A dedução de juros de hipotecas imobiliárias (HMID) é uma das mais apreciadas isenções fiscais americanas. Corretores de imóveis, proprietários, aspirantes a proprietários e até mesmo contadores de impostos apregoam seu valor. Na verdade, o mito costuma ser melhor do que a realidade.
Principais vantagens
- A dedução de juros da hipoteca da casa (HMID) permite discriminar os proprietários para deduzir os juros da hipoteca pagos em até $ 750.000 do principal do empréstimo.
- A Lei de cortes de impostos e empregos (TCJA) aprovada em 2017 reduziu o principal máximo da hipoteca elegível para os juros dedutíveis para $ 750.000 (de $ 1 milhão) para novos empréstimos.
- O TCJA também quase dobrou as deduções padrão, tornando desnecessário para muitos contribuintes discriminar.
- Como resultado, a maioria acabou renunciando inteiramente ao uso da dedução do imposto sobre os juros hipotecários.
1:36
Calculando a dedução fiscal de juros de hipotecas
A maioria dos proprietários agora não ganha nada
A Lei de Reduções de Impostos e Emprego (TCJA), aprovada em 2017, mudou tudo. Reduziu o principal máximo da hipoteca elegível para os juros dedutíveis para $ 750.000 (de $ 1 milhão) para novos empréstimos (o que significa que os proprietários podem deduzir os juros pagos sobre até $ 750.000 em dívidas hipotecárias). Mas também quase dobrou as deduções padrão, tornando desnecessário para muitos contribuintes discriminar. Como resultado, a maioria passou a renunciar totalmente ao uso da dedução fiscal dos juros hipotecários.No primeiro ano após a implementação do TCJA, estimava-se que 135,2 milhões de contribuintes optassem pela dedução padrão. Em comparação, 20,4 milhões deveriam discriminar e, desses, 16,46 milhões reivindicariam a dedução dos juros da hipoteca. Existem mais de 80 milhões de hipotecas em aberto nos Estados Unidos, o que sugere que a grande maioria dos proprietários não recebe nenhum benefício da dedução dos juros da hipoteca.
A dedução do imposto de juros sobre hipotecas é talvez o aspecto mais incompreendido da casa própria. Ele assumiu um status quase mítico, a ponto de muitos supostos proprietários de casas serem convencidos dos benefícios antes mesmo de examinarem a matemática para determinar sua elegibilidade. Subjacente ao mito estão dois equívocos primários: o primeiro é a ideia equivocada de que todo proprietário de casa obtém uma redução de impostos. A segunda é que cada dólar pago em juros de hipotecas resulta em uma redução dólar por dólar no imposto de renda.
A dedução de juros hipotecários agora
Equívoco 1: Você terá uma redução de impostos
Apesar do exagero, a grande maioria dos proprietários de imóveis não recebe nenhuma redução de impostos com a dedução do imposto de juros sobre hipotecas. Lembre-se de que, para se qualificarem para a dedução, os proprietários devem discriminar suas deduções ao determinar seu passivo de imposto de renda. A especificação de itens fornece uma oportunidade de contabilizar despesas específicas, incluindo juros de hipotecas, impostos sobre propriedades e despesas médicas parciais. Como os juros da hipoteca costumam ser a maior dessas despesas que o contribuinte paga, sua dedução costuma ser citada como um incentivo financeiro para comprar uma casa.
Mais uma vez, embora seja uma ideia atraente em teoria, a realidade é que a passagem da TCJA significa que discriminar as deduções não faz mais sentido para a maioria das pessoas. Para os contribuintes que são solteiros ou casados, mas apresentando separadamente, a dedução padrão é $ 12.400 em 2020 e $ 12.550 em 2021. Para chefes de família, é de $ 18.650 em 2020 e $ 18.800 em 2021. Para casais que entram com o pedido em conjunto, a dedução padrão é de $ 24.800 2020 e $ 25.100 em 2021.
Os contribuintes que não têm deduções que somam mais do que os valores padrão de dedução não precisam detalhar e, portanto, não obtêm nenhum benefício fiscal com o pagamento de juros sobre suas hipotecas.
Equívoco 2: Será uma dedução pesada
Mesmo para proprietários de imóveis que discriminam seus impostos e se qualificam para a dedução do imposto de juros da hipoteca, o valor da dedução é uma mera fração do valor dos juros pagos na hipoteca. Mais uma vez, é necessária uma pequena análise numérica para compreender totalmente a situação, porque a dedução não é um crédito fiscal.
Você não obtém US $ 1 de redução de impostos para cada dólar gasto; você ganha centavos por dólar. Ao contrário de um crédito – que oferece uma redução dólar por dólar sobre os valores reais de impostos devidos – a dedução dos juros hipotecários reduz o valor da receita total sujeita a imposto com base na faixa de impostos do contribuinte.
Para um exemplo simplificado, um contribuinte que gaste $ 12.000 em juros hipotecários e pague impostos a uma alíquota de imposto de renda individual de 24% teria permissão para excluir $ 12.000 do imposto de renda, resultando em uma economia de $ 2.880. Com efeito, o proprietário da casa pagou $ 12.000 ao banco a título de juros, a fim de obter menos de um quarto desse valor excluído da tributação.
Gastar $ 12.000 para reduzir em $ 2.880 a quantia de dinheiro sobre os quais você pagará impostos simplesmente não faz sentido. Pior ainda, uma avaliação honesta da economia real no resultado final deve levar em consideração o valor da dedução padrão. A tabela abaixo fornece uma comparação.
| Estatuto do contribuinte | Dedução padrão (2021) |
Valor da dedução padrão no suporte de imposto de 24% | Valor da dedução da hipoteca sobre $ 12.000 em juros | Conclusão: Diferença entre a dedução padrão e a dedução da hipoteca |
| solteiro | $ 12.550 | $ 3.012 | $ 2.880 | $ 132 em favor do padrão |
| Chefe de família | $ 18.800 | $ 4.512 | $ 2.880 | $ 1.632 em favor do padrão |
| Casado | $ 25.100 | $ 6.024 | $ 2.880 | $ 3.144 em favor do padrão |
Usando nosso exemplo de juros de hipoteca de $ 12.000, um casal na faixa de 24% de imposto teria uma dedução padrão de $ 25.100 em 2021, que vale $ 6.024 em pagamentos de impostos reduzidos. Se o casal detalhasse suas deduções no Anexo A, a dedução da hipoteca seria de $ 2.880. O casal receberia o valor de redução de imposto da dedução padrão, mesmo que não tivesse uma hipoteca. A diferença entre os dois – a redução de impostos obtida com o pagamento de $ 12.000 dólares reais ao banco em juros de hipotecas – seria uma perda de $ 3.144. Tomar a dedução padrão seria o curso de ação muito mais sábio do que discriminar apenas para receber a dedução do imposto de juros da hipoteca.
Mesmo os contribuintes em faixas de impostos mais elevados não obteriam nenhum benefício, a menos que tivessem outras deduções de alto valor em dólares para discriminar. Um contribuinte que gaste $ 12.000 em juros de hipotecas e pague impostos a uma taxa de imposto de renda de pessoa física de 35% receberá apenas $ 4.200 de dedução fiscal. Isso é um pouco menos do que o contribuinte receberia ao fazer a dedução padrão. O “benefício” da dedução dos juros hipotecários é demonstrado na tabela abaixo.
| Estatuto do contribuinte | Dedução padrão (2021) | Valor da dedução padrão no suporte de imposto de 35% | Valor da dedução da hipoteca sobre $ 12.000 em juros | Conclusão: Diferença entre a dedução padrão e a dedução da hipoteca |
| solteiro | $ 12.550 | $ 4.392,50 | $ 4.200 | $ 192,50 a favor da dedução padrão |
| Chefe de família | $ 18.800 | $ 6.580 | $ 4.200 | $ 2.380 em favor da dedução padrão |
| Casado | $ 25.100 | $ 8.785 | $ 4.200 | $ 4.585 em favor da dedução padrão |
Estruturado dessa forma, não é surpreendente que uma dedução fiscal comprovadamente aplicada para encorajar a compra de uma casa tenda a ser usada principalmente por famílias de renda mais alta. Dos 14,35 milhões de contribuintes em 2019 que devem reivindicar o benefício em 2019, 10,56 milhões estão em famílias que ganham $ 100.000 anualmente ou mais.
Além disso, há uma limitação de quanto dos juros da hipoteca podem ser deduzidos. Para 2021, o limite são os juros da hipoteca pagos sobre os primeiros $ 750.000 de dívidas para um casal ou $ 375.000 para um único contribuinte. Existe um limite ligeiramente mais alto para dívidas contraídas antes de 16 de dezembro de 2017 ($ 1.000.000 para registro de casamento em conjunto e $ 500.000 para contribuintes solteiros).
Uma maneira melhor
Em vez de gastar grandes quantias de dinheiro em juros por pouco retorno, seria muito melhor pagar em dinheiro pela sua nova casa. Uma compra em dinheiro economizará dezenas de milhares de dólares porque você não pagará juros.
É claro que sempre existe o argumento de que você poderia ganhar mais dinheiro pagando os juros e investindo o restante de seu dinheiro no mercado de ações. Parece uma ótima estratégia quando o mercado está subindo, mas os prognosticadores que dão esse conselho não podem ser vistos quando o mercado de ações cai 40%, os valores das casas caem 40% e seus conselhos de investimento deixam os proprietários devendo mais em suas hipotecas do que a casa vale a pena.
Como não existe nenhum investimento que garanta melhores retornos do que a quantia que você economizaria evitando o pagamento de juros, a escolha conservadora é clara. Evite fazer pagamentos de juros, se puder. Pague a casa rapidamente se não puder.