Quase todo empréstimo gerado para comprar uma casa contém uma cláusula de vencimento na venda. Esta cláusula é importante se o proprietário quiser vender sua casa sem pagar o empréstimo. Uma cláusula de vencimento na venda permite ao credor existente cobrar todo o empréstimo devido e exigível se o proprietário transferir o título da casa sem pagar o empréstimo integralmente.
Uma cláusula de vencimento na venda impede o proprietário de vender o título de um empréstimo existente. Não significa que as pessoas não tentem fazer isso, mas significa que o novo proprietário pode perder a casa se o credor existente executar a hipoteca. Os credores têm direitos específicos e os títulos fiduciários e as hipotecas são redigidos por advogados em favor dos credores.
O que é uma cláusula de vencimento na venda?
Uma cláusula de venda a vencer é um dos direitos inerentes à papelada. Você pode ter que ler dez páginas para encontrá-lo, mas a cláusula de vencimento na venda, também conhecida como cláusula de aceleração, aparece em quase todos os empréstimos feitos depois de 1988. Exemplo de verborragia encontrado em uma hipoteca de um a quatro a moradia da família é a seguinte:
Transferência da propriedade ou interesse benéfico no mutuário. Se toda ou qualquer parte da Propriedade ou qualquer interesse nela for vendido ou transferido (ou se um interesse benéfico no Mutuário for vendido ou transferido e o Mutuário não for uma pessoa física) sem o consentimento prévio por escrito do Credor, o Credor pode, a seu critério, exigem o pagamento imediato e integral de todas as somas garantidas por este Instrumento de Garantia. No entanto, esta opção não poderá ser exercida pelo Credor se o exercício for proibido pela lei federal na data deste Instrumento de Garantia.
O motivo pelo qual você se preocupa com uma cláusula de liquidação vencida é que você não quer que o credor exija repentinamente um pagamento, o que o credor pode fazer legalmente. No entanto, no mundo real, os credores não costumam exigir empréstimos vencidos e pagáveis simplesmente porque o título da propriedade foi transferido.
Especialmente durante o colapso do mercado entre os anos de 2006 e 2011, porque os credores naquele momento estavam simplesmente entusiasmados com o pagamento, eles não se importavam com quem os pagava, desde que a hipoteca não estivesse inadimplente.
Quando a cláusula de vencimento na venda é aplicada
Hoje, os credores ainda têm o direito de acelerar o empréstimo se sentirem que sua segurança pode ser potencialmente danificada. Afinal, eles fizeram o empréstimo a um devedor depois de examinar totalmente o comprador e passar o arquivo por meio de subscrição e não conhecem essa nova pessoa que está fazendo os pagamentos ou sua capacidade de crédito.
Hipotecas com cláusulas de venda a vencer não são assumíveis.
Geralmente, uma cláusula de vencimento na venda é aplicada se o credor sentir que seu título está em risco ou se acreditar que pode ganhar mais dinheiro em um clima de aumento das taxas de juros. Por exemplo, se o banco pode executar um pagamento desse empréstimo existente, que pode ser a uma taxa de juros menor que a de mercado, e então usar esse dinheiro para financiar um novo empréstimo a uma taxa mais alta, é do melhor interesse do banco para exigir que o empréstimo seja imediatamente devido e exigível. Isso pode deixar os mutuários lutando para refinanciar.
Nas décadas de 1970 e 1980, os bancos ofereciam premissas formais de empréstimo a novos compradores, mas não vemos mais muito disso. Se os compradores não se qualificassem, esses tipos de compradores muitas vezes tentariam comprar a propriedade sem informar o credor, seja envolvendo o financiamento existente em um contrato fiduciário com tudo incluído ou em um contrato de terra final. Alguns usaram as vendas de opções de arrendamento como um instrumento de financiamento para tentar contornar a cláusula de venda vencida.
Exceções às cláusulas de vencimento na venda
Existem situações em que os credores não conseguem exercer o seu direito de cobrar o pagamento integral, tais como:
- O mutuário faleceu e a propriedade foi transferida para um parente.
- A transferência ocorre entre os filhos ou cônjuge do mutuário.
- A transferência ocorre com base em um decreto de separação, divórcio ou acordo de liquidação de propriedade.
Resultado
As cláusulas de vencimento na venda são projetadas para proteger os credores de perder dinheiro no caso de o proprietário deixar de pagar seus pagamentos. Essa cláusula impede que os proprietários de imóveis transfiram suas dívidas para um comprador desconhecido, que pode não pagar seus pagamentos. Em vez disso, os proprietários devem usar o produto da venda de sua casa para pagar a dívida ao credor, e o comprador deve contrair outro empréstimo para pagar a hipoteca. Compreenda esta disposição antes de assinar na linha pontilhada.