No setor imobiliário, as opiniões de preços de corretores (BPOs) são frequentemente associadas a execuções hipotecárias e vendas a descoberto, mas outras empresas, como firmas de relocação também solicitam BPOs. Um BPO envolve um processo semelhante a uma avaliação imobiliária, embora não seja tão envolvente nem tão complicado, o que o torna uma opção mais barata.
Normalmente, as empresas e os bancos contratam um corretor de imóveis para preparar uma opinião de valor para um determinado imóvel. O representante do corretor, geralmente um agente imobiliário, compara no mínimo três propriedades semelhantes recentemente vendidas com a propriedade que precisa ser avaliada.
O corretor então apresenta uma gama de valores e ajusta esse número para variáveis como um pool adicionado ou um telhado mais novo. A análise final resulta em uma opinião (e apenas uma opinião) do valor de mercado.
2 tipos padrão de BPOs
Existem dois tipos de BPOs padrão: um BPO interior e um BPO drive-by. O BPO interior envolve fotografar e avaliar o interior da casa. Um BPO drive-by envolve avaliar a casa apenas pelo seu exterior, e não é muito mais útil do que um BPO interior conduzido às pressas.
O agente pode nem mesmo ter inspecionado pessoalmente o exterior da casa, e eles podem nem mesmo morar no mesmo país que a casa que está sendo vendida. Em vez disso, eles podem apenas confiar nas fotos da casa já postadas em um site de serviço de listagem múltipla (MLS). Além disso, o interior da casa não é inspecionado durante um BPO drive-by. Nesse caso, o valor de mercado costuma ser estimado apenas por números – geralmente avaliando vendas comparáveis nos últimos três meses.
Às vezes, um BPO drive-by é conhecido como BPO de desktop, o que significa que um software especializado foi usado para estimar um valor. Isso funciona de forma semelhante aos tipos de valores estimados por alguns sites populares, como o Zillow Zestimate. Pode ser preciso até certo ponto, mas não substitui uma inspeção interna, nem uma avaliação completa.
Por que os bancos solicitam BPOs
Os dois motivos mais comuns pelos quais os bancos solicitam uma avaliação BPO são para uma casa em execução hipotecária ou uma venda a descoberto . Os bancos podem solicitar um BPO de duas empresas imobiliárias distintas. Essa estimativa aproximada para uma faixa de valores foi projetada para ajudar o banco a evitar valores de BPO imprecisos, às vezes colocados em vendas a descoberto por agentes antiéticos.
Os bancos não precisam aceitar o valor de BPO como verdadeiro valor de mercado. Um banco pode usar o valor de BPO como uma diretriz, mas também pode usar outras evidências para apoiar um preço de venda mais alto para tentar compensar uma perda.
Os bancos podem alterar o valor
Quando um banco exige um preço mais alto por uma casa, isso não significa necessariamente que o valor do BPO seja esse preço. Alguns agentes cometem esse erro, culpando o agente de BPO por atribuir um valor elevado quando foi o banco que decidiu pedir um preço mais alto.
Geralmente, as únicas pessoas que esperam que o BPO seja baixo são os compradores de uma venda a descoberto. Um banco não é obrigado a fazer uma venda a descoberto, portanto, uma avaliação baixa não significa que o banco venderá automaticamente a esse preço.
Os bancos costumam usar o BPO como informação adicional. Muitos sistemas de software de avaliação automática estão disponíveis e um BPO só pode ser usado como um relatório complementar para testar ou apoiar a conclusão do software.
Usos anteriores de um BPO
As opiniões de preços do corretor às vezes são controversas, especialmente se o agente que está preparando o BPO tem pouca experiência ou conhecimento sobre a vizinhança ou técnicas de avaliação. Embora os BPOs possam oferecer uma opinião de valor menos refinada ou precisa, eles também costumam custar muito menos do que uma avaliação completa.
BPOs são tão baratos quanto $ 30. No entanto, os corretores que executam BPOs geralmente não são tão qualificados para avaliar uma casa quanto um avaliador tradicional.Durante a desaceleração do mercado de 2006 a 2011, os bancos tiveram uma necessidade maior de BPOs em meio ao aumento das taxas de execução hipotecária. No entanto, muitos agentes experientes achavam que os BPOs eram uma tarefa servil com um pagamento baixo, então a tarefa foi para os agentes mais novos que aceitaram salários mais baixos. Como resultado, as autoridades federais e estaduais aprovaram leis para lidar com o uso de BPOs.
Naquela época, os bancos não pareciam dar tanta ênfase ao BPO porque ele nem sempre era usado para determinar o valor. Muito provavelmente, as diretrizes do banco exigiam um BPO, mas os bancos usam outros critérios para determinar o preço de venda, especialmente para vendas a descoberto.