.
Se uma residência pessoal, entretanto, está de cabeça para baixo, ainda é sua casa. Muitas pessoas não compram uma casa para um investimento quando ela é adquirida como residência principal. Portanto, os bancos levam outros fatores em consideração ao vender uma residência a descoberto. Normalmente, estar debaixo d’água não é razão suficiente para vender a descoberto uma residência principal.
Os vendedores parecem estar mais ansiosos para vender uma casa subaquática quando ela não flui mais e está de cabeça para baixo. Se o banco exigir uma contribuição do vendedor, os investidores geralmente estarão mais propensos a pagá-la porque entendem que está pagando fluxo de caixa negativo.
Fazer uma venda a descoberto para uma propriedade de investimento é geralmente mais rápido e fácil. O impacto em um relatório de crédito sem um julgamento de deficiência é geralmente um pouco menor do que o crédito em um encerramento.
Armadilhas para vender uma propriedade de investimento como uma venda a descoberto
Como acontece com qualquer venda a descoberto, procure aconselhamento jurídico e tributário antes de concordar com a venda a descoberto. Como a casa não é sua residência, que pode receber tratamento preferencial, você pode estar sujeito a tributação no spread entre sua base e o preço de venda.
Você também pode estar sujeito a uma deficiência para o empréstimo, que é a diferença entre o quanto você devia e o valor que o banco recebeu. A maioria dos vendedores da Califórnia que conheci e que contrataram representantes fiscais e legais competentes costumam encontrar maneiras de contornar esses dois problemas, mas os vendedores em outros estados podem não ter tanta sorte.