Você pode estar pensando em refinanciar seu empréstimo para aquisição de uma casa existente por vários motivos. Você pode querer reduzir seus pagamentos mensais obtendo uma taxa de juros mais baixa ou estendendo o prazo do empréstimo. Ou, em vez disso, você pode querer encurtar o prazo do empréstimo, de modo que pague menos os juros totais no longo prazo e fique livre de dívidas mais cedo. Você pode até querer sacar mais dinheiro do patrimônio da sua casa para uma grande finalidade ou reforma.
Seja qual for o motivo, aqui estão suas opções e as principais etapas que você deve seguir em cada caso.
Principais vantagens
- Ao refinanciar um empréstimo imobiliário, se você também quiser refinanciar sua primeira hipoteca, um refinanciamento de saque é o caminho a percorrer.
- Se estiver satisfeito com sua primeira hipoteca, você deve simplesmente refinanciar o empréstimo para compra de sua casa existente.
- Em ambos os casos, ter uma boa pontuação de crédito e um baixo índice de valor de empréstimo (LTV) é crucial para obter os melhores termos de refinanciamento.
Opção 1: Refinanciamento de saque
Um refi de saque de seu empréstimo pode ser uma boa maneira de refinanciar um empréstimo com o valor de sua casa, se você também quiser refinanciar sua primeira hipoteca. Quando seu novo empréstimo fechar, parte dos recursos irá para o pagamento de sua primeira hipoteca, e a parte do saque irá pagar seu antigo empréstimo de hipoteca. Se você tiver valor patrimonial suficiente, pode até conseguir algum dinheiro adicional.
As pessoas usam a opção de saque para grandes compras, como carros ou serviços de reforma, porque as taxas de juros do empréstimo para compra de uma casa costumam ser menores do que para um empréstimo pessoal ou para um automóvel. Na verdade, se os recursos do empréstimo forem usados para consertar ou melhorar sua casa, os juros podem até ser dedutíveis do imposto de renda em alguns casos.
Por que essa escolha pode ser a certa
Pergunte a si mesmo estas perguntas ao considerar se faz sentido refinanciar sua primeira hipoteca:
- Você tem um empréstimo de taxa variável que deseja transformar em um de taxa fixa antes que as taxas de juros subam?
- Você tem um empréstimo de taxa fixa com uma taxa de juros mais alta do que poderia obter hoje?
- Você tem um empréstimo da Federal Housing Administration (FHA) que era a única opção para a qual você poderia se qualificar no momento, mas agora suas circunstâncias melhoraram e você gostaria de ter um empréstimo convencional mais barato sem seguro hipotecário (PMI)? ?
Assim como há vários motivos pelos quais você pode querer refinanciar um empréstimo hipotecário, também há muitos motivos pelos quais você pode querer refinanciar sua primeira hipoteca. Economizar dinheiro ou sair de um empréstimo insustentável para um que você possa administrar melhor devem ser suas principais considerações.
Determinando Elegibilidade
Para ser elegível para um refinanciamento de saque, você deve ter a casa própria por pelo menos seis meses. Você precisará ter um valor líquido suficiente para pagar o saldo principal de sua primeira hipoteca, pagar o que deve no empréstimo, cobrir os custos de fechamento e ainda ter pelo menos 20% de participação remanescente em sua casa.
Os credores geralmente vendem as hipotecas que originaram para a Fannie Mae ou Freddie Mac. Para fazer isso, eles devem seguir as diretrizes de empréstimo da Fannie ou da Freddie. A Fannie Mae não comprará empréstimos de refinanciamento de saque em uma residência principal de uma única unidade (ou seja, sua casa) com uma relação entre o valor do empréstimo (LTV) superior a 80%. Se você tiver um empréstimo de saldo alto (limites irá variar de acordo com o condado), seu índice de LTV não pode ser superior a 60%. Se você listou sua casa à venda nos últimos seis meses, a taxa de LTV máxima permitida é de 70%.
Você também precisará de uma pontuação de crédito mínima de cerca de 640 a 680, dependendo do seu índice de LTV. Compreenda que os credores podem ter seus próprios padrões mais rígidos e exigir uma pontuação de crédito mais alta.
A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Se você acha que foi discriminado com base em raça, religião, sexo, estado civil, uso de assistência pública, nacionalidade, deficiência ou idade, existem medidas que você pode tomar. Uma delas é registrar uma denúncia para com o Consumer Financial Protection Bureau ou com o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos.
Requisitos de Loan-to-Value: Um Exemplo
Aqui está um exemplo de como os requisitos de LTV funcionam em um refinanciamento de saque típico que requer um índice de LTV de 80%. Digamos que sua casa valha $ 300.000, então você precisaria ter $ 60.000 em capital sobrando após fazer um levantamento de refi. Isso significa que sua primeira hipoteca mais o empréstimo de sua casa não pode totalizar mais de US $ 240.000.
É bom entender como esse cálculo funciona, mas você também pode utilizar uma das várias calculadoras de refinanciamento de saques online gratuitas para fazer as contas para sua situação rapidamente e sem erros.
Para descobrir quanto patrimônio você possui, seu credor solicitará uma avaliação, que custará algumas centenas de dólares.
Custos finais
Uma desvantagem de escolher a opção de reembolso de saque é que os custos de fechamento associados a uma primeira hipoteca são geralmente muito mais elevados do que os associados a um empréstimo para compra de uma casa. Se você está refinanciando para economizar dinheiro, você precisa descobrir seu período de equilíbrio e ver quantos meses você precisará ter o novo empréstimo antes de sair na frente após o fechamento dos custos. Quanto mais curto for o período de equilíbrio, melhor.
Seu credor pode permitir que você também financie seus custos de fechamento, o que alivia a dor dessa despesa adicional no curto prazo e, em vez disso, eles serão incluídos em seus pagamentos mensais. No entanto, se sua meta é gastar menos no longo prazo, pague adiantado. Caso contrário, você estará pagando juros sobre eles até que o empréstimo seja liquidado.
Como outra possibilidade, se você estiver refinanciando um saldo de hipoteca relativamente pequeno, encontre um credor que ofereça um produto especial. O US Bank, por exemplo, oferece um “Refinanciamento Inteligente” para saldos inferiores a US $ 150.000 sem custos de fechamento.
Opção 2: Refinanciar para um Novo Empréstimo de Capital Próprio
Se você está satisfeito com sua primeira hipoteca, ou se não precisa pegar dinheiro extra como um empréstimo, provavelmente desejará um refinanciamento com um novo empréstimo de hipoteca.
Por que essa escolha pode ser a certa
Você pode querer obter um novo empréstimo no mesmo valor que você atualmente deve em seu empréstimo atual, a fim de economizar dinheiro com uma taxa de juros mais baixa ou um prazo mais curto. Você pode estar interessado em um novo empréstimo por um valor um pouco maior, se quiser fazer um empréstimo para cobrir novas despesas. Ou você pode querer obter um novo empréstimo com um prazo mais longo para tornar seus pagamentos mensais mais acessíveis, tendo em mente que você pagará mais juros, no longo prazo, dessa forma. Ainda assim, é uma opção melhor do que deixar de pagar seu empréstimo existente se você estiver tendo problemas para fazer os pagamentos.
Determinando Elegibilidade
Novamente, você precisará atender aos requisitos mínimos de LTV para se qualificar, mas esses requisitos são mais baixos para empréstimos imobiliários do que para um refinanciamento de saque. Os requisitos variam de acordo com o credor, mas se você pertencer a uma cooperativa de crédito, por exemplo, poderá pedir emprestado até 90% ou até 100% do valor da sua casa, especialmente se tiver crédito excelente e as condições de empréstimo forem favoráveis.
Você também precisará de uma pontuação de crédito de pelo menos 620 para um empréstimo imobiliário, embora sua taxa de juros seja bastante alta com uma pontuação tão baixa. As melhores taxas vão para os mutuários com pontuação de 740 ou mais. Os credores geralmente pagam a maior parte ou todos os custos de fechamento de um empréstimo imobiliário, a menos que você feche o empréstimo antecipadamente, dentro dos primeiros 24 a 36 meses, caso em que você terá que reembolsar o credor por várias centenas a alguns milhares de dólares pelos custos de fechamento , dependendo de sua localização e tamanho do empréstimo.
Empréstimos de home equity e refi saque geralmente têm taxas de juros mais altas do que simplesmente refinanciar uma primeira hipoteca, e o último geralmente tem taxas mais altas do que o primeiro.
Um empréstimo de capital próprio vs. um refinanciamento de saque
Obtenha cotações de vários credores para ver como a taxa de juros de um novo empréstimo imobiliário se compara a um refi de saque, supondo que você esteja interessado e se qualifique para ambas as opções.
Em geral, os empréstimos imobiliários e refis de saque têm taxas de juros mais altas do que simplesmente o refinanciamento de uma primeira hipoteca, e um refinanciamento de saque às vezes tem uma taxa de juros mais alta do que um empréstimo de capital próprio. Em ambos os casos, a taxa dependerá de seu índice de LTV e de sua capacidade de crédito.
Com o refinanciamento de saque ou o novo empréstimo de hipoteca, você deve atender a todos os padrões usuais de qualificação de hipoteca, como ter renda suficiente e dívida baixa o suficiente para fazer os pagamentos mensais propostos, um histórico de emprego estável e uma boa pontuação de crédito. Você também precisará enviar documentação para se qualificar financeiramente.
Reúna seus dois extratos bancários mais recentes, recibos de pagamento, W-2s e declarações de impostos federais; página de declarações de seguro de proprietário; página de declarações de seguro contra inundações exigida pelo credor, se aplicável; e declarações mais recentes de hipotecas e empréstimos imobiliários. Esteja preparado para fornecer outros documentos conforme solicitado pelo segurador do empréstimo, especialmente se você for autônomo.
Em última análise, cabe ao credor determinar se você se qualifica para um refinanciamento de saque ou um novo empréstimo para compra de uma casa. Você pode se qualificar com alguns credores e não com outros, pois os padrões de empréstimo variam um pouco. Pesquise com bancos, corretores de hipotecas, credores online e cooperativas de crédito para encontrar o melhor negócio.