Compra e fiança é o resultado da compra de uma nova casa com a intenção de colocá-la em execução hipotecária. É considerado fraude de hipoteca. Mesmo as circunstâncias atenuantes não dão ao proprietário o direito de cometer fraude hipotecária.
Circunstâncias atenuantes para compra e fiança
Às vezes, os proprietários se sentem justificados porque acreditam que foram enganados quando compraram a casa existente. Algumas das razões pelas quais os mutuários de compra e fiança se sentem enganados são as seguintes:
- O representante da hipoteca não explicou completamente as consequências do financiamento, como empréstimos com taxas ajustáveis ou opções de pagamento somente de juros não pagam o principal.
- O corretor de imóveis levou o comprador a acreditar que o valor da casa nunca cairia. Em mercados onde os valores caem e o comprador pouco ou nada investiu em ações, a casa pode valer menos do que o valor devido ao banco.
- O banco pode ter prometido ao comprador que um refinanciamento sempre seria uma opção e depois alterado as diretrizes de empréstimo, o que impossibilitou a obtenção de um novo empréstimo.
Em qualquer um dos cenários acima, o proprietário pode se sentir encurralado e pressionado a deixar a casa ser executada, mas não quer abrir mão do direito de propriedade. Na mente desses proprietários, eles acham que as circunstâncias justificam o engano, porque foram enganados.
No entanto, isso não muda o fato de que comprar e pagar fiança constitui fraude hipotecária e é contra a lei.
Como funciona?
Comprar e fiar envolve mentir. Normalmente envolve a elaboração de um contrato de aluguel falso e a apresentação dessa documentação falsa ao credor. Vamos seguir as etapas que um proprietário mítico – vamos chamá-lo de Claude – seguiria:
- Primeiro, Claude decide que – por qualquer motivo – sua casa não é mais adequada para seus propósitos.
- Visto que Claude não consegue obter um novo empréstimo hipotecário após uma venda a descoberto ou execução hipotecária, ele se propõe a encontrar uma casa para comprar antes de entrar em default com a hipoteca existente.
- Claude redige uma oferta de compra da nova casa e envia um pedido de empréstimo.
- O credor pede a Claude um contrato de aluguel para mostrar que um inquilino se mudará para a antiga casa de Claude e fará o pagamento do aluguel para Claude.
- Claude pede a seu amigo Clyde para assinar um contrato de aluguel, mesmo que Clyde não tenha intenção de se mudar ou alugar a antiga casa de Claude. Ele envia este contrato de aluguel falso ao credor.
- O credor aprova a nova hipoteca de Claude e financia o empréstimo.
- Claude nunca faz outro pagamento em sua antiga casa. Um Aviso de Inadimplência é arquivado e a casa entra em execução hipotecária, posteriormente voltando para o banco.
- O crédito de Claude está arruinado, mas ele não se importa porque já comprou uma nova casa e não tem intenção de se mudar por um longo tempo.
Por que isso é contra a lei?
No caso de Claude, ele falsificou documentos de empréstimo e mentiu deliberadamente em seu pedido de empréstimo. Isso é fraude hipotecária. A fraude hipotecária acontece quando um mutuário retém informações – como a intenção deliberada de parar de fazer pagamentos a outro credor – ou falsifica informações – qualquer uma das coisas que faria com que o novo credor rejeitasse o empréstimo se o credor soubesse disso.
Também é considerado fraude mentir em um pedido de empréstimo e apresentar documentos falsos ao credor. O FBI define fraude hipotecária como “qualquer distorção, deturpação ou omissão relevante em que um subscritor ou credor financie, compre ou assegure um empréstimo”. Não sei sobre você, mas não gostaria de mexer com o FBI.
Como resultado das práticas de compra e fiança, as diretrizes da Fannie Mae agora exigem que os compradores se qualifiquem para hipotecas de ambas as casas no início do empréstimo, a menos que a casa existente tenha bastante patrimônio líquido. Isso porque um proprietário com bastante patrimônio seria tolo se abandonasse a casa.
No momento em que este artigo foi escrito, Elizabeth Weintraub, Licença nº 00697006, é corretora-associada na Lyon Real Estate em Sacramento, CA.