Uma venda a descoberto ocorre quando os vendedores não recebem dinheiro suficiente dos compradores para pagar suas hipotecas. Talvez o vendedor tenha pago muito ou emprestado muito para a propriedade para começar, ou o mercado caiu, então o valor de mercado da propriedade é menor do que o saldo da hipoteca existente. Isso pode parecer um bom negócio para o comprador, mas essas casas geralmente são vendidas “como estão” e podem demorar mais do que o normal para fechar.
Uma venda a descoberto só pode acontecer se o credor concordar em aceitar menos do que o que é devido sobre a hipoteca existente, e há muitas armadilhas inerentes envolvidas para os compradores.
Vendas a descoberto não significam desconto
Um comprador não recebe automaticamente $ 100.000 em ações se uma casa foi comprada por $ 500.000 há alguns anos e agora está aprovada para venda a descoberto por $ 400.000. Isso significa apenas que o vendedor pagou muito, provavelmente em um mercado em alta, e agora o mercado caiu. O vendedor, portanto, não tem patrimônio líquido e a hipoteca está submersa.
Os bancos que estavam ansiosos para emprestar dinheiro em mercados em valorização às vezes permitiam que os tomadores de empréstimos hipotecassem demais suas casas. O saldo do empréstimo do mutuário excedeu o valor da propriedade. As avaliações são subjetivas e nem todos os avaliadores atribuem o mesmo valor a uma casa.
Embora seja contra a lei, alguns avaliadores são pressionados pelos bancos a avaliar a quantia que o proprietário deseja tomar emprestado.
Qualificações estritas
Corretores de imóveis inexperientes ou antiéticos podem levar um vendedor a considerar uma venda a descoberto quando o vendedor não se qualifica para uma. Os vendedores devem provar uma dificuldade e apresentar evidências dessa dificuldade ao credor antes que uma venda a descoberto possa ser aprovada, mas alguns agentes listam as casas como vendas a descoberto, sem nunca falar com os credores ou pré-qualificar os vendedores.
Os compradores também podem enfrentar vários outros obstáculos.
Casas vendidas pelo valor de mercado
Os credores não são ingênuos ou inconscientes do valor de uma casa. Eles vão insistir em uma análise comparativa de mercado (CMA) ou uma opinião de preço do corretor (BPO) antes de concordar com uma venda a descoberto. Um credor pode esperar um preço mais alto se acreditar que recuperará mais dinheiro ao tomar o imóvel em execução hipotecária.
Os credores normalmente só aceitam vendas a descoberto quando a casa vale o preço de venda a descoberto, o que significa valor de mercado.
Casas vendem “como estão”
A empresa hipotecária provavelmente está pagando os custos de fechamento da transação quando concorda com uma venda a descoberto. Os credores, portanto, esperam que os compradores comprem a casa em sua condição atual e normalmente se recusam a melhorar sua condição pagando por reparos sugeridos que podem ser revelados em uma inspeção residencial.
Isso pode incluir trabalhos importantes como:
- Limpando um relatório de pragas
- Consertos de telhado
- Outra manutenção diferida
- Proteção da casa para o comprador.
Pode demorar mais para fechar
Pode levar de duas semanas a dois meses para obter uma resposta de um credor sobre uma oferta de compra de venda a descoberto. Depende de quando o Aviso de Inadimplemento foi apresentado, da carteira de execuções hipotecárias do credor e de quanta papelada o vendedor já apresentou.
Pode levar ainda mais tempo para atender às demandas do segundo credor se dois credores estiverem envolvidos porque dois empréstimos são garantidos pela propriedade.
Os credores podem alterar as condições
Alguns credores se reservam o direito de renegociar os termos de uma venda a descoberto no último minuto. O credor pode tentar mudar os termos do contrato se o mercado mudar, se novas leis forem aprovadas ou se novas informações passarem pela mesa do credor.
Os credores geralmente têm advogados à sua disposição, e os compradores comuns não.
Os credores podem exigir um desconto de comissão
Os credores que venderam empréstimos à Fannie Mae ou Freddie Mac geralmente pagam comissões imobiliárias tradicionais aos corretores, mas outros podem exigir um desconto. Os corretores imobiliários podem acabar fazendo duas a três vezes o trabalho de uma transação convencional e não gostam de receber menos para fazer mais.
Você pode ser responsabilizado pela diferença entre o que o credor vai pagar e o que seu contrato estipula se você concordar em pagar ao seu agente uma determinada porcentagem sob um contrato de corretor do comprador e seu agente se recusar a renunciar à diferença.
Maiores custos de fechamento do comprador
Os credores raramente pagarão por “extras” em transações de venda a descoberto, como um vendedor estaria disposto a fazer. Você mesmo terá que pagar por eles se desejar quaisquer serviços ou disposições adicionais no fechamento.
Às vezes, os credores até se recusam a pagar os custos de fechamento do vendedor padrão, como impostos de transferência. E você provavelmente terá que pagar por eles do próprio bolso, se quiser alguma inspeção específica.
Você perderá o controle da transação
Não conte com o fechamento do depósito em uma data específica. Um processo de fechamento de venda a descoberto leva um tempo indefinido. O credor do vendedor dá as cartas, não o comprador nem o credor do comprador. Se você está tentando fechar o depósito simultaneamente com a venda de sua casa, saiba que isso pode não acontecer e certifique-se de ter um plano de backup.
Há pouca motivação de vendedor
Há pouco incentivo para um vendedor cooperar com uma venda a descoberto, uma vez que descobre que o efeito negativo de uma venda a descoberto em seu crédito é muito semelhante ao de uma execução hipotecária. Embora os vendedores possam se qualificar para comprar outra casa em dois anos após uma venda a descoberto versus sete anos com restrições à execução hipotecária, alguns não têm intenção de comprar outra casa novamente.
The Bottom Line
Uma pequena margem de vendas a descoberto pode ser lucrativa para um comprador, mas geralmente é melhor comprar uma casa que não esteja inadimplente, como acontece com a maioria das vendas a descoberto. E qualquer corretor de imóveis que tenha sido queimado por uma venda a descoberto que não deu certo no passado provavelmente direcionará seus novos compradores para outro lugar.
Perceba, também, que os agentes de listagem podem forçar os vendedores a listar como uma venda a descoberto porque eles não obteriam a listagem se os vendedores passassem por uma execução hipotecária.